未来5年,80%的 开发商将被淘汰

未来5年,80%的 开发商将被淘汰_第1张图片
图片发自App



这是最好的时代,这是最坏的时代。

狄更斯《双城记》的这句开场白,用在中国房地产行业身上,是那么贴切。

随着楼市去库存成为重要国策,在深圳这位“带头大哥”的影响下,中国楼市再次出现了“抢房”、“日光盘”等奇观。而且,这种奇观正向全国各大城市不断扩散。

但种种迹象表明,这可能是中国楼市的一次回光返照,或者是最后一顿晚餐。这次疯狂散场之后,绝大多数城市的楼市将彻底陷入寂静。而中国多如牛毛的房地产开发企业,将在未来5年里死亡大半,估计超过80%的企业会被淘汰。

原因如下:

1、中国房地产的“产能”过大,根本无法维持下去

根据国家统计局的数据,2015年全国商品住宅销售面积是11.2亿平米,未来5年即便不增长也可以累积达到56亿平米。按照人均30平米住房计算,大约可以安置1.9亿人(注意,这里没有包含小产权房、集资房、军产房)。

而2016年到2020年这5年间国家计划新增城镇化人口是1亿人。也就是说,如果要把56亿平米的房子卖出去,必须把城镇化速度提高一倍。

2015年中国城镇人口大概是7.5亿,如果再增加1.9亿人,则2020年中国城镇化率将达到68%以上。而70%的城镇化率,是中国2030年的目标。

换句话说,如果要喂饱中国开发商未来5年的肚子,不仅需要未来5年的食物,还需要再提前吃掉2020年到2030年的食物才行!

其次,从维持目前房地产规模需要的资金角度,我们也可以得出类似的结论。2015年中国房地产销售额接近9万亿,未来5年即便不增长(且不考虑通胀)都需要45万亿资金。这些资金如果70%来自银行贷款,则需要超过30万亿。这是中国的银行体系无法承担的。

除非央行拼命印钞,但那会带来恶性通胀,以及人民币汇率的剧烈贬值,相信国家不会这样做。

第三,即便为了去库存和拉动经济的需要,国家愿意把城镇化速度提高一倍,但农民工未必有在就业地买房的能力。事实上,农民工和新毕业大学生的收入相对于房价过低,已经成为城镇化的重要瓶颈。

2、中国的非商品房库存,很可能远远超过商品房;总库存量,可能非常惊人

我们先看一个最近广为流传的表格:


未来5年,80%的 开发商将被淘汰_第2张图片
图片发自App


这是广东省政府公布的去库存计划的表格。通过这个表格我们可以看出,仅商品房的库存,广东一个省就达到了1.6亿平方米。由此可见,全国的商品房库存到底有多大。

更重要的是,根据这张表格,广东全省商品房去库存任务只有400万平米,但非商品房达到了600万平米。我们或许可以据此认为,广东的非商品房库存量可能达到了2.4亿平米。2.4+1.6=4,广东全省的房屋库存量可能是惊人的4亿平米?

非商品房,这是些什么房子?估计是政策性住房、集资房、军产房等,但一定没有包括小产权房和违法建筑,政府不会给这些房子制定去库存的计划和任务的。

这样,仅广东一个省的房屋库存就超过4亿平米。如果再算上小产权房和非法建筑,就不知道有多少了。在深圳、东莞等地,小产权房和非法建筑的存量,一般来说可以达到城市总体建筑量的40%左右。

由此可见,“中国在为34亿城里人建房子”的说法绝非空穴来风。

(注:2014年,国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”有关人士曾透露,他们的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现,90%以上的地级市正在规划建设新城新区。“有研究数据显示,全国新城新区规划人口达到34亿”。这个说法后来一度受到质疑。)


未来5年,80%的 开发商将被淘汰_第3张图片
图片发自App


结论:

1、中国房地产不仅要去库存,更要去产能。目前每年超过10亿平米的竣工面积(仅商品房)是无法维持的。未来5年,房地产的蛋糕将不断缩小,大部分中小开发商必死无疑。

      最容易死亡的开发商是这样的:开发业务集中在三四线城市,或者集中在库存量比较大的二线城市的郊区、新区,或者集中在商业地产上,或者大量使用了高成本的民间融资。

2、未来,绝大多数中小城市的房屋只有居住功能,总体上跑输CPI。大部分二线城市的房屋,仅仅能跑赢CPI,但会输给M2增速。只有北上深三个一线城市,以及广州和极少数二线城市的中心城区住宅,其价格可能跑赢M2增速。

其实,前两种情况都输给了通胀,只有第三种情况才真正战胜了通胀。

事实上,国家已经在为众多必死无疑的中小开发商料理后事了。比如广东出台的“去库存”政策里就提出:

支持有实力、信誉好的房地产开发企业开展企业、项目的兼并重组及整合,提高产业集中度。在企业落实债权债务责任和风险可控的前提下,对被兼并企业逾期、到期的银行贷款给予展期或转贷,对兼并重组后的企业综合授信给予并购贷款支持。

政府连台阶都给准备好了,为什么不退出呢?所以,面对目前日渐升温的市场,我劝那些在非中心城市有项目的开发商还是识时务者为俊杰,赶快让利、去库存,然后拿着钱该干什么干什么去。如果还挺着,幻想涨价获取暴利,估计最后下场比较惨。

这时候,有能力和价值捂盘待涨的城市不多了。

2016年,退出历史舞台的不仅有煤老板,还有大多数开发商。


未来5年,80%的 开发商将被淘汰_第4张图片
图片发自App


未来5年,80%的 开发商将被淘汰_第5张图片
图片发自App


未来5年,80%的 开发商将被淘汰_第6张图片
图片发自App

你可能感兴趣的:(未来5年,80%的 开发商将被淘汰)