一、 问题缘起
民办高校使用长期租赁的土地办学的现象并不少见，但民办高校能否长期租赁土地办学呢？例如，某民办高校A现有办学用地总面积约800亩，其中长期租赁的土地面积约600亩，占总用地面积约75%；某民办高校B现有办学用地总面积约750亩，其中长期租赁的土地面积约240亩，占总用地面积约32%。这两家学校在每年的教育厅年检报告中均被要求尽快整改土地过户问题。
民办高校办学使用的土地是否必须是民办学校自有土地？没有自有用地的高校是不是就不能继续办学了？法律对该问题有哪些规定？我们对此仅发表一家之言，供大家参考。
二、 民办高校使用长期租赁的土地办学合法吗？
土地，对于民办高校学校而言是建校的核心资产之一。那么，使用长期租赁的土地办学合法吗？
《普通高等学校设置暂行条例》第八条规定“设置普通高等学校，须有与学校的学科门类和规模相适应的土地和校舍，保证教学、生活、体育锻炼及学校长远发展的需要，普通高等学校的占地面积及校舍建筑面积，参照国家规定的一般高等学校校舍规划面积的定额核算。”
《民办高等学校办学管理若干规定》（教育部2007年2月3日发布，教育部令第25号）第五条规定“民办高校的办学条件必须符合国家规定的设置标准和普通高等学校基本办学条件指标的要求。”
《民办高等学校设置暂行规定》（国家教委1993年8月17日发布，已于2010年12月13日废止）第九条规定“设置民办高等学校，应具备下述基本条件：……有固定、独立、相对集中的土地和校舍。校舍一般应包括教室、图书馆、实验室（含实习场所及附属用房）、校系行政用房及其他用房五项，合计建筑面积参考指标为：文法财经类学校每生10平方米，理工农医类学校每生16平方米。占地面积应满足校舍建设用地和供学生体育活动的场地。”
教育部《高等职业学校设置标准（试行）》规定的“监测办学条件指标”的合格标准是，综合院类本科及高职（专科）院校生均用地面积为54平方米/生，但是监测办学条件是基本办学条件指标的补充,为全面分析普通高等学校办学条件和引进社会监督机制参考依据。同时这些指标还可反映普通高等学校基本办学条件的改善、更新情况,对提高教学质量和高等学校信息化程度等具有积极的指导作用。即监测办学条件指标非强制性要求。
《独立学院设置与管理办法》第八条规定“参与举办独立学院的社会组织，应当具有法人资格。注册资金不低于5000万元，总资产不少于3亿元，净资产不少于1.2亿元，资产负债率低于60%。参与举办独立学院的个人，应当具有政治权利和完全民事行为能力。个人总资产不低于3亿元，其中货币资金不少于1.2亿元。”以及第十八条“申请筹设独立学院，须提交下列材料：……（五）资产来源、资金数额及有效证明文件，并载明产权。其中包括不少于500亩的国有土地使用证或国有土地建设用地规划许可证。……”。
我们注意到，已于2010年12月13日废止的《民办高等学校办学管理若干规定》第十条规定“自行筹资建校舍尚有困难的民办高等学校，允许租借现有合适的校园或其他单位的适用土地、用房从事教学活动，但须有具法律效力的契约。长期租借外单位适用土地、房屋等设施满足办学需要的学校，其筹办启动资金要求可以适当放宽。”
从前述列举的法规规定来看，法规实际上并未禁止举办者利用已取得长期租赁权的土地举办民办高校，甚至曾经一度有明文规定允许租赁场地办学。故而，长期租赁土地办学具有其合法性。并且，根据法不溯及既往的原理，即使2010年12月13日《民办高等学校办学管理若干规定》被废止，也无法溯及在此之前已签订长期租赁协议租赁场地办学的效力。
三、 民办高校使用长期租赁的土地办学合理吗？
很多人认为，创办高校就意味着既要有符合法律规定要求的开办规模，而且土地、房屋等权属还必须过户至学校名下。但是我们认为，这是对法律的误解。既然法律曾经允许租赁土地办学，就应当从举办者的出资形式解读出资义务的履行。
自2007年2月10日起施行的《民办高等学校办学管理若干规定》第七条规定“民办高校的资产必须于批准设立之日起1年内过户到学校名下。本规定下发前资产未过户到学校名下的，自本规定下发之日起1年内完成过户工作。”我们认为应该这样理解，即如果举办者是以自有的不动产形式投资办学的，则应根据法律规定于批准设立之日起1年内将举办人名下的不动产过户至学校名下，成为学校的自有资产，这样才是对出资义务履行完毕。如果举办人是以现金或者其他形式投资办学的，并没有承诺将不动产作为办学投资，那么该不动产我们认为并不必须过户至学校名下的。正因如此，包括《独立学院设置与管理办法》在内的所有法律法规都没有将举办者必须提供“自有”房地产作为开办条件之一。 只是由于大家的误解，在实践过程中才会将学校自有不动产的规模大小作为升本、评级等审核标准之一。
根据《国务院关于鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展的若干意》见（国发〔2016〕81号），国家鼓励放宽办学准入条件。社会力量投入教育，只要是不属于法律法规禁止进入以及不损害第三方利益、社会公共利益、国家安全的领域，政府不得限制。政府制定准入负面清单，列出禁止和限制的办学行为。各地要重新梳理民办学校准入条件和程序，进一步简政放权，吸引更多的社会资源进入教育领域。
城市发展水平越高，土地供求关系越紧张，可供教育资源使用的土地就会越少，而民办高校办学所需的土地面积极大，如果一味的强制要求举办者以足够的土地使用权作为出资并在规定的时间内过户至民办高校名下，在现有市场经济及土地价格的国情下，是不可能实现的，所以国家才要求各地重新梳理民办学校的准入条件和程序。为了民办高校有一个健康的发展环境，我们认为应该允许民办高校长期租赁土地办学才合理。
四、 君泽君视角
我们认为，设置民办高校必须具备与学校的学科门类和规模相适应的土地和校舍。可以自行购买，也允许租借，但是必须具有法律效力的长期契约，保证办学的稳定。只要办学达到法律要求的规模要求和生均面积，无论是举办者自有房地产还是租借的房地产都应该是允许的。