愚公移山 不如出而买房

北大徐远教授说：决定房子价值的，有三个因素，分别是“位置、位置、位置”。愚公听了后也许会吐血：何苦如此？也许会泯然一笑：你不懂，我要的是清风明月。你我皆凡人，不能移山，也找不来神仙搬山，还是得寻寻觅觅得一斗室而居，考虑好房子的价值是必须的。

读了徐远教授关于房产的几个问答，好像真的看得更远一点。

1.房价收入比

2017年，国内房价收入比前三分别是北京（25.5）、上海（23.5）和厦门（22.1），而同期美国同等城市的房价收入比大致在10左右，相差不小，这样来看，貌似国内房价不接地气。果真如此吗？徐远教授说，计算的姿势不对，房子不同于一般商品，更类似于股票，它现在的价格反映着对未来收入的期望。比值，类似于股票市盈率。吴军老师讲过，对于高市盈率股票，计算市盈率与收入增速比值更有效。在计算房价收入比时，收入的数字应该取未来中高收入者的，未来不可能没人都买得起房。考虑到经济与城市的增速，如果现在月入2W，每年增长8%，10年后年收入52W，是不是比值就大幅降低了呢？美国、日本的房价收入比之所以较低，是因为经济增速平稳，人们的预计收入也没有大的增长。一个城市房价收入比高，不一定说明那个城市房子贵，很可能是因为那个城市的增长潜力好。不少三四线城市比值很低，可能不是某些专家所说的适于安家置业，可能是发展潜力有限。

看来厦门很有潜力啊

2.三四线城市买房

首先要看这个城市还有多少潜力。杭州、成都、郑州、武汉等都有可能形成区域性中心城市，而长三角、珠三角城市网中的中小城市，也有潜力长大。

然后要看这个城市的位置。黑河-腾冲线两侧，近百年来人口分布比例基本没有太大变化，在以西买房就得谨慎了。反过来，偏远地区的人民，不妨到大城市闯一闯，比如愚公。

看看你的城市在线的哪一侧

最后要认识到，买房只是众多投资手段中的一个，股票、基金、区块链可都是不分区域的，把握全局，才能获得更多机会。

3.人口老龄化

随着老龄化加剧，未来多出来的房子谁来住呢？这其实又回到开头的阐述，房子的价值在于位置、位置、位置。热点城市、热点区域的房子永远不愁没人来住，中心区就那么大，房子就那么多。日本老龄化够严重了吧，东京人口仍然持续增长，房价仍是居高不下。

我现在所住胡焕庸线东侧不太远的四线小城的小区，四年前买入时，单价4800，现在7500，看似增长了很多56%，但折算到每年不到12%。实际上，如果投资配置得当，也是有可能跑过这个增长率的。说实话，这个小城成长为中心城市的概率很小，寄希望于买房暴富是不太可能了。除了购房满足基本需求外，均衡投资是更好的选择。