17条措施力挺！房地产救市政策刷屏，疫情下遇冷的楼市未来怎么走？

凤凰网财经综合｜每日经济新闻、第一财经、21世纪经济报道、数据宝等

除了餐饮、旅游等行业，房地产也是受新冠疫情影响较大的行业。

01
房产市场疫情下遇冷

为抗击新冠肺炎疫情，房企线下的销售几乎停滞，而线上卖房的带货能力还未被验证。从各大房企以及业界人士的观察来看，短期内房企的销售业绩依然会受到冲击。当销售业绩低迷，融资节奏又可能受到疫情影响，房企如何度过难关？
2月10日以来，虽然开发商陆续复工，但他们可做的事情不多。全国数百城市已关闭售楼处，多地暂停土地拍卖，楼市成交基本处于停滞状态，春节黄金周成交同比下跌了95%。 另据CRIC监测，84个城市春节假期新增供应仅为25万平方米，较疫情爆发（以1月23日武汉封城为分界点）前一周大降95%。
2003年8月份，国家印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，明确将房地产作为国民经济的支柱产业。这是中国经济的一个转折点，让房地产踏入15年的黄金发展周期。
如今，新冠肺炎疫情与非典存在诸多相似性，经济受到同样的重创，叠加地方政府的救市政策相继出台，市场上关于“地产拉动经济”的幻想和担忧再度浮现。
2月12日，包括无锡、西安、南昌、上海、浙江在内的多个省市，相继推出了各类涉房支持政策，从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度，给予了房地产企业极大的关怀和支持。至此，全国超过10省市出台各类涉房地产行业政策。
受此类消息提振，地产股在13日迎来逆势普涨潮，300地产（399952）收盘上涨2.15%，走出与三大股指相悖的行情。
不过，截至目前，房地产行业主流观点并不那么乐观。一家TOP20地产公司高管告诉记者：“实际上地方政策对于房企而言的影响是有限的，主要都是针对土地出让金方面的，这就是相当于给房企让利，希望稳住市场。”

更为重要的是，在行业人士看来，当下的国内房地产市场与2003年处于截然不同的两个阶段，已不可能单纯复制当年走势。
总体来看，本轮出台的涉房松绑政策特点鲜明，其中，一线城市楼市政策多涉公积金缓缴等，整体较审慎，以释放正面预期为主；二线城市多以土地出让金或住房公积金缓缴、开竣工时间顺延等，帮扶为主；以无锡为代表的三线城市则救市色彩明显。

02 无锡出台十七条救助政策
据报道，2月12日，江西、无锡、西安均出台了对房地产的扶持政策。早在这之前，安微也发布了10条措施扶持政策。
江西房地产协会提出八大方面建议，建议中均涵盖提供金融、财税扶持，放宽限购以及限价政策，阶段性放宽预售，房企可以不可抗力延期交房等。安徽甚至提议降低按揭首付比例以及降息。如果这些建议被采纳的话，当地房地产政策无疑将迎来一次重大转向。
而无锡的救市政策，引发市场广泛关注。

昨晚深夜12点左右，无锡市委办公室出台了针对房地产企业的十七条救助政策，明确指出是为了“全面落实支持企业共渡难关的精神，支持房地产企业发展”。
不仅态度明确，且措施非常有力，以下是政策重点：
1、纳税申报及税款缴纳最长可延期3个月；房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免； 2、到期还款困难的企业可展期，信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难。2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷； 3、预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金； 4、可申请延迟交地和延期缴纳出让金； 5、长租公寓可申请服务业企业纾困专项资金补助； 6、预售部分完成25%以上投资即可申请预售； 7、城市基础设施配套费可予以延期缴纳；因受疫情影响造成的损失和费用增加，按照新的指导意见； 8、开竣工时间相应顺延，防控一级响应措施期间不计违约责任； 9、房地产行业主管部门牵头组织开办网上房交会，帮助房地产开发和中介企业促成交易。
可以说，每一条都和钱有关，每一条都是实实在在缓解企业流动资金压力，包括延期缴纳出让金，延期缴税等，甚至对银行提出不得盲目抽贷、断贷、压贷的要求，最后还协调主管部门开办网上房交会，帮助房企促成交易。

03 专家分析： 尚未触及限购、限贷、限售关键层面
针对土地价款和税收减免方面，部分重点省市及时发布了相关措施。
重庆市政府办公厅早在2月4日就已发布20条政策措施，对于生产经营出现困难的中小微企业，可申请缓缴社会保险费、降低住房公积金缴存比例等，措施将执行至2020年6月30日。
2月11日，上海发文明确，因疫情影响未能按期缴付土地价款可申请延期，不作为违约行为，不计滞纳金和违约金，交地时间相应顺延。
2月12日，浙江省发布支持政策，涉及保障疫情防控建设项目用地等六大项举措，并在有效期方面规定至疫情解除后再顺延3个月。与此同时，西安市资源规划局也出台10条措施，其中3项政策与楼市直接相关：分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、实施预办理不动产登记制度。
每日经济新闻记者梳理后发现，多地相关措施仍以面向全行业支持复工复产为主，部分城市则对土地款项、降低税费、交易流程进行了集中体现，目前仅有无锡对于房地产领域推出了“定向宽松”政策，力度最大。
未来是否会有更多城市跟进？ 张宏伟认为：“多个城市出台的‘定向宽松’政策，针对土地市场主要是分期支付、缓缴，针对销售环节就是减免税费和首先简化，目前还没有涉及‘限购、限贷、限售’，这些关键层面没有出现实质性变化，估计接下来本身存在去库存压力的城市、以及近三五个月出现销售压力的城市，也会逐步出台一些措施，让市场尽快回温。”

