【地产案例】长安信托融创武汉黄家湖

【项目分析】

项目优势：

1、区位优越，位于黄家湖大学城，军运村范围内（强优点）

项目位于武汉市江夏区黄家湖东岸，介于武汉市三环与四环线之间。西侧为黄家湖大道，正在施工加宽，项目地跨南侧

 C-5/C-6 地块为保利军运村项目“职工之家”，北侧为汪家咀路，东侧为铁轨，地块内部较为完整。

交通配套：

项目介于黄家湖大道及武昌大道之间，纵向贯通武昌主城区，接通武汉二环线和三环线，地块南北坐拥地铁八号线军运村站及青菱南路站，就近可换成 7 号线，骨干路网基本形成，地铁双轨多站优势明显，市内交通便捷，通达武汉三镇。地铁 7 号线已通车(园博园北-青龙山)；地铁8号线三期，预计2019 年 9 月开通，即在军运会召开之前开通，可换乘 7 号线。本盘位于8号线正地铁口军运村站，为地铁盘。

教育配套：

武汉科技大学、武汉学院、汉口学院、武汉东湖学院、武汉工商学院、湖北中医药大学、武汉城市职业学院、青菱小学、旺斯达国际幼儿园等，智力资源丰富，文化底蕴厚重。

2、楼面价较为合理，项目总货值较高（强优势）

2019 年 4 月 25 日融创集团以 36.40 亿拿下 P（2019）037 号地块，按计容面积计算楼面地价为 5900 元/㎡。

从近几年的土地拍卖情况来看，6000左右的楼面价是较为普遍的情况。

周边楼盘近年售价集中在13000-16000左右（含精装），作为大型开发商，且项目正位于地铁口，融创目前暂定价格在17000/平左右（含精装）。

项目以住宅为主，总货值 89 亿元；信托存续期内预计收入 75.46 亿元，对信托本息覆盖倍数为 2.17 倍；信托存续期内住宅收入为 58.11 亿元，对信托本息覆盖倍数为 1.66 倍；信托期内对项目项目销售收入按照一定比例进行销售保证金提留，累计可提留保证金40.05 亿元，对信托本息覆盖倍数为 1.15倍； 信托期内住宅部分累计可提留保证金29.70亿元， 可以覆盖信托本金。

【项目缺点】

1、融创负债率较高（强缺点）

截止2018年末，融创负债率已达89.8%，位列行业第一。今年4月8日，融创发布的未经审计的数据显示，一季度借款新增342亿元，新增借款占上年末净资产的48%。当然，其利润数据也比较可观，体现了其较好的盈利能力。2018年，融创中国实现合同销售金额4608.3亿元，同比增长27.3%，居行业第四，实现营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%，这是该公司上市以来营业收入首次突破千亿大关；净利润为165.7亿元，同比上涨50.6%；毛利润311.4亿，同比增长128.5，毛利率为25%，较2017年的20.7%提高4.3个百分点。

 2、属于股权性质投资，四证尚未齐，抵押为后置抵押

从计划的进度上来看，顺利的话到9月份四证才能齐全。另外，项目土地的抵押，也是在信托计划第一期成立后的2个月内，取得土地使用权证（编号为P(2019)037号）后抵押给信托。

关于【后置抵押】的风险点及应对策略，我们在【什么是地产信托的“后置抵押”】中有过详细解析，这里略过。

【结论】

融创中国面临着房地产公司的典型风险，就是高杠杆高负债率。对这样的企业来说，信用链条一旦断裂，往往会产生“休克式”的后果。因此，这类企业尤为珍视自己的信用，不到万不得已，不会轻易违约。但是，对投资者来说，寄托于企业本身出于忌惮不违约，不如寄托在更严格更有效的风控措施上。

某项目是否值得投资，需要考虑的维度除了项目本身的细节，投资者本身对收益的预期情况，对风险的承受能力，甚至是同期市场上类似产品的质地都需要纳入考虑。因此，在此我们不做标准化的投资建议。