新冠疫情如何冲击楼市？盛松成等建议：坚持房住不炒，给予必要、合理的支持
作者：盛松成 宋红卫 汪恒
自2020年1月下旬以来，新冠肺炎疫情席卷全国，对我国经济造成巨大冲击，房地产业自然也无法置身事外。本次疫情对房地产市场的影响有多大？房地产业如何积极应对疫情才能在行业稳定发展的基础上，发挥促进就业、保障民生、稳定经济发展的作用？
一、房地产业现状与“非典”时期具有五方面不同
尽管本次疫情和2003年有类似之处，为我们提供了可资借鉴的经验，但历史不一定会简单地重演。目前房地产业所处的经济环境、在我国经济发展中所扮演的角色与2003年已有很大不同，房地产业自身的特点、发展趋势等也发生了诸多变化，必须谨慎对待历史经验，不能简单利用2003年的情况来分析当前的问题，否则很有可能作出错误的预判。2003年我国房地产业的情况与现在至少有以下五方面不同：
一是房地产业发展阶段不同。2003年我国房地产市场仍处于初始发展阶段。以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了释放，潜力巨大。当时，城市居住环境远不如现在，城镇人均住宅建筑面积仅为23.7平方米，而目前，我国户均住房已超过1.1套，2018年城镇人均住宅建筑面积已经达到了39平方米，是2003年的1.65倍。
二是不同的经济发展阶段赋予了房地产业不同的定位。就在“非典”疫情结束不久的2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）将房地产业定位为经济发展“支柱产业”，我国房地产业随之迎来了房改之后首次迅速发展。而如今，在经历了2014-2016年的快速发展后， 2016年中央经济工作会议正式提出 “房子是用来住的，不是用来炒的”；2019年7月30日政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。房地产业的这一政策导向，决定了目前的行业发展定位与2003年不同。我国房地产业已经进入新的发展阶段。
三是房地产市场发展趋势不同。无论是“非典”爆发前的2002年，还是“非典”疫情发生的当年，我国房地产开发投资和销售均呈现快速上涨趋势，房地产开发投资同比增速分别为21.9%和29.7%，房地产销售额同比增速分别为23.7%和34.1%，销售面积同比增速则分别为20.2%和29.1%。现在我国房地产开发投资及销售同比增速已经掉头向下，基本呈现“倒U型”的态势。2019年房地产业开发投资同比增长9.9%，而销售额和销售面积分别增长了6.5%和-0.1%，均处于十几年来的相对低位。
四是房企负债水平和杠杆率不同。房地产企业总体负债规模由2003年的30698.56亿元上升到了2018年的674333.36亿元，房地产企业总体负债与行业增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地产行业总体负债率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申万一级行业分类标准），大幅提高了38.28%。总体来看，房地产企业债务负担较之前明显增加，对融资的依赖度也比以往更高。
五是居民对住房的购买力不同。巨大的债务负担已经严重削弱了居民对住房的购买力。2003年我国居民部门杠杆率为16.2%，而2018年则为53.2%，且仍呈上升趋势。而中国经济整体杠杆率也较高，继续加杠杆的风险较大。此外，收入增长预期带动房屋销售增长的趋势也今非昔比。2003年我国正处于刚加入WTO后的贸易井喷期，同时也迎来了人口红利窗口。2000 -2005年我国城镇居民人均可支配收入复合增长率为10.81%，而2014-2019年为7.99%。
二、本次疫情对房地产市场的影响
从房地产开发看，最差的情况下，疫情可能导致房地产开发投资下降37.53%。这是因为，受疫情影响，我国大部分地区的土地交易已暂时中止，同时，假期延长和防疫措施都会影响房地产开发。尽管2020年前已开工项目会陆续复工，但原定今年新开工项目将可能受到较大影响。2019年一季度，我国房地产开发资金中，土地购置费用占比为29.12%，建安工程和设备工器具购置占65.71%（其中新开工面积占比约5.54%）。因此，今年一季度因土地交易中止而导致的房地产开发投资可能下降29.12%，因新开工中止而导致的房地产开发投资则可能下降3.64%(65.71%*5.54%)，同时假期延长或导致在建项目投资下降4.77%[1]，合计下降37.53%。
