中国正处于快速发展时期，居民生活水平的提高和城市化的快速推进，对房地产业产生了巨大的需求。近年来，中国房地产业发展迅速，已成为经济增长的重要推动力。然而，一些城市房价上涨过快，超出了普通居民的购买力，也给整个经济平稳较快发展带来隐患。本文分析了近20年来国外几次房地产泡沫的特征和莱索。NS从他们的管理中吸取教训，具有一定的启发意义。
房地产泡沫是由房地产市场长期快速上涨引起的，房地产交易价格远远超过其实际价值。过去20年来，全球三大房地产泡沫破灭了，也就是说，日本房地产B的崩溃。1991，泰国和其他国家和地区1997的房地产泡沫破灭，房地产泡沫的崩溃与美国次贷危机相关，2007，给国家和世界经济造成了极大的危害。
房地产泡沫的产生、发展和破灭是有规律的：房地产泡沫的发展过程具有飞涨和翻滚的特点；破灭的影响是巨大的、缓慢的，房地产泡沫主要是区域性的。
日本房地产泡沫始于1983，当时日本的国际经济地位上升，形成了东京国际金融中心。许多大外资公司进入日本投资和购买房地产，导致日本房地产价格的迅速上涨和日本房地产泡沫的形成。上世纪80年代初，东京等大城市的房地产价格上涨了30%左右。一年。1987和1988，商业地产价格分别上涨了40%和50%，泰国房地产价格在1988点上升了20%个30%，1992个月上升了1997个1992，房地产价格的长期快速上涨导致了大量的投资、贷款。房地产业成为房地产市场的财富中心，泰国房地产泡沫破灭1983至1991，持续了8年，房地产泡沫破灭1988至1997，持续了9多年，房地产泡沫破灭后，印度尼西亚房地产泡沫破灭。S持续了8年，马来西亚持续了大约7年，当房地产泡沫在一定程度上扩大，遭遇到社会经济环境的突然变化，它将迅速破裂，这一过程一般是12年。泡沫破裂时，房价急剧下跌，这是房地产泡沫的一个重要特征。
房地产泡沫的崩溃影响很大，覆盖面广，复苏难度大，持续时间长。房地产泡沫破裂后，日本经济在1991年2月开始暴跌，持续了32个月，然后停滞了七年或八年。房地产泡沫破灭。LE导致大量企业倒闭，导致金融机构的坏账大幅增加甚至破产。1995年3月，日本金融机构的债务达到40兆日元，房地产价格和股票价格的缩水降低了居民的消费欲望，日本的消费增长在1993下降到负值，严重影响了经济发展。房地产泡沫的形成也影响了企业投资的积极性，导致失业率上升，贫富差距扩大，对整个社会长期缺乏信心。泰国房地产泡沫的破灭导致了空置率O。曼谷市办公楼高达2／3，造成400亿美元银行坏账，破坏泰国银行业和金融体系，大量企业停产破产，失业率急剧上升，造成综合经济衰退。房地产泡沫破裂后，坏账的形成需要慢慢消化，居民需要慢慢恢复信心。为了实现正常的生产水平，日本已经度过了10年，而泰国已经度过了5多年。
房地产价格受国民经济、金融、税收等政策的影响，与国民经济有着相似的周期规律，但房地产市场泡沫是否出现主要取决于城市市场的状况，当Japa房地产泡沫发生时。其中，房价上涨过快的情况主要发生在大都市地区，特别是在首都地区，泰国和印度尼西亚的房地产泡沫也局限于曼谷和雅加达等城市，因此房地产泡沫具有强烈的地域性，其出现。CE主要与城市市场有关。
理论上讲，当市场信息充足时，房地产市场交易价格与租金计算的理论价格相似，如果交易价格太快，理论价格太高，就会出现泡沫，可以用来衡量。房地产泡沫随着交易价格的上涨而高于理论价格。由于人们对房地产的偏好，除了经济利益外，房地产的占有还有其他目的，因此交易价格通常高于理论价格。一般认为，交易价格在理论价格的1倍以内，比理论价格高1倍。1983后，日本东京房地产交易价格开始偏高，交易价格过高，速度太快，难以吸引MO。房地产市场再融资1987，成交价格高107%，房地产泡沫明显；1988、220%、1989和1990分别为330%、320%，最高1991为509%，泡沫非常严重。G价格在1993和48%年间迅速下降至290%，分别为1992, 185和48%。此外，房价和租金的比例可以用来显示房地产泡沫的程度。一般认为，当泡沫大于200时，价格租金比率很可能存在于160200，而当泡沫高于250时则出现严重泡沫。
房地产泡沫的产生和破灭很快，但它不是一种偶然的市场现象，而是与宏观经济因素密切相关的，是可以预测和预防的，这就需要对以下两类指标进行观察和分析。
