拆迁安置房屋买卖合同的效力

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【裁判要旨】

拆迁安置协议是拆迁户与拆迁人之间的一种特殊“买卖”合同，是拆迁户的拆迁房屋与拆迁人将来建好的商品房进行“互易”的协议，不是产权的互易。是拆迁户在拆迁过程中取得的一种期待债权，所体现的是一种债权。

【案件信息】

2009年4月8日，李某将九华经开区90平方米标准安置房一套，40平米门面一个转让给黄某，转让价格为人民币16万元整，交付时间以九华经开区交付房屋及住房时间为准，并约定由黄某自行参与九华经开区住房及门面分配，黄某有永久居住使用、可以转让、继承。双方按协议将住房及转让金交付完毕，但因九华经开区门面交付推迟，故门面未一并交付，2013年底九华经开区交付门面时，李某自行接受该门面，并拒绝交付给黄某。

【案件焦点】

关于农村“安置房”买卖合同效力的认定

【法官观点】

拆迁安置协议是拆迁户与拆迁人之间的一种特殊“买卖”合同，是拆迁户的拆迁房屋与拆迁人将来建好的商品房进行“互易”的协议，不是产权的互易。是拆迁户在拆迁过程中取得的一种期待债权，所体现的是一种债权，依据《合同法》之规定，该债权是可以转让的，故拆迁户有权将该权利进行转让。本案中黄某与李某签订《关于房屋转让合同协议书》，是对安置房屋和安置门面的买卖。该安置房屋和安置门面系黄某依据当地拆迁补偿政策取得，并非李某在集体土地或者宅基地上建立的房屋，因买卖此类拆迁安置房屋而订立的合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，并不属于合同法规定的无效情形。另外，我国物权法也规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，双方签订的《关于房屋转让合同协议书》有效。