小产权房及没下房本的商品房能不能买？

       房屋的产权问题在房产交易中非常值得注意的环节。二手房市场比较混乱，各种集资房产、小产权房、房改房充斥在市场中。其中小产权的和没有下房本的都不建议购买。

       先说小产权房，“小产权房”的性质分两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村集体不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。简单说就是开发商拿地的时候，手续不齐就强行开发，导致交房后没有资格办房本。小产权房卖的非常便宜，但只有使用权没有买卖权，因没有房本，也做不了贷款，所以买了想在转手也非常困难。

      另一种情况：在售楼处购买并在没下房产证的期间想进行二次交易的商品房。它和我们上边提到小产权房不一样，有正规手续。只不过我们都知道新房建到三至五层的时候就可以预售（我们所说的期房），等交房后半年到一年半能下房本儿，规模小的开发商可能会更慢一点儿，也就是从买房到下房本期间少则两年多则三四年，下房本前是不能以正规流程出售的，想交易有两种方式：一种是买方或卖方有“关系”能在开发商那改名儿（备了案的房产改名很复杂涉及到开发商、土地局、房管局等部门），这一点我们就不深提了，属于特殊的特殊情况。另一种是双方签一个买卖协议，买房先把房款给卖方，等房本下来再过户。这种协议严谨的说在法律上不起到制约作用，无法通过法律途径做公证，因为公正的范围必须有实际的东西如：房本（买卖合同不算）， 所以这种交易方式我们只能称为“君子协议”，是买卖双方通过信任进行的交易。这种买卖协议风险非常大，原房主很容易反悔不按协议执行，尤其今年房价大涨，那个一纸协议比起这个高额的房价增长带来的利益，那就算不了什么了。我周边的这种事可是数不胜数，除了楼房外，早期有在村里买村民的平房的（不是本村户口一般不能过户）也是买卖双方拟个协议签个字，村里开个证明就算完事了。可是等房子拆迁时拆迁办只认原房主，许原房主配合，很多原房主都会反悔不承认当时的协议或是找理由变相要好处，毕竟拆迁后房子价格比当时的卖价升值了不知多少倍。。。

        说了这么多，就是提醒大家买房不要光图便宜，一定要买手续齐全的房子！房子是个大物件，对于普通老百姓来说被坑一回恐怕连翻身的机会都难了吧，所以一定要注意！