新西兰盖房子的四个基本阶段

在新西兰买房子，既可以买现成的房子，也可以自己买地盖。前者比较省心，但可能不一定合心，后者比较麻烦，但好处是可以定制自己喜欢的东西。

另外有的建筑公司也会卖House and Land Package，就是地和房子设计已经完成，后期建造过程中可以根据买家要求做一些细节更改的套餐。

新西兰的民宅基本都是木结构的建筑。一方面是因为施工建造的方便性，另外一方面也是因为新西兰是一个地震多发的国家，木结构建筑在抗震方面有着天然的优越性。

买地盖房子主要有四个阶段：

规划设计（Plan）

这个主要是和设计师沟通的过程。City Council（康嫂）和土地开发商会对土地的使用有严格的规定，这个非专业人士是搞不定的。

规划过程中还要考虑以下因素：

1. 自然环境：
   比如阳光角、风力风向、地形、树木；
2. 基础设施：
   比如水、电、排污、排雨水，如果是那种Lifestyle的地，还要考虑化粪池和储水罐；
3. 邻里关系：
   比如边界划分、私密性、共用车道等；

在这个阶段，首先是要找一个好的设计师。一个有经验的设计师可以避开很多成本上的陷阱，他们也对地方议会的标准理解的更深入，可以帮助你尽快完成下一步的建筑审批。

然后要为你的项目找一个合适的承包商和项目经理。项目经理通常会组织好各种项目进度，安排各个分包方进场，安排付款等。

当然你也可以自己做项目经理，不过这个也是个非常精细和专业的活儿，如果你自己不是做这行，还是找一个专业的项目经理更好。

这个阶段的要考虑的事项包括：

1. 备好钱
   确定你的预算并且确保在开工之前有资金支付盖房子的费用；
2. 找对人
   找到合适的设计师、项目经理，把自己的需求和预算告诉设计师；
3. 签合同
   规范合同中的所有角色，让各方有明确的认识，包括担保细节，付款时间表和完成日期等等；
4. 买保险
   覆盖你的项目风险，比如我知道有人家的整个屋顶被偷掉了；

建筑许可（Building Consent）

递交建筑许可之前，要把设计方案和相应的预算过一遍，因为建筑许可下来之后的变更，很有可能要申请，相应也要支付审核费用，而且会拖延工期。

City Council（康嫂）审核了设计方案后，如果没有修改意见，会把经过批准的方案发给你，也就是你可以开始动工盖房子了。

另外也要注意时间安排，因为Building Consent也是有时效性的，如果你的房子在12个月内不开工，那么Building Consent就会失效。你需要去City Council（康嫂）申请延期。

房屋建设（Build to the consent）

获得建筑许可后，施工就可以开始了。 开工要通知到City Council（康嫂）。因为你需要在收到建筑许可后12个月内动工，并在两年内完成。

项目经理需要监控进度并通知City Council（康嫂）。 在几个关键点，都需要City Council（康嫂）验收后才能继续施工。

施工过程中的一些资料，比如电力、天然气、排水等施工文件项目经理会保存好，最后CCC（代码合规认证，也就是康嫂的验收）的时候要用到。

验收维护（Sign-off and maintain your property）

1. 完成项目
   确保建筑许可，设计方案和合同中规定的一切都已完成。
   根据合同约定进行最终付款。 确保所有的City Council（康嫂）费用都已经支付，这样就可以去申请CCC。如果CCC认证没有问题，就代表从法律上说这个房子已经可以入住了。
   如果需要更多的检查（比如一次检查没有通过）或者比原来预期的更长时间（两年内没盖完），可能需要额外的费用。
   
   
2. 维护房产
   最后项目经理会把所有的文件转给你，比如屋内电器的说明书、保修单什么的。对于大部分民宅，拿到了CCC就代表你的盖房子过程全部结束了。但是，如果房子有一些特殊设备，比如电梯，那么还是需要有定期的安全检查。

盖房子的过程是费时费力费钱的，如果想要省心，前期花点时间找一个靠谱的设计师和项目经理是最重要的。