房地产销售形势也十分严峻。受疫情影响，全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知，明令禁止售楼处、中介门店继续营业。中国房地产业协会也发出号召，全国楼盘暂时停止售楼处的销售活动，待疫情过后再自行恢复。据中原地产研究中心统计，自1月下旬开始，大部分开发商的成交量比往年春节期间暴跌95%。分区域看，截至2020年2月4日24时，新型肺炎确诊人数最多的10个省份（湖北、浙江、广东、河南、湖南、江西、安徽、重庆、江苏和四川）的商品房销售面积和销售量分别占全国的60.31%和61.78%。
而住房是难以通过线上进行销售的。因为房屋价值较高，且对人们的生活具有长期影响，很难像普通消费品一样，可以不经现场查验就直接交易。况且大多数消费者和厂商对房地产线上销售模式也并不十分熟悉。此外，购房还涉及贷款、过户等须购房者亲自办理的手续。
即使因疫情而延迟的购房需求有望在疫情过后迎来反弹，疫情对房地产销售的短期冲击也是巨大的。2019年一季度，我国房地产企业销售额为27038.77亿元。若按2019年全年6.5%的销售额增速估计，2020年一季度，房企销售额将达到28796.29亿元。若按损失50%的销售额计算，一季度的损失将高达14398.14亿元。
房地产企业的资金链将受到严重冲击。销售回款（包括个人按揭贷款和定金及预收款）已经成为房地产企业主要的资金来源。2019年，销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比达到了49.62%的历史高位，总计88640亿元。与此同时，由于严厉的融资限制，2019年国内贷款占比仅为14.13%，为历史最低点。
由于部分房企负债水平较高，2019年前三季度总体负债率就已经达到了80.26%，如果不能快速回笼资金，将可能导致资金链断裂。房地产行业的并购与房企资金链风险有较大关系。数据显示，2002年，我国房地产行业并购案例仅27个，并购规模为18.95亿元。“非典”疫情发生的2003年，并购案例则为36个，并购规模达到39.90亿元，增长了110.55%。2004年，并购规模进一步提高至49.58亿元，直到2005年后才逐渐缩小。而2019年我国房地产行业并购案例221个，并购规模1840.64亿元。如果疫情导致房地产企业资金链风险爆发，大量中小房企将因此而倒闭，而且这一过程可能持续2年，甚至更长时间。长期来看，这还会进一步提高我国房地产市场集中度，并可能加大我国房地产调控难度。
我国人口净流出区域的房地产市场将因疫情而面临更大的风险。我国不少三四线城市存在过量住房供给的问题，这原本就使房地产市场面临较大风险，而且棚改政策的逐步退出将使这些城市的风险进一步上升。随着疫情发展，春节返乡置业也很难实现。再者，此次疫情也反映出三四线城市在物流、居住环境和应急管理上的劣势，在当前大中城市开放落户的情况下，未来人口流出三四线城市的情况可能更为严重，三四线城市房地产风险有进一步上升的趋势。
三、疫情对房地产市场的冲击将拖累整体经济增速和就业水平
房地产投资回落带来的经济下行压力相当明显。房地产投资占固定资产投资的20%左右。2017-2019年资本形成总额分别拉动我国经济增长2.3、2.2和1.9个百分点，均值为2.13%。2017-2019年房地产投资占固定资产投资比重分别为17.38%、18.92%和23.97%，均值为20.09%。以此计算，过去三年房地产投资平均每年拉动我国经济增长约0.43个百分点（20.09%*2.13%）。如果我国2020年一季度房地产投资增速下降37.53%（根据前文计算），房地产投资下行造成的GDP增速下降就达0.16个百分点（0.43*37.53%）。由于目前我国GDP增速为6%左右，难以忽视房地产投资回落带来的经济下行压力。
房地产投资下行还可能直接或间接影响就业。2018年我国房地产城镇就业人口为466万人。据此测算，疫情会影响房地产行业的城镇就业174.9万人（466.01*37.53%）。房地产业的关联行业很多，从产业关联系数来看，房地产业与国家统计局分类的42个行业均有不同程度的完全关联关系，因此，疫情对房地产业的影响也会传导到这些行业。以建筑业为例，据房地产业对建筑业的完全消耗系数估算，将间接导致建筑业73.4万人的就业受到影响。考虑到建筑业自身受疫情的冲击，受影响的就业人口会更多。
