重磅！广州放宽公寓限购，商服类项目可卖给个人，专家：有较强示范效应

3月3日，广州市人民政府官网发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》（以下简称《若干措施》），共提出48条举措，在促进房地产市场平稳健康发展方面，规定商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。


时隔一年多再次松绑

所谓商服类项目，是指商业、办公项目。在住宅限购的大环境下，部分商服类项目被设计成酒店式公寓、公寓式办公等“类住宅”销售。

《若干措施》提出，优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。

这是时隔一年多之后，广州商服类项目调控政策的第二次松动。2018年12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，该意见对2017年发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号）中第三条第（三）项的政策进行了调整。

具体来看，2017年的广州“330政策”限制了商服类房地产项目的开发、建设、销售、使用，规定未经批准不得改变为居住用途；最小分割单元不得低于300平方米，销售对象应当是法人单位。2018年底，广州推出新的规定：2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。中原地产首席分析师张大伟表示，这次政策是在2018年政策的基础上将不限售的商服类项目范围扩大，且可以卖给个人，没有最小面积规定。

商务公寓被“严格调控”

其实，商务公寓等商服类项目在许多城市都被“严格调控”。在深圳房地产市场，商务公寓等产品一直被看作“类住宅”，也是房地产市场重要的组成部分。由于不限购不限贷，这些公寓还曾是投资客“狂欢”的空间。

近两年来，深圳商务公寓市场的政策调整不断。2018年，深圳“731”楼市调控指出，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这条调控措施仍在生效。不过，就在去年年底，深圳取消此前出台的商务公寓“只租不售”限制。2018年深圳“731”楼市调控指出，开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

此前，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）公开征求社会公众意见，《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房进行了限定。《通知》还明确，考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。

值得注意的是，在深圳的商务公寓市场里有一种工业配套宿舍的“类公寓”产品，甚至只需要“现场”注册公司就可购买，由于价格相对同类型公寓产品低，因此吸引了不少投资者。不过，《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》已于2月1日起正式实施，上述通过注册公司的方式购买工业楼宇或配套宿舍用于居住的操作方式得到了针对性的规范。

其中，对于工业配套宿舍的受让人资格条件，《办法》进行了规范，要求须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米）的企业，且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。如某家企业欲在福田区购买工业配套宿舍，必须满足这样的条件：在福田持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米），且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在福田区内持有工业楼宇建筑面积的30%。该企业如果只是在福田区持有写字楼，就不具备购买配套宿舍资格。

（罗湖清水河片区一处“类公寓”项目）

记者也发现，深圳市场上原本需要注册公司就能购买的“类公寓”产品不在少数。在罗湖清水河片区，一处新公寓项目正是标榜需要注册公司才能购买，目前45平方米的复式单位售价为170万元左右，折合不到每平方米4万元。而在临近的笋岗片区，一些在售的正规商务公寓项目售价达到每平方米6.5万元至7.5万元。

广州出招，有较强的示范效应

可以预见，广州推出的新措施能缓解商服类项目企业的资金压力，有望对商服类项目的销售带来很大的拉动作用。

受新冠肺炎疫情的影响，多地在“房住不炒”定位不变的前提下，在近期调整了房地产市场相关政策。中国指数研究院的报告显示，截至目前已有超50个省市在供给侧和需求侧密集出台房地产行业扶持政策，以提振市场信心，保障房地产市场的平稳运行。

除了商服类项目的政策调整，广州此次提出的“48条措施”还有哪些要点？

记者注意到，在促进房地产市场平稳健康发展方面，措施还提出加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。

有市场人士认为，租赁市场往往在春节后迎来租赁的黄金时期，但是受疫情影响，长租公寓的空置率较往年相比都有不同程度的上升，这有不少租客因为疫情管控的原因，但新增租赁市场确实因为疫情而停滞，应该降低疫情对行业的影响，推动租赁企业稳步恢复发展。

此外，“48条措施”还提出了提振汽车消费。针对疫情期间市民自驾通勤的需求，加快推进落实2019年6月明确的新增10万个中小客车指标额度工作，并视情况研究推出新增指标。2020年3月至12月底，按照鼓励技术先进、安全可靠原则，在使用环节对个人消费者购买新能源汽车给予每车1万元综合性补贴。推进汽车更新换代，对置换或报废二手车的消费者，在广州注册登记的汽车销售企业购买“国六”标准新车，每辆给予3000元补助。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，广州是一线城市中第一个对房地产市场进行定向放松的城市，有较强的示范效应，但类似政策的发布也说明局部库存压力在增大，尤其是商服类项目。通过此次松绑，客观上激活了此类物业的去库存，有助于相关商办类企业项目销售，减少资金压力。此外，对长租公寓进行补贴和扶持属于全国首创，近期全国多地的政策调整多聚焦在开发类企业，考虑到租赁市场发展的重要性，后续确实可强化对房屋租赁企业的扶持。