打响“救市”第一枪的驻马店被约谈，三线城市为何成疫情期间楼市放松“急先锋”？

华夏时报记者 刘诗萌 北京报道

新冠肺炎疫情期间，各个地方政府房地产政策频出，从放宽预售条件、调整房价备案范围，到给予购房补贴、下调公积金首付比例，纷纷抢跑“救市”。不过，随着一声“哨响”，这一趋势或将被中止。
2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，出台17项稳楼市政策，包括公积金购房降低首付比例由30%下调为20%、给予购房补贴、刺激棚改等措施。尤其是公积金首付降低政策带有很强的刺激倾向，被解读为第一个真正救市的房地产政策。
2月28日，河南省委、省政府约谈了驻马店市人民政府，要求其提高政治站位，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实落实城市主体责任，保持房地产调控政策连续性、稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价稳房价稳预期目标。
截至记者发稿时，驻马店市政府网站21日发布的政策原文链接已经失效。不过，中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，驻马店被约谈，肯定会严重打击各地宽松房地产调控的试探，不过还要看约谈后会不会收回政策。如果只约谈，政策继续执行，那么影响也没那么大。

再提“房住不炒”红线

在此次约谈中，河南省委、省政府再次强调了“房住不炒”的定位，并重申了不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现三稳目标。同时，针对新冠肺炎疫情带来的冲击和影响，要落实中央有关部署，积极帮助企业解决实际困难。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者分析，约谈有两点含义。一方面，驻马店明确公积金首付比例下调为两成、购房给予补贴、降低贷款成本等规定，客观上引起了较多的市场关注，但也引起了一些房地产市场的炒作，从防范炒作等角度必须对此类尺度过大的刺激性政策进行约束；另一方面，约谈更强调要对企业困难的关注，实际上这也说明近期刺激的重点在于企业端而非个人购房端。
从驻马店政府此前发布的10条政策来看，下调购地保证金缴纳比例、下调停车位配建比重、商业业态可减少、降低预售门槛、加快预售资金拨付、开发贷款给予优惠等6条可以算是企业端的优惠政策，但下调公积金首付比例、落实购房补贴、降低按揭贷款成本、刺激棚改等4条政策则是以刺激个人购房为目的。
2月27日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布了抗疫专题的《中国住房大数据分析报告》，同样建议在坚持房住不炒的基础上，给予受疫情影响的困难房地产企业适度救济，但同时应尽量避免通过购房加杠杆或其它各类剌激购房行为来帮助房地产企业脱困。住房需求剌激政策虽然较易实施，但容易引发未来房价大起大落，加大宏观金融风险，需要加以严格控制。
驻马店市相关负责人亦在约谈中表示，要落实房地产调控主体责任，深刻汲取教训，强化整改落实，采取有力措施，确保房地产市场平稳健康发展。

楼市放松“急先锋”为何都是三四线城市？

事实上，新冠肺炎疫情发生以来，不少城市出台了一系列“救市”政策。
例如2月13日无锡出台的“锡17条”、江西房协建议取消限购，15日衡阳发布的“衡17条”，21日马鞍山出台购房补贴，24日南宁放开公积金二套房贷，25日杭州出台人才购房补贴，27日鹤壁、南通放宽预售条件等，抚州出台供房补贴……据中原地产研究中心统计，疫情发生以来全国已经有50多个城市发布了各种相关房地产救市、稳市的政策。
值得注意的是，其中大部分都是像驻马店这样的三四线城市。
这背后的原因有多种，首先，三四线城市楼市正处在降温通道当中。上述报告指出，2018年以来一二三四线城市房价上涨格局与城市等级完全倒置，但从最近的房价走势看，一二线城市房价涨幅要显著高于三四线城市，这预示着三四线城市的景气周期可能已经阶段性见顶；其次，三四线城市的楼市短期内受到疫情的影响较大。住房大数据项目组组长邹琳华分析表示，疫情对中小城市住房市场的影响要高于大城市住房市场，对短期市场的影响要大于中长期；最后，近期一二线城市土地市场交易火热。截至2月21日，今年20个热点城市合计卖地3316.58亿，同比上涨53.7%，其中高溢价的地块频繁出现。从实际层面来看，土地出让金的增长能够增强这些地方政府恢复经济的信心，但三四线城市并不在其列。因此，这些城市只能选择松绑楼市，以试探政策底线的方式来恢复信心。
不过张大伟认为，驻马店被约谈，会导致后续其他城市“救市”受到打击，预计未来各地试探房地产调控的力度肯定会减缓。严跃进也表示，预计各地在政策制定中会有两个变化，一个是更强调对企业的扶持而非购房需求的刺激；另一个是各类具有明显放松的政策出台会相对谨慎。