四、应对房地产市场受疫情冲击的政策建议
为了应对疫情对房地产的冲击，保持房地产平稳健康发展，我们提出以下政策建议。
1. 给予房地产业必要、合理的支持。除了向受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业提供支持，也应考虑采取适当的措施，平稳房地产市场。建议在“房住不炒”的前提下，稳定房地产投资和销售，支持房地产业合理融资需求，允许部分受疫情影响较大的房地产企业延期还贷，加快贷款展期办理，为企业调整还款计划，不盲目抽贷、断贷、压贷，以缓解近期销售萎缩对房企资金链的冲击。目前，无论从存量还是增量看，我国房地产融资占比已基本恢复到正常年份的水平。因而对房地产融资的限制不应继续收紧。在合法合规和控制风险的前提下，应适当增加房地产企业的融资渠道，包括商业银行的表内和表外融资。
2. 继续贯彻落实“房住不炒”的方针。房地产业已进入了新的发展阶段，“房住不炒”成为产业定位。放松这一定位，也许会带来一时的快速发展，但会透支未来发展空间，甚至引发经济金融风险。这种短期行为并不可取。
3．强化供给与需求相结合的调控手段。当前的调控政策叠加疫情的影响，需求端会受到较大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能释放，如果届时没有充裕的供给，可能因供需失衡造成新一轮的房价上涨。因此，在未来一段时期内，更要强化供给端的调控，合理适当地增加房地产市场的供给，并要保障地价的相对稳定。一是核心城市要适当增加土地供应；二是土地拍卖方面采取适当的政策调整，比如适当降低土地竞买保证金比例，允许成交土地签约、出让金缴纳适当延期。因疫情影响开工、复工的，可以延期开工和竣工时间。
4.支持刚需和改善需求。从未来城镇化发展潜力及改善居住条件来看，房地产市场仍然存在一定的刚需和改善需求。因此需要采取两方面措施。一是不利于刚需和合理改善需求的有关政策可做适当调整，比如“认房又认贷”政策；二是金融机构要给予受疫情影响较重的房企和购房者适当的信贷政策支持，比如，住房公积金缴存比例、提取时间等。
5.因城施策，对限价政策做适当调整。适当增加市场调节的力度。高端项目的限价原则要明确，保障房企正常拿地的积极性。中低端项目也要给予房企合理的自主定价空间。在限价政策适当调整后，继续落实“房住不炒”政策，可以对某些项目实施“限售”的约束，一松一紧，防止市场出现大幅波动，保持房价基本稳定。
6.长期内仍然要应对房价上涨的压力。一旦疫情得到有效控制，而供给端不能满足被抑制的需求，房价就会快速反弹，尤其在一线和核心二线等经济基础较好、城市管理效率较高、产业及医疗资源较发达的城市，“稳房价”仍将是这些地区调控的重点。
7. 要关注部分三四线城市房地产市场的风险。疫情发生恰逢春节假期，严重打击了返乡置业，三四线城市楼市可谓雪上加霜，尤其需要关注。随着大中城市落户放开，以及疫情暴露出三四线城市在物流、公共卫生资源和应急管理等方面的劣势，未来三四线城市将面临更大的人口流出压力。应严格按照住建部要求，因城施策，防控三四线城市房地产市场风险。
8. 坚持房地产市场调控的预期管理。保持政策定力，坚持“房住不炒”的方针，扭转长期以来形成的政策预期，确保政策的连续性与稳定性。
9. 适度发挥房地产投资稳定经济的作用。 目前投资对我国经济增长的贡献率为30%左右，而房地产投资在我国固定资产投资中的占比约20%，如果再考虑房地产消费和对其他产业的带动作用，稳定房地产市场就能在较大程度上稳定经济增长。
10.避免房企大量倒闭冲击整个房地产行业。当前房企负债率整体较高，受疫情影响，资金链断裂的风险进一步上升。因此，要稳定房地产企业。除了房企拿地、房企定价等政策做出适当调整外，还要给予房地产企业在融资、税费减免等方面享受与其他企业相同的待遇。
我们不能把合理支持房地产业平稳发展的政策视为对房地产调控的放松，这是在遵循“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”原则下，应对疫情，稳定经济、促进就业、保障民生的相机抉择政策手段。
作者盛松成系上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授，宋红卫、汪恒为同策房产咨询股份有限公司研究员（本文仅反映作者观点，不代表所供职机构意见）
