看点与思考：
产业地产是未来地产开发的蓝海？产业地产与商业地产有什么不同？产业地产开发的难点和痛点是什么？如何运作产业地产项目？
工业地产，是以工业用地为主体的地产开发。它的开发模式、运作步骤和赢利特点都与其他地产类有很大区别。
l地价较便宜
l建筑成本相对较低
l建设周期较短
l较易获得当地政府的政策及扶持
l租售客户群较易识别
混合型的工业地产项目，以产业集聚、产业链延伸及生活配套整合为项目开发要素，可叫做“产业地产”。
产业地产是一种多赢的项目模式，有时也叫做“动力地产”。
产业地产能形成产业集聚，能推动地方实体经济的发展，带动就业，还带来税收收入，
产业地产项目往往是一种综合性开发，以工业用地为主体，项目中可能也有配套的商业用地和住宅用地。
工业用地的配套用地作为工业产业集群的配套和服务体系载体，能促进工业产业的稳定与繁荣发展。
一些有主题产业的商业地产或专业市场项目，涉及产业链整合及带来产业集聚效应的，也应该是产业地产范畴。
产业地产运作的主要特征是：产业—集聚—规模—产业链—运营—综合体。
我以前提到的“模具城”、平谦的“工业园”等都属于产业地产，它里面有酒店，有公寓，有商业配套。
它也有展览中心、会议中心、培训中心、科技中心等商务功能载体，但主体部分还是加工业及制造业。
产业园的功能区规划，应该考虑以产业主体的制造加工生产为中心，布局产业链上下游功能区域。
要排布研发、设计、技术、原材料、零配件、中试、检测、物流、贸易等功能及配套，形成产业链和产业集聚。
中国经济总量、经济水平的提高以及铁路网、公路网的大量建成，为中国城市化新发展提供了必要条件。
城镇化，特别是特色产业小镇建设，是中国转型内需拉动经济发展的突破口。
产业地产是接下来20年中国地产行业发展最具前景的领域。
在中国实施新型城镇化战略的背景下，产业地产与产业集聚，将是特色小镇人口集聚及拉动内需消费的重点。
房地产市场日益成熟，政府为挤压房价泡沫而实行宏观调控，以工业地产为主的产业地产为开发商呈现了新蓝海。
工业地产具有五大操作难点，一般企业是难以逾越的。
l项目利润较薄
l可分割产权面积较大
l销售周期较长
l前期招商（招租）较难
l配套投入较大
l综合型营销人才及团队奇缺
在操作以模具城为代表的产业地产项目过程中，我渐渐感觉到了它的有价值和意义。
品牌：产业地产项目是政府欢迎并支持的项目，对于地方经济发展相当重要。
一个好的产业地产模式，一定会受到各个地方政府的重视。
开发企业要利用政府政策支持，树立项目品牌，在行业市场迅速建立龙头形象，形成影响力，以便项目招商运营。
平台：为配合项目品牌建设及招商运营的顺畅，建立一个行业资源平台。
建立平台，统一推广，统一运营，统一管理，汇聚行业龙头，结成战略联盟，将大小企业拢起来，实现共赢发展。
服务：通过完善项目配套设施建设如商业、居住、休闲娱乐等生活设施的配备解决就地生活问题。
通过建立部门或合作，建立科技、培训、会展、交通、物流、仓储、检测等设施配备及服务体系。
通过政策支持、工商服务、融资服务、推广服务、人才服务等，把政府和项目本身的优惠及扶持政策落到实处。
要更好为入驻企业服务，助力及凸显龙头企业，孵化并发展壮大中小企业。
企划：根据项目定位，确立推广总精神，主题推广语，并设计包括LOGO在内的一套形象识别（VI）系统。
做好主题及标准应用推广的铺垫，把握各阶段的市场造势步骤与手法。
包装：做好项目的品牌包装，首先重视和策划好项目现场的包装；建立有形象、有体验感的接待中心。
建立一定的户外广告设施，包括现场户外广告如灯箱、灯光效果、精神堡垒等；重视媒体组合广告的传播效率。
促销：结合项目节点和营销需要，推出促销政策及实施计划，通过公关活动来把营销引向一个高潮。
租售：产业地产项目的前期招商租赁工作十分艰难，所以，要建立一套租售管理体系。
建立规章制度和运作机制，包括流程管理、业务开发管理、客户数据库管理、客户关系管理及售后服务管理。
要建立一支优秀的团队，包括招商和销售两个方面各有优势的业务人员队伍，以及两个方面的策划与执行队伍。
在实际的控盘操作层面，要注意五个执行细节：
租售对接：租售物业的划分及比例，要明确，一些关键物业必须持有，而一些非主力物业则可销售。
