2016年7月21日，中国指数研究院发布了《2016年二季度百城住宅用地价格报告》。
报告指出，2016年4月至6月期间，全国土地市场呈现明显的区域分化和城市分化特征。在一线城市土地供应紧张的情况下，二线城市成为房企拿地补仓策略的热点区域。
毫无疑问的是，深圳的土地价格依然排名全国第一，用地成交楼面均价为34122元/㎡。远远高于排名第二的厦门。而临近深圳的东莞，其地价与深圳相比还是“小巫见大巫”。
但值得注意的是，东莞的楼面均价已经跻身全国前20名，楼面均价为5690元/㎡，同比增长60%，平均溢价率422.9%。
目前，东莞的土地平均溢价率位于全国第一，远超深圳、广州。报告指出，东莞近年承接深圳外溢需求楼市火热引致土地市场升温，开发商积极拿地，因而二季度溢价率为百城最高。
二季度东莞产出三“地王”
那么何为溢价率呢？溢价率实际指的是土地的价格高于原来的价格，高出的百分比就是价格的涨幅。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞指出，高溢价的土地会带动房价的上涨。因为房企若想有利润可图，就必须提高房价，这样自然就带动了周边房价的上涨。
纵观东莞2016年第二季度的土地市场，东莞在这期间只拍卖了三次土地，但是每个土地的拍卖结果都震惊了东莞人。
2016年5月20日，南城莞太路与环城路交汇处拍卖一块商服地，被上海阳光城以6.4亿元拿下，楼面价为7788.62元/㎡，成为东莞南城的新地王，溢价率达179%。
2016年5月26日，横沥推出曾两度流拍的横沥半仙山商住地，被广州时代地产以9.1亿元拿下，楼面价达到5690元/平，溢价率达到423%。
2016年7月8日，碧桂园联合平安以5.9亿元拿下莞城商住地，单价1.27万元/㎡，成为东莞历史以来的第二高的“地王”，其溢价率达到了321%。
东莞土地溢价率为何高？
2016年以来，国内的“地王”频现，土地市场的火热态势从一线城市蔓延至二线城市。据统计，7月全国主要城市单幅地块成交金额超过5亿元的地块达到了57宗，其中溢价率超过50%的地块达到了31宗。莞城融城一体化的发展加速，继楼市火了以后，东莞土地市场也在2016年迎来高潮。
业内人士分析，2016年上半年受到东莞控规调整的影响，土地市场供应在进一步紧缩。截止目前统计，东莞上半年仅供应了8宗商住地，在“僧多粥少”的局面下，导致激烈的抢地大战频频出现。同时深圳客在东莞市场的购房热情热度不减，更让许多外来品牌房企看到了市场，因而会不惜成本疯狂抢地。
但是，东莞中原地产研究中心总监车德锐指出，溢价率也要从土地的起拍价来考虑。他表示，东莞的土地定价都较为保守，只要是以现在的市场价值来考量，并没有对未来的潜力进行过多的考量。因此可以说，东莞的土地定价在一定程度上是脱离了现在楼市的热度。
如何看待东莞“地王”现象？
如今，每逢土地市场拍卖，东莞便会迎来一场“狂欢”，吸引各界人士的关注。据了解，莞城地王的楼面单价已经达到了1.27万元/㎡，与莞城的房价旗鼓相当。因而业内人士推测，这块地王项目的房价卖到2万元才有利可图。
正如合肥、厦门等城市的“地王”效应一般，东莞的房价随着地王应声而涨或成为一种趋势。许多购房者对此陷入一种焦虑，同时质疑：“东莞地王现象是否合理？”
对此，车德锐表示，对待地王问题要从不同的角度来看。如今莞城融城一体化，东莞与深圳的联系性越来越紧密。未来的东莞楼市不再仅仅局限于本土了。因而从莞深融城的角度来看，越靠近深圳的“地王”，房价越有升值的空间。深圳客、深圳房企、品牌房企都在入驻东莞市场，会使得东莞市场具备升值空间，周边的房价也会受带动上涨。而单从东莞本土市场看，距离深圳较远的地王是存在“非理智”的情况，毕竟本地客的购房理念和深圳客不一样。本地客更在意实际情况和居住需求，而深圳客则会把眼光放到未来的七八年，更注重投资回报。
“实际上，地价不一定会影响房价。”车德锐指出，“项目的形象、生活配套、客户的青睐程度等各种因素都会影响房价。地王对房价的影响并不是一两年内就可以形成的，这还有待考量。当下，东莞更应注重城市的建设发展，吸引和留住深圳客，才最实在。
另一方面，车德锐也提及，房地产证券化也会成为影响地王走向的重要因素。如今，许多房地产项目在探索这条路，即把项目做成基金，卖给证券投资者，如商业地产，把商业的租金收益做为分红派给投资者。而住宅或可通过公寓租赁经营等方式，给予投资者收益。如今银行的利率一直在降低，引导大众选择更多样的理财方式。从这个角度来看，价格很高的地王，未来的售价不一定很高。
对于地王的发展，房企也会有不同的探索。
东莞楼市陷“怪象”
本地需求投资意识加强
除了受深圳客的影响外，东莞本地客的投资需求或也会成为支撑地王现象的一个重要因素。
网易房产了解到，当前东莞本土购房者对于东莞楼市都陷入一种“迷惘”情绪。有了房产的人沾沾自喜，庆幸自己有远见。没房产的人懊恼，恨房价太高，自己出手太慢。在二手房市场中，卖主舍不得卖房，买主找不到房源。卖主存在怕再买不起房的顾虑，买主陷入买不到房，买不起房的焦虑。
车德锐说道，当前，东莞本土需求的投资意识需要快速建立起来。东莞本地客更注重租金回报率，但是拿莞城地王来举例，如果以“租金回报”来算，60元/㎡，那么租100平米的房子，就需要缴纳6000元的租金，这明显是不合理的。
（东莞二手房市场）
因而，倡导换房也成为了一种新的购房理念。车德锐表示，现在东莞市场存在着强大的换房需求。传统中国人强调买房“一步到位”的理念，但是随着家庭结构的变化，住了7、8年的房子当然存在换房的可能性。如今，东莞的房价在上涨，换房族是具备很强的购买力，有能力支付得起首付。但是东莞本地客的投资意识还是偏保守型，会考虑很多因素。
“现在可以说，我们在走这一线城市曾经走过的路。”车德锐谈到，“引导和改变东莞本地客投资需求意识，是有助于东莞楼市活跃发展的。否则，市场流转不动，对开发商和购房者都会成为伤害。”
但是，车德锐也表示，这个过程是需要各方慢慢推动的。例如，中介要释放好的房源，鼓励卖家适当的时候就出手，相关的机制流程需要完善。在倡导换房的同时，也要考虑到刚需族的买房需求。“当前国家培育租赁市场，也是引导楼市健康发展的方式之一。”车德锐说道。
购房者该不该“出手”？
看着房价飙升，许多购房者都在犹豫该不该买房。车德锐表示，从长远来看，房产是保值的。对于刚需族而言，现在房价飙升，买房是存在一定的风险。因而鼓励刚需族可先选择性价比较好的二手房，慢慢过渡，再换房。
而对于换房族来说，考量多方因素，见准时机可以出手，有长远的投资需求意识很重要。
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