房屋出售后户籍未转移要赔偿吗？

――刘尚轲

李某、陈某某经某房地产经纪有限公司居间介绍，与田某某签订了存量房屋买卖合同，以人民币1700000元的价格购买田某某所有的某市区房屋一套。由于李某、陈某某两人考虑到买房是为了能够落户，孩子能就近入学，特意在合同里约定田某某应在房屋所有权转移之日起30日之内，转出此房相关户口。如因出卖人自身原因未如期将与本房相关户口迁出，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

房屋签订后，田某某将其老婆和孩子的户口全部转移，而房屋产权证下来后，李某、陈某某在办理过户过程中，通过公安局户籍查询该房屋中仍有3人户口未转出，后找田某某协商确认。

田某某说自己家人的户口已全部迁出，房屋上的现有户籍人口与我及我父亲均没有关系，我都不认识，不知道为什么还有几个人的户籍挂在自己房屋处；并给李某、陈某某说可以选择退房，但李某、陈某某不愿意退房，要求田某某把另外几个人的户口也转走，并支付违约金，双方协商无果。

后李某、陈某某起诉至法院，要求田某某支付违约金85000元，而据田某某陈述，房子原来是他父亲购买的，他是通过继承取得房屋所有权。他对原有户口不知情，他已严格按照房屋买卖合同约定，将家人户口迁出，不存在延期，不构成违约。房屋上的现有户籍人口与我无关，现有户籍人口无法迁出非出卖方自身原因导致，属于不可抗力，他不应承担违约责任。

原审法院经审理认为：田某某负有将与本房相关的户口迁出的义务，与本房相关的户口不应只理解为田某某及其家人的户口，应包括本房屋上的所有原有户口。田某某作为产权人，在出售房屋前，应对该房屋上的原有户口情况作相应查询、了解，并明确告知买受人，以便使买受人对将来履约情况作出合理预期，但田某某未尽到此注意义务，存在一定过错。现田某某未将房屋所有原有户口按时迁出，构成违约，应承担违约责任。考虑到田某某已按期将其家人户口迁出或注销，对履行合同持积极态度。同时，因双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高，法院根据田某某过错程度、购房款数额、李某、陈某某未提供证据以证明其损失等因素，对田某某应承担的违约金数额予以酌定，由田某某将该期间的违约金30000元一次性支付给李某、陈某某。

后双方均上诉，二审法院也基于案情事实及相关法律规定予以维持原判！

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作者单位：江苏昆成律师事务所

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