04 当前房企现状： “旱的旱死，涝的涝死”
在今日利好消息影响下，地产股逆市上涨，指数涨幅达到1.36%，位居行业涨幅榜首位。个股方面，光大嘉宝、大港股份涨停，南山控股、万业企业、中南建设等个股大涨超5%，金科股份、蓝光发展、保利地产等个股涨超2%。
部分房地产股票的估值目前已经处于全A股低位 。据证券时报数据宝统计显示，沪深两市A股共有39只地产股最新滚动市盈率低于20倍且今年机构一致预测净利同比正增长。泰禾集团、荣盛发展、华侨城A、首开股份、绿地控股等个股最新滚动市盈率均不足5倍。净利增速方面，中南建设今年一致预测净利增速超过70%居首，蓝光发展、城投控股、阳光城、华发股份、新城控股、迪马股份等个股今年一致预测净利增速超过30%。
在短期利好背后，房企当下面对的境况是相似的。
明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻》记者，目前的冲击是很难卖房，虽然很多房企快速展开线上营销和推广，但民众接受需要时间，效果比线下售楼处肯定要大打折扣。”
即使是受到疫情冲击较小的1月份，多数房企的销售业绩也表现低迷。克而瑞数据显示，今年1月百强房企实现操盘口径销售金额5097.05亿元，整体业绩规模较去年同期降低近12%。

即使是龙头房企如碧桂园、恒大和融创，其销售业绩也同比录得下滑 。其中，碧桂园2020年1月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约329.2亿元，同比减少0.44%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约379万平方米，同比减少0.89%。
融创中国下滑的趋势更加明显 。2020年1月，融创中国集团实现合同销售金额约186.3亿元，较2019年同期239.6亿元减少22.24%；合同销售面积约135.8万平方米，较2019年同期159.2万平方米减少14.69%。
销售业绩不佳，意味着房企的资金回流会受到一定冲击 。“现在房企无法回款，偿债压力大，资金需求量大。”上述券商人士表示。
于是，各种各样的融资渠道就成为房企当下求生的命门。境外融资、信托融资，能上场的都上了，能用上的都用了。但是，很多中小房企其实是在“浴血奋战”，融资渠道变窄，融资成本上升是最现实的问题。
“旱的旱死，涝的涝死” ，一位TOP20房企的财务部人士如此概括房企当下融资的概况。目前看来，基本面优秀的房企依然颇受资本市场欢迎，而中小房企融资艰难的局面依然没有改变。
一位从事信托的人士透露了一个小细节：他最近紧盯一家资金面紧张的TOP30房企，正在抓紧联系他们负责融资的人士。“我们最近密切关注这种（房企），他们缺钱，看看能不能跟他们做点（融资）。”
以最近发行美元债的佳源国际和新城控股为例，佳源国际新近发行的一笔美元债利率已达到13.75%；新城控股2020年2月6日发行的3.5亿美元票据，票面利率为6.8%。而2019年12月，新城控股旗下子公司发行的一笔3.5亿美元债利率为7.5%，略高于本次。
融资不易，不过房企或许很快就会等到好消息。上述信托人士指出，从融资成本来说，现在成本整体有走低的趋势，目前资本市场逆回购利率2.5%，央行也在压利率。“目前（预期）不会对房企融资管控太严。”

倘若负面影响一直未能消退，房企度过难关的方法有且只有一个：抓紧销售，大力回款。还要注意的是，要管住想要拿地的手。
大力保证资金回流，确保资金链安全，是当下房企的重中之重。 中指研究院在电话交流会中提到，房企要做到“开源节流”。“一方面，加大融资力度，如果上半年融资窗口期还在的话，会加大融资力度；另一方面，加大存量应收房款的催收工作，跟银行沟通，争取银行在复工前发放已审批的按揭贷款。”
艾振强则表示，房企当下也不应该乱花钱。“地最好先别拿了，挺过最严峻的阶段再说。今年一整年，都似乎还是拿地的窗口期。”

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由北大光华管理学院主讲，凤凰网财经联合直播呈现的“疫情公开课”公益上线，从宏观经济到企业运营，多位北大教授倾情授课，陪你守望春天。本期主讲人：张闫龙，北京大学光华管理学院组织与战略管理学系副教授，MBA&MSEM项目执行主任。

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