6天之后，你会有一次降低房贷的机会，不要错过来自央行的大礼包

◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 黄狮虎

疫情之下，不出意料，央行再次降低了市场化贷款利率（LPR）。 2月20日，跟房贷利率相关的5年期以上LPR，再次下降5个基点，到了4.75%。 幅度虽小，却再次印证了一个长期判断： 中国的市场化贷款利率（LPR），已经步入持续下降通道。 这既是国际大环境的影响，也是利率市场化改革的必然结果。 央行已经下定决心，放出大招，对全国所有个人房贷进行一次大清理，涉及存量房贷总量高达30.2万亿。 启动时间，就从6天之后的3月1日开始。 每一个贷款买房、正在还房贷的人，都有一次至关重要的选择机会。 只有一次机会。 你可以选择和“打折”模式说拜拜，转换为挂钩LPR的“加基点”模式，开心享受LPR下降的大礼包。 也可以选择固定利率不变。 我强烈建议：一定要选择转换，而且要选“一年一变”。 千万不要选错，因为以后利率下行，哪怕是1%的利差，每年就能省上万元。 机会错过就没有了。 下面，我把原因细细给你解释。
这事儿，要从央行去年12月28日发布的一份公告说起。 2019年，央行的一项重要工作，就是解决实体经济的“融资难”问题，把贷款利率给降下来。 我们通常把这种降息的做法，称为“放水”。 但是，央行必须解决一个重大难题，就是“放水”不能变成“大水漫灌”。 放出来的“水”——资金不能流向房地产市场。 否则，大家又会蜂拥跑去买房，反而把实体经济的水源给分流了。 因此，就有了LPR改革。 LPR，全称是贷款市场报价利率，能够反映市场上借钱的真实水平，每个月浮动一次。 LPR又分为“1年期”和“5年期以上”。 比如2020年2月的最新水平，1年期LPR是4.05%，5年期以上LPR是4.75%。 实体经济的短期贷款，一般参考“1年期LPR”，而个人住房贷款因为年限很长，就要参考“5年期以上LPR”。 这样一来，就实现了两者的“不对称”，互相分离。 央行可以实现，给实体经济定向“放水”。 关系到千家万户房贷的这份公告，就是在这样的背景下出台的。 这份公告，主要解决一件事： 就是把个人住房贷款的定价基准，从以前的基准利率，转换为LPR。 最关键的两句话，我已经给你用红框框圈出来了。
央行给你的，是一道选择题： A选项，转换为LPR定价。 以后按照LPR+基点的模式，按照固定的重定价周期，计算你的利率。 这个周期，最短为1年。 B选项，转换为固定利率，以后永远不再改变。 这个固定利率，应等于你的合同最近的执行利率水平。 这两个选项，都有一个共同的转换标准，就是： 2020年的利率水平保持不变。 答案你已经知道了，选A。
为什么？ 我们用具体的案例来分析一下。 假如你有一笔20年期限的个人住房贷款，原本合同约定的利率是： 基准利率打9折。 当前的基准利率是4.9%，因此你最近的贷款利率是4.41%。 而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。 如果选择了A： 那么按照“2020年利率水平不变”的原则，你的利率计算方式将变为“LPR-0.39%”，即固定加点值为负39个基点。 重定价周期选择1年，那么每年到了重定价日，银行就会根据最近一个月的LPR，给你重新计算利率。 这时候，假如LPR降到了4%，那么你的利率就是3.61%。 假如LPR降到了3%，那么你的利率就将是2.61%。 这种绑定了LPR的“加点”浮动模式，只要LPR下降，都可以享受到降息的好处，只是幅度大小的区别而已。 但如果你选择了B： 同样，按照“2020年利率水平不变”的原则，你的利率水平就固定为4.41%。 以后不管LPR怎么降，都跟你无关。 这个道理，无论你原来的合同约定利率折扣，是多是少，都是相通的。 不同的折扣，只是换算成不同的“加点”幅度而已。 我列给你看一下： 转换一旦完成，加点值就固定了，随着LPR的调整来浮动。 假如未来LPR降到了3%，那么1.2倍房贷的人，利率将为4.08%。 7折房贷的人，利率将为1.63%。 都比目前利率低得多。 所以，千万不要选固定当前利率。 你可能会问，会不会出现LPR上升的情况呢？ 这样一来，LPR加点利率，岂不是就比目前利率更高？ 从大趋势来看，这种可能性基本不存在。 世界各大经济体，利率都在下降，甚至不少已经步入了零利率、负利率时代。 中国的贷款利率，是全世界中上水平。 比如，2019年5月全国首套房贷平均利率为5.42%，二套房贷款平均利率为5.74%。 以20年期贷款为例，全球房贷最低的地区是： 日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。 丹麦的Nordea银行，近期已经推出了固定利率0％的20年期贷款。 利率下降，对于激发经济活力，有很大的好处。 所以中国一直在努力，推动实际利率有效下降，帮助企业发展。 去年11月，中国人民银行原行长周小川就表示，我们的利率并没有像很多发达国家那么低，有空间应对货币政策的扩张。 “中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。
你仔细品，这句话的意思。 只是尽量避免、快速地进入，而不是不进入，更没提利率上涨。 中国步入低利率时代，很可能就在不远的将来发生，甚至负利率，也不是完全不可能。 那时，选了固定利率的人，真的会后悔莫及。
2019年，中国的个人住房贷款余额为30.2万亿元，同比增长16.7%。 贷款买房的总额，仍然在飞速增长。 今年2月的这次降息，5个基点微乎其微，就算落实到房贷上，每个月只能少还几十块。 这是小钱。 但6天后的这次机会，影响的可是一笔长远账，数目不小。 如果贷款100万的话，按照基准利率20年，月供是6544元。 转换成LPR加点模式后，如果利率降低1%，月供就会下降到6007元。 每年能省6千多。 很多人的贷款总额可不止100万。 房贷利率的下行，可以给你省一笔不小的开支。 所以，利率的重定价周期，选择1年，可以更好地利用降息窗口，持续给自己谋福利。 这次利率转换的时间，7天后就开始了，3月1日起，到8月完成。 在此期间，如果你接到银行的通知电话，记得及时去改合同。 千万不要错过，来自央行的大礼包。牢牢抓住这次降低房贷的机会。

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