近期，一则极为重要的消息被淹没在信息海洋中，没有引起人们，也没有引起我的应有的重视。直到今天，无意中浏览了一下南京地方报纸，发现了这个半个月前就已经刊发出来的文章——“创造新土地供给 满足新市民需求”，冷饭热炒，又出现在了报栏的橱窗中。
2017年8月31，“创造新土地供给 满足新市民需求”一文，刊发于《新华每日电讯》网上，这是国土资源部土地利用司负责人于8月30日接受新华社记者的一次专访，内容的核心就是向地方政府、执行部门，以及社会公众，解释发展“租购并举”、推动城市租赁住房建设中的关键性问题。
此次专访的内容并不多，抛开那些场面上的公文式话语，其中，最为核心的一点就是“完善利用集体建设用地建设租赁住房规则”。
要理解这条解释的极端重要性，就要回答中国的基本土地制度中。在我国，从土地所有权的属性上看，不存在私人所有的土地，所有的土地都是公有的，但是，在按照公有化的程度不同，又可以分为两种类型，即，城市国有土地与农村集体土地。
从功能上看，城市国有土地，主要是用来从事工商业生产，以及满足居民日常生活、休闲、社交的需要；而农村集体用地，主要是用来生产农副产品，以及满足农民的基本居住、道路出行、公共设施等需要。
正如我们所知道的那样，农民与市民的差别有多大，城市国有土地与农村集体土地的差别就有多大。土地在城乡功能上的迥然不同，也直接决定了土地在城乡天壤之别般的不同命运。受房地产景气周期的推动，城市国有土地，在价格上每亩已经达到了数十上百万，甚至数千万元，而与此同时，农村集体土地，即使参与流转，也不过每亩数万元而已，不足前者的百分之一。
在城市化与工业化的双重推动下，有****限的城市国有土地越来越紧张，成为限制城市发展的紧箍咒。也正是因为人口的高度密集与土地的供给不足，从根本上助推了长达近20年的中国房地产业的景气周期。
然而，得之东隅，失之桑榆。楼市的火爆，在推动城市扩张、推动城市更新、改善城市质量的同时，越来越高的房价，也不断地增加普通大众，特别是城市新市民的安居难度系数。我们知道，安居才能乐业。过高的房价，不仅侵蚀着新市民的安居梦想，也在摧残着他们的乐业梦想。甚至，高企的房价，也大幅抬高了城市工商业的经营成本，成为套在工商业身上健康发展的绞索。
凡此种种，都在向执政者提出，要破解城市房地业依赖、土地财政依赖的困局。去年12月14日—16日的中央经济工作会议，明确提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的基本定位。此后，最高领袖又在多个场合，反复强调这一定位，并指出，要“深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排”。
时隔中央经济工作会议，已经过去了快10个月的时间，那么，关于“房子是用来住的、不是用来炒的”的这一基本定位的落实情况是什么样子的，所谓的建立“长效机制和基础性制度安排”，又有何进展呢？
问题的答卷，在今年7月18日一份标题为《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》的政府红头文件中得到了初步回答。在本公众号的““租购同权”：好一个香喷喷的大饼饼”一文，我已经指出，与2015年的国办39号文相比，广州租赁新政具有重大开创性与突破性。广州市政府的红头文件，关于发展租赁住房市场的举措也有针对性：如，“月提取最高限额提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40％”、“对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税”、“对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率”、“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”、“允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租”、“发展‘城中村’现代租赁服务业”、“成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）”等等。