在这方面犯错误的决策者常见，案例有不少，比如将所有物业统统推出销售或所有物业都持有，都会出问题。
有的项目实行“售后返租”的办法，在实际操作中，应该将投资关系和租赁经营关系处理好，否则，必有后患。
推售策略：对于可以销售的物业，在推售方面，应该根据市场情况和项目节奏，把握推售步骤、体量及方式。
节奏控制：掌控项目在奠基开工、招商启动、开盘销售、分期建设、分区开发、项目竣工、开业运营等节点。
根据项目步骤进展及市场情况，掌握项目运作的节奏，保障项目租售顺畅及运营成功。
产品优化：项目前期产品定位具有一定局限性，可能跟市场实际情况有所差距。
在开发过程中，要善于发现这样的差距及新情况，适应市场新需求，在后期开发中对产品不断创新迭代。
业态优化：与产品优化类似，业态规划及业态业种的调整，也是要随着项目的进展，进行优化创新。
做好“适时淘汰，适时补充，适时完善”三“适”工作，保障项目与时俱进。
总部经济项目，20世纪末在上海、北京等大城市就已出现，现在不少经济发达的大中小城市都陆续出现这类项目。
现在看来，这类项目，有的很成功，有的却很失败，有的没失败但却也有点无奈。
总部经济是一个城市以其特有经济资源优势来吸引国内外企业总部在一定区域内集群而形成的一种高端经济形态。
现代企业的生产经营活动越来越多地依赖技术创新，企业的研发中心在企业总体运营中的地位日益重要。
企业的总部往往选择那些适合技术创新的高新技术园、高校产业园、经济技术开发园。
科技型工业园区往往是城市总部经济发展的重要空间载体。
生产性服务业，作为现代服务业的重要组成部分，是从生产制造业内部分离出来的新型产业。
科技研发、创意设计、现代物流、金融保险、商务中介等生产性服务，有附加值高、服务范围广、潜力大的特点。
本世纪初上海出现了以总部经济为主题、以企业市场化运作为形式的开发品牌，如“大业领地”、“台鼎”等。
大业领地以500多栋独栋、双拼或联排的花园式办公楼建筑，形成企业“家”的办公环境，吸引企业总部入驻。
总部经济作为生产性服务载体，在为制造业服务中，必然涉及技术创新问题，所以它多位于科技园区或大学城区。
有的总部经济项目里会融进标准化厂房建筑，以加工业带动生产性服务业和总部集聚。
目前国内在总部经济项目开发方面走在前列并比较有名的是“联东U谷”模式。
“联东U谷”作为总部经济项目品牌，已在北京、上海、无锡、沈阳等地进行复制和连锁运营发展。
总部经济项目开发的成功，是综合了工业地产和城市综合体的诸多优点，成为一种特别类型的产业地产。
总部经济嵌入产业地产的投资开发模式及特点，可概括为“三三六”模式。
三大理念的转变：
从“造厂房”到“造平台”的转变。在为企业提供厂房的同时，打造产业服务平台。
从“做产品”到“做服务”的转变。不是说产品不重要，而是要在做好产品的同时，更加注重为企业服务。
从“开发园区”到“产业新城”的转变。20世纪80年代后各地普遍出现以政府主导开发的各类工业园区。
随着经济的发展、城市的变迁和产业的升级，城市化进步和新型城镇化发展，一种新的模式——产业新城开始出现。
产业新城就是把一些城市生活功能如居住、商业、休闲等引入园区，使“园区”变为“城区”。
这样也避免了城市的“摊大饼”式发展，带来就近就业，也为城市中心城区缓解了交通压力。
三大产品线：
制造加工型产品，包含标准厂房、定制厂房、小型加工厂房及综合型厂房。
展示贸易型产品，包含展览中心、贸易中心、仓储中心、物流中心等建筑。
配套服务型产品，包括办公楼、总部楼、住宅公寓、景观公园、体育设施、商业中心、休闲娱乐设施等。
六大专业产品：
u独栋、双拼、联排、高层等形式的研发楼、办公楼等；
u单层厂房、双层厂房、多层厂房、双拼厂房、联排厂房、定制特制厂房等；
u样品展示中心、工业品街、原材料街等；
u仓储仓库、综合房屋、堆场、停车场等；
u独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、多层公寓、高层公寓等；
u购物中心、商业街、酒店等。
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