企创网：作为一个常年在外四处奔波考察研究的河北人，时常有老家的朋友问我一个问题：河北的房价，究竟什么时候降啊？这个问题说实话真心有点难到我了，因为河北十一个地级市的平均收入水平都不高，但是房价整体而言却明显偏高。而且河北作为东部沿海省份的特点是，既不同于广东的藏富于产业，也不同于江苏的藏富于基建，更不是浙江的藏富于百姓，河北是真正的没产业，没环境，也没太多挣钱的渠道。我很理解老乡们渴望房价下降后，能够购买一套属于自己的大房子的普遍梦想。但是我也不能因此就违心地告诉大家，再等等吧，终究会降的这种谎话。
影响房价的因素是什么，今天小创再一次郑重重申一遍：短期看政策，中期土地，长期看人口。
什么叫短期看政策？这个其实非常好理解，比如为什么从去年八九月份一直到现在，一二线城市的房产进入了一个非常尴尬的处境呢？因为各地政府纷纷出台了政策，限售，限购，限贷，能限制的几乎全限制了。想买房，资格上严要求，贷款上严限制，转手上严控制，那房价自然是瞬间就被冷冻。同样，如果央行下令，首套房利率比基准率八折还低，二套房比基准率还低，立马购房或者说炒房热情就会被迅速拉起来。
什么叫中期看土地？房子既然是商品，那么觉得商品价格的根本因素，就是供求关系。房地产建设具有非常显著的周期性，开放商从地方政府手中拿到地，哪怕立马就开始开工建设，最快也要两年多后才能开盘。那么今年地方政府出让土地的面积总量和价格，直接决定了两三年后当地的房价基本水平。在过去的十年间，重庆之所以能够长期保持房价稳定，最重要的原因就是每年的土地供应都实行供略大于求的策略，从而平抑了房价的过快上涨。
什么叫长期看人口？如果土地是供的话，那人口就是求。归根结底，房子是拿来住的。要想房子在很长的一段时间内价格稳定上涨，除了收入水平的不断升高外，最重要的决定性因素就是人口的发展趋势。为什么东北近些年房价始终没有像全国主要城市那样迅速上涨？因为东北的人口，尤其是青壮年人口，一直都呈现下滑状态。而这些人口最终去了哪里呢？去了北上广，去了沿海发达省市，从而进一步助长了这些地区的房价上涨。
上面小创虽然是拿河北距离说明，但是这个判断房价走势的因素，却是适用于全国各个地区的。如果你想要判断一座城市未来的房价走势，不妨从这三大因素入手，把这座城市涉及三大因素的信息收集整理放在一起，你应该就能够有一个清晰度判断了。
那么，小创为什么认为，河北的房价，基本看不到下降的可能性呢？不妨就从上述的三大决定房价的因素政策、土地、人口来看一看：
首先说人口，其实关于河北的人口问题，在之前的《河北丨经济增长持续乏力，人口增长却一直在发力？》一文中就做过专门分析。其中的重点，就是下面这份河北人口的走势图资料：
关于河北人口的最新数据，是2016年的7470.05万人。当然这些数据还只是官方统计的资料，按照中国的国情，人口方面的统计，一般都是实际人口多于统计人口的。
接下来我们再看看下截至2016年，中国省级单位的人口总量排名情况：
中国人口总量排名前十的省份，具体人口数据如上。其中，广东、江苏、浙江，由于经济相对较发达，在过去的几十年间，基本处于外来人口持续流入的状态。而山东、河南、四川、河北、湖南、安徽、湖北，其实一直都或多或少处于人口流出状态。而这些省份依旧能够在人口持续流出的前提下总量持续上升，最大的因素无疑就是，新生人口数量较多。其中，山东和河北两省，更是受地方传统文化习俗影响，生育意愿常年居于全国各省前列。而且，乡土感情相对较重的两省，都不太愿意背井离乡太远，即使外出工作也更倾向于本省。
当然，由于特殊的政治、历史和地理因素，北京、天津两市和河北的关系从来都是十分暧昧的。大量的河北人选择到京津两地工作，小创认为并不能算是出省。而如果河北的人口总量加入在地理上包裹于河北省域之内的京津两市，那么人口总数将超过1.1亿，超过广东跃居全国第一。
也就是说，按照现在的情况推断，河北未来人口仍将持续上升，并未看到人口下降的征兆。那么从决定河北房价长期的因素人口来看，河北的房价就不具备下降的基本面。
说过了人口因素，接下来说说土地和政策因素。其实在小创看来，这两点因素完全可以放置在一起来说，因为中国土地的管辖和所有权在地方政府手中，政策同样是由地方政府设定，所以说来说去，土地原本也就属于政策的一部分。
那么在政策上，河北未来的发展方向和趋势是什么呢？对了，就是众所周知的“京津冀一体化”策略。
上面这幅图，就是刚刚发布的《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，为什么谈河北的政策，小创要扯到北京的城市规划上去呢？其实明眼人都知道，河北未来能不能发展好，能发展到什么程度，从来都不取决与河北本身，而取决于北京，这点首先要心知肚明，不然这话题就没法聊下去了。
而事实上，上图中的北京未来20年城市总体规划中，原本也绝非单单针对北京一市，而是针对北京、天津、河北两市一省的整体规划。在这份规划中，其实大家应该能分清河北各市的主次，虽然看规划貌似是把河北十一市全部覆盖其中了，但主次其实依旧分明：
主：雄安新区、保定、廊坊、唐山、沧州
次：秦皇岛、承德、张家口、石家庄、衡水、邢台、邯郸
北京不是万能的，辐射力度毕竟有限，而天津这个本身都要靠北京政策利好（滨海新区）拉动经济的城市，指望它再带动河北，这也有几分强人所难的意味。所以小创上面列出的“主”，即是未来十到二十年，能够从京津冀一体化中受益最大的几个河北地级市。而以石家庄为界，往南的河北的确距离北京距离过远，北京也是心有余而力不足。
但是，虽然经济上能够辐射和拉动河北某些地级市不多，但是对于河北的房价影响，却是毋庸置疑的。既然在政策上把京津冀一体化作为了北京城市规划未来二十年的重中之重，那么河北各市的房价，在政策上基本上就算是彻底断掉了下降的可能性。说句玩笑话，无论地方政府也好，开放商也好，还是房地产从业者也罢，没一个人希望河北的房价下跌。那么未来河北的房价走势，能够保持缓慢上涨就已经是万幸。奢望河北房价出现明显下降，的确应该早早断了这个念头。在合适的地段，能够承受的价位，尽早购买自己的住所，不要漫无目的地的下去。
