最近，石家庄市地方税务局出台了有关房地产企业计税毛利率的相关文件:《关于调整房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》(2017年第1号),对于该文件的出台很多企业所得税为定率征收方式的房地产企业焦急的询问有关事项,误以为计税毛利率为应税所得率,这是对概念性问题的混淆,那么什么是应税所得率?什么是计税毛利率?它们之间有什么区别呢,下面我们一起深入了解相关内容。
一、应税所得率
应税所得率是针对核定征收企业所得税的方式而言，计算其应纳税所得额（不是应纳所得税额）时预先规定的比例，是企业应纳税的所得额占其经营收入的比例。该比例根据各个行业的实际销售利润率或者经营利润率等情况分别测算得出。
采用应税所得率方式核定征收企业所得税的，应纳所得税额计算公式如下：
应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额=应税收入额×应税所得率
国家税务总局制定的《核定征收企业所得税暂行办法》（国税发〔2000〕38号）规定，按核定征收方式征收企业所得税的企业，在收入总额或成本费用支出额能够正确核算的情况下，可按应税所得率计算应纳税所得额，再计算出应纳税额，据以申报纳税。
具有下列情形之一的，核定其应税所得率：
（一）能正确核算（查实）收入总额，但不能正确核算（查实）成本费用总额的；
（二）能正确核算（查实）成本费用总额，但不能正确核算（查实）收入总额的；
（三）通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总额或成本费用总额的。
以上清楚地说明，应税所得率不是计税毛利率，更不是税率。企业所得税税率是税法规定的企业应纳所得税额占其应纳税所得额的比例。《企业所得税暂行条例》和有关政策规定，不管是查账征收企业还是核定征收企业，企业所得税的税率均为25%，但此25%非彼25%。
二、计税毛利率
计税毛利率是针对查账征收企业所得税的方式而言，计税毛利=营业收入－计税成本；计税毛利率=计税毛利/预售收入。
房地产企业是一个特殊的行业，开发项目周期长，如果要等到项目开发并销售完毕才计算所得会造成各年税负的不平衡。为此国税总局出台相关政策：要求房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（参考国税发[2009]31号）
预计计税毛利率由国家税务总局进行了明确：
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
目前实际执行中各地均有规定，例石家庄地税局规定如下（2017年第1号）：
（一）开发项目位于石家庄市长安区、桥西区、裕华区、新华区、高新区、藁城区、栾城区、鹿泉区、正定新区、循环化工园区的，不得低于25%；
（二）开发项目位于其他地区的，不得低于10%；
（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于5%。
该公告自2018年1月1日起施行，有效期限5年。
河北省国家税务局规定如下（2013年第8号）：
(一)开发项目位于石家庄市城区及郊区的，不得低于25%；
(二)开发项目位于其他地级市城区及郊区的，不得低于20%；
(三)开发项目位于其他地区的，不得低于10%；
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于5%。
该公告自2014年1月1日起执行。
三、案例
现在我们举一个简单的例子来说明一下两种计税方式的不同：
例：某房地产企业一老项目2017年取得预售房款105万元，增值税计税方式为简易计税，企业所得税在国税缴纳，当前利润总额为50万元，不考虑其他因素，两种征收方式计算如下：
定率征收方式：
应纳税所得额=预售房款105万元/1.05×应税所得率25%=25万元
(注：预售房款应换算为不含税收入)
应纳所得税额=应纳税所得额25万元×适用税率25%=6.25万元
查账征收方式：
应纳税所得额=利润总额+销售未完工开发产品特定业务计算的毛利额
=50+105万元/1.05*25%=50+25=75万元
应纳所得税额=应纳税所得额75万元×适用税率25%=18.75万元
综上所述，应税所得率与计税毛利率有着本质的区别，且不可在实际应用中混淆。
财税专家简介：赵晓凤，女，会计师, 河北长河税务师AAA事务所有限公司项目经理，从事财税工作10余年，担任多家大中型企业、上市公司税务顾问，提供财务、税收、管理咨询、税务筹划服务。