首先，它预测指标并预测房地产泡沫的出现，房地产市场与信贷和股票市场息息相关。房地产泡沫是大量资金转移到房地产市场的结果。股票价格的上涨和货币供应量的增加是房地产泡沫的根源，人们普遍认为股票价格的上涨和货币供应量的增加略高于房地产价格的上涨。台湾的研究表明货币供应量有I。房价上涨1个百分点，房价上涨0.9个百分点，股票价格变化了1个百分点，房价变化了0.6个百分点，房地产贷款增长率与贷款总额增长率成了t的一个重要指标。房地产泡沫，可以解释房地产行业资金流向的增长，超过1的资金流入房地产，日本的比率在1985之前是1，在1985和1991是2，这表明房地产贷款比总贷款增长快。房地产贷款与贷款总额的比率迅速上升，从1984的17%上升到1987的20%，1991年3月的上升到35.5%，房地产贷款的比例越高，泡沫破裂的危害越大，再加上这些指标，我们可以更好地预测房地产泡沫。
二是反映泡沫状态的指标，一是房地产价格上涨率与GDP增长率之比，日本指数在1985之前普遍低于2，1985和1989以上为2，1985和1987高68，导致严重泡沫。房地产价格上升到CPI的比率。一般来说，当房价上涨时，房地产价格也在上涨；当房地产泡沫出现时，房价比房价指数上涨得更快。日本房地产价格上涨率从1970年3月的13.2上升到1973年3月的20.2。1986年3月至25.2，1990年3月为68.2，房地产泡沫迅速扩大。
与日本房地产泡沫的经济背景相比较，货币升值、过剩盈余、国内资本过剩和银行贷款利率高于企业利润率，我国具有真正的经济和社会背景。中国房地产泡沫正处于快速发展时期，也是房地产泡沫的一个较容易的时期。近年来，中国房地产业发展迅速。1998至2009年间的国民经济增长贡献率超过10%，已成为推动经济发展的重要推动力。2008以来，中国部分城市住宅价格迅速上涨。在中国，房地产市场并不是全国性的房地产泡沫，但部分城市的房地产价格上涨过快，已经超过普通居民的承受能力。一些城市正处于房地产泡沫的边缘，需要更多的关注，中央采取了一些措施及时控制房地产市场。取得了显著成效，但仍不稳定。私人资本迅速进入房地产市场的可能性依然存在。分析日本和美国等国控制房地产泡沫的经验和教训，可以得到很多启示。
要保持政策的相对稳定性，避免政策的过度调整，尤其是金融政策的调整，房地产泡沫的成因和解体既不同又不同，但与汇率变动密切相关。利率和其他金融政策。房地产泡沫的破灭或改善是房地产泡沫出现和解体的一个重要原因，在1985签订《广场协议》后，日本多次下调贴现率，以促进内需。1987调整4后，货币供应量减少了2.5%，货币供应量增加了12.4%。这是房地产泡沫的直接原因，1989年5月以后，1990年8月的贴现率大幅提高6%，1990年4月至1991年底日本银行实行严格的窗口管理，导致房地产泡沫破灭。1992的土地持有税导致日本房价持续下降了8年，美国次贷危机和房地产泡沫也与利率的突然变化有关。2004，2000，美国在20年内继续降息25次。04，联邦基金利率从6.5%下降到1%；在2006，2005，利率从1%上升到5.25%，导致大量的次级抵押贷款在2007以后，房地产泡沫破灭。这些经验和教训表明，长期投资政策有效后，房地产要调控相对稳定的时期，市场预期应该稳定。
我们必须采取综合措施来控制房地产价格的过度上涨，日本和美国采取单独的金融政策来控制房地产泡沫，但总体上是不成功的。由于房价过快下降，房地产价格暴跌，泡沫破灭，后果严重，经济长期低迷。如果日本降息收紧银行，房地产泡沫可能不会那么严重，损失不会那么大。这表明，金融政策的变化不仅要考虑价格、股票市场、产业结构调整、投资引导，还要考虑房地产市场的反应，并考虑调整和引导房地产市场。我们应该计划和采取各种控制措施。
考虑到房地产市场的区域性特点，当国家政策和目标不变时，必须因地制宜，区域差异大，发展水平不一，房地产市场不同。在这种情况下，我们应该保持国家政策的统一，防止房价的迅速上涨，防止房价的迅速上涨，从大城市扩展到像雪球这样的中小城市，从沿海地区发展到内地，也发展为GI。五是地方政府根据发展水平和房地产市场周期调控市场的力量，促进地方房地产市场健康发展。
谢静蓉，全国人大常委会委员，中国人民大学教授，全国工商联副主席、十一届全国人大金融委员会委员，主要从事土地经济学、房地产金融研究等。
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