最痛苦的事:房子没了,还要继续还房贷!

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唐山地震、汶川地震、九寨沟地震,全国揪心的同时也引发一系列法律问题的热议。

其中一个不能避免大问题就是:地震导致房子灭失,究竟要不要继续还房贷?

1、地震属不可抗力

对于“地震”民众通常称之为天灾,在法律上称之为“不可抗力”。那么不可抗力在法律上,到底代表何意呢?

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,但法律另有规定的除外。对于合同双方当事人,如果发生不可抗力致使合同目的不能实现的,当事人可以解除合同。并且,不可抗力依法产生诉讼时效中止的法律后果。

除了地震外,不可抗力还包括如下一些情形:

(1)自然灾害:台风、洪水、冰雹、火灾、海啸等;

(2)政府行为:征收、征用等;

(3)社会异常事件:罢工、战争等;

当然,上述所列均属不能预见、不能避免的情形。 假若你买卖一批茶叶,路途遭遇暴风雨(天气预报可预见),导致货物不合格,此不属不可抗力,仍需按约履行合同,否则将承担违约的不利法律后果。

2、既然地震属不可抗力,那我的房贷究竟还需不需要继续偿还?

物权标的物意外灭失的风险承担的一般法律规则是:物权在谁手,谁就来承担此风险。那么对于房屋来说,产权属于谁,谁即承担此风险。

购买房屋的状态或者说是形态大概分为以下几类,为方便理解,我将分别阐述。

1、全款买房,并办理房产所有权证书;

此类最为简单,依据规则,由业主承担意外灭失责任。

2、已签订购房合同或者房屋已交付,但还未办理房产所有权证书;

此种情况,你还未办理房产所有权证书,也即意味着此房屋的所有权仍归开发商或卖方(如果你是二手房)。那么房屋意外灭失的风险由开发商或卖方承担。

3、房屋所有权证书业主已办理,但押在银行办理房贷的;

此种情况,房屋所有权证书写着业主的名字,该房归业主所有,月供由业主承担,并不因房屋的损毁或灭失而免除归还贷款的义务。

这个问题其实涉及两个法律关系,房屋买卖与抵押贷款。首先在买卖合同关系中,卖方交付房屋,并协助业主办理产证,那么卖方义务已尽。其次,在抵押贷款法律关系中,业主的抵押贷款合同是与银行签订,银行将购房款交付于卖方房,产证抵押在银行,银行依据抵押贷款合同向业主放贷,业主依该合同按月履行还贷义务。

编后语:随着生活压力越发沉重,缺乏安全感的人们极尽一切精力、财力购买不动产。在法律角度上,房屋属不动产。但如果从其他角度来看,或许一个健康的身体和头脑中别人偷不走的知识恐怕才是真正的不动产,陪你创造一切。人生艰难,且行且珍惜。

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