围绕着破局“房子是用来住的、不是用来炒的”问题，2017年7月份，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。此后，8月21日，国土资源部住房城乡建设部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，明确提出，根据地方自愿的原则，确定了北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个试点城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房，建设租购并举住房体系。
公开信息显示，入围城市都是自愿的，即，并非有人强迫。那么，一个需要解释的问题就是，为何这些城市会自愿加入试点城市行列呢？除了讲政治外，必然还有着更深的经济动机，即，参与试点城市是有实实在在的经济利益的。
那么，这一经济利益又何在呢？答案就在国土资源部住房城乡建设部的红头文件中。其中，最核心的就是允许试点城市利用农村集体建设用地开展租赁房建设。
我们知道，对于一线城市和强二线城市来说，当前限制它们发展的最大因素就是土地了。在土地红线的强约束下，这些城市的可开发空间越来越少。正是在此背景下，利用农村集体建设用地开展租赁房建设，就像一场及时雨一样，极大地消减它们的用地困境。对于试点城市来说，好处至少有：
一是行动具有政治正确，符合中央的大政方针，是要在政治上得分的。
二是可以为过火的楼市降温，推动楼市长期健康发展。
三是减少了原本用于租赁用房的城市国有土地用地指标。
四是额外增加了新的建设用地来源。
当然，这是租赁新政对城市及其地方政府的积极影响，除此之外，租赁新政还将从根本上对试点城市及其周边地区形成巨大冲击。主要表现在：
一是租赁新政的实质是农村集体建设用地的房地产化。我们知道，农村集体用地，在功能上有两大区分，即，农业用地和建设用地。其中，建设用地是可以开发利用的土地指标，但是，受之前城乡分割的影响，农村集体所有的建设用地，其用途非常有限，只能用于本行政村的道路交通、公共服务场地、居民住宅等需要，无法市场化。而租赁新政最重大的创新，就是打破了农村集体建设用地的用途限制，使其可以名正言顺地进行房地产业开发。众所周知，当前，房价在城乡之间有着天壤之别，一旦农村也可以开发房地产，那么，城乡之间的价格洼地，即使受制于土地用途的有限性，即，只能建设租赁用地，也会极大地得到填充。这就意味着，城市近郊、拥有较大建设用地的农村，将搭上了中国房地产业景气周期的红利快车，必将从中获得巨大收益。
二是租赁新政将对城市过热楼市起到降温作用。尽管当前尚处于起步阶段，然而，一旦农村集体建设房地产化，那么，必将新增大量房源，对城市过热楼市形成分流效应，其长期影响，不容小觑。
三是困扰地方政府十余年之久的小产权房有望迎来解禁机会窗口。尽管官方表述，依然强硬表达小产权房的非法性，然而，事实就摆在那里，小产权房就没有被真正清理过。现在，随着地方政府解禁农村集体建设用地的房地产化，基于租赁属性的新增用房，跟当前只租不售的小产权房，在市场功能上并没有太大差别。相反，对于小产权房来说，政府支持的农村集体建设用地租赁房的入市，为他们增加了同盟军。
租赁新政，对于试点城市的地方政府来说，挑战与机会共存。从挑战来看，受租赁新政对农村集体建设用地用途解禁的影响，各试点城市近郊农村，在利益冲动下，可能会一拥而上，掀起租赁用房建设高潮。如果试点城市未能对这一问题进行提前预判，并采取恰当措施卡位，那么，这轮建设高潮引发的可能负面影响，会够地方政府喝一壶的。从机会看，如果政策引导适当，地方政府强化对农村集体建设用地租赁住房建设的规划与引导，那么，就可能成为推动周边农村地区提档升级的一次难得契机。主要依据有：
一是建立农民财富增长的长效机制。过往的拆迁，农民往往是分了一笔钱后就了事了。大量公开信息显示，暴富后的农民，往往迷失方向，沉迷于赌博等不良恶习中，最终导致家破人亡。租赁新政，强化的是农村集体建设用地的租赁功能，如果恰当做好租赁收入的使用，那么，可以使之成为农民源源不断的现金奶牛。
二是试点地区农村集体财富有了一个大幅增长的空间。以往，农村集体经济通常比较薄弱，也一直缺乏有效的抓手来推动。现在，租赁新政下所腾出来的农村集体建设用地，理当归村民所有，利益为村民共享。
三是试点地区农村有望旧貌换新颜。城市化一直是当代社会的主旋律，然而，与之相伴随的则是农村的衰败与萧条。租赁新政，则让农村地区获得了一个城镇化的契机。在建设租赁住房时，如果高起点规划、高水平建设，完全有希望打造出一个焕然一新的新农村。
四是有可能成为农民洗脚进城上楼的契机。以往的大城市周边地区农村的城镇化，往往是被动的。现在，租赁新政让农民直接参与房地业景气周期的利益分成，有望极大程度上调动他们的积极性，抬高他们的城镇化愿望。