清华大学作为具有全球视野和社会责任感的知名学府，一直着力于培养和为社会输送具有“健全人格、宽厚基础、创新思维”的人才。2018年4月末，时值清华大学迎来第107个生日，清华大学经管学院全球校友论坛暨首届清华经管学院地产金融峰会拉开帷幕，此次会议邀请了学界、商界等代表，以前沿学术之思想、全行业瞩目之态势聚焦时代热点，为金融与地产行业呈现了一场高品质的分享。
RET睿意德董事索珊，亦受邀参加此次会议，与参会的各界代表，以城市更新的变革与实践为题，做了城市更新与文化的分享交流。本文内容整理自索珊在大会上的分享内容实录。
站在这里多少有些惶恐，今天是清华校友们的论坛，但我并不是清华的，另一个令人遗憾的是，直到现在国内还没有高校开设商业地产专业，所以作为一个商业地产人，我也不算是科班出身。与住宅等市场比起来，商业地产更关乎人的行为与心理，所以略一了解会发现，我所在的行业有许多来自心理学与社会学专业的朋友。当然，这种差异也给今天的交流增添了几分趣味。
今天，许多在场的经济学家论述了关于中国经济指数与经济周期的问题，这些关于指数的论述十分宏观，但却又跟商业的发展息息相关，与社会的交易息息相关，给我们带来了许多启发。关于社会与行业的发展，关于商业，我想从文化唤醒与城市更新的角度来谈一谈，这是同一问题的另一面。
站在未来我们看到了什么？
城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。关于城市更新，早先有一个说法相信大家更熟悉，就是旧改，一个听起来十分生硬的词。而到了今天，城市更新已经发生了许多变化。从世界的格局下看城市更新的历程，会发现在欧美甚至亚洲一些经济崛起较早的国家，早在20世纪40年代就有了很成熟的城市更新理念。而实际的城市更新还要更早，就像大家熟知的巴黎城市改造计划，推进的十分缓慢，甚至今天仍然在部分沿用100多年前确立的方案。我们到巴黎走一走，会发现那些百货，车站，许多年前就是那个样子了，没有太大变化。
国内的城市更新历程较短，大规模的城市更新开始于20年前左右，当我们在各地调查后发现，有许多城市的商业、购物中心变化的很快。大家十分熟悉的东方广场，其实也是一个旧城改造的项目，当然，改造的是北京市的市中心。在最早品牌欠缺的情况下，东方广场甚至还入驻过班尼路等品牌。
在梳理过去做过的项目时，我们会看到许多现在看起来十分有意思的事情。不少朋友在跟我聊起睿意德时会说，你们做的SKP真的很了不起啊，那个位置真的很好。实际上大家回到十几年前看，那个地方还在卖着烤红薯，还是一个公交中转站。但是去年，他们拿下了120多亿的销售额，已经连续七年位居全国第一了。
在大望路一带还是居民生活区的时候，我们看到的是国家战略层面对通州的扩展，看到的是CBD东扩的必然，看到的是CBD时尚产业的崛起，穿过建立在经济线性发展的基础上的常规推演，我们看到的是今天的SKP。于是，它没有被改造成一个普通的生活服务型商业，而是成为了今天的百货之王。
基于同样的方法，在旧宫改造的过程中，我们找到了片区唯一的商业用地，于是有了今天的旧宫万科项目。还有我们今年服务的北京新机场，我们想到的是一带一路的承接，想到的是城市机能改造的未来。
在过去做过的项目中，如果仅仅从技术层面来解决商业地产的问题，那几乎所有的项目都是一个过程，逻辑非常简单，我们先盖好一个壳子，里边需要品牌，把品牌招进来入驻，然后消费者来消费，看上去，这个过程十分线性、单调，这样做出来的项目，想必是十分无趣的。我相信很多朋友与我一样会认同芒福德说的这句话：“城市最好的经济模式是关心人和陶冶人”。技术解决开发问题，但仅靠技术难以真正满足人，难以给人带来他们需要的幸福，文化才能。
知识过时后的认知无能？
睿意德做过大量的研究，不仅仅是商业地产的，我们研究过嘻哈族、二次元、网红经济、萌宠经济……试图梳理各种各样的文化背后的逻辑。谈到文化，我想起一个现象。先问大家个问题，在座各位有谁手机上的APP超过30个？有个说法是，如果手机上的APP超过了30个，那很有可能是85后。还有个问题，有多少朋友的手机里有抖音？
前一段时间，我在香港给从业者做培训时，我把这些研究成果分享出来，他们会问我，这些是什么意思，什么是抖音，什么是二次元，什么是萌宠经济？当我们不能理解下一代的时候，一些人会否定，会选择性无视，这就是知识过时后的认知无能。在这种情况下，也就无法承接下一代的机会。
另一方面，博雅教育不足也是一个问题。虽然在坐的都是清华学子，受过良好的教育，但放眼全国，其实真实情况是总体的教育水平的不足，中国的教育还有很长的路要走。我们的经济可能用几十年的时间赶超了一批发达国家，但是我们的文化教育，仍处在基础的层面。国内的教育都是公立教育，标准化程度高，是为了尽可能让更多的人脱盲，在这个层面，我们做的非常好，但博雅教育是缺失的。
一个人选择学建筑，只是因为建筑师可能会收入更高，却很难称得上是人生的选择。教科书和学校没有告诉人们，应该跟什么人交朋友，应该有什么样的价值观，应该如何反思现象，真正的认识世界，这是我们常年没有改变的。这个时代，我们的经济和我们的技术已经比肩世界的时候，比起国外我们的商业内容还有很大的差距，我们需要文化补课。
文化很虚吗？
一些人说文化很虚，是噱头，其实文化很实在，它是一类人的生活方式的沉淀。例如我们看星巴克的排队文化，为什么星巴克的排队是横向的？又如意大利几乎是没有星巴克的，意大利的情侣在喝一杯咖啡的时候身体触碰甚至能达到40多次，一个人一下午可以喝5杯咖啡。同样是喝咖啡，商业逻辑完全不一样，这不同的商业逻辑背后其实是文化的不同。能不能洞察到这种文化层面的不同，关乎一个商业的成败。
文化之于城市的发展意味着什么？城市的表现力、它的文化和经济实力，原原本本反映在建筑身上。你看到的一个城市的面貌，凝固的是建设时的经济实力和文化。
文化是曾经的时尚，因此它不是凝固的，带有迭代和自毁的基因，但文化也因此携带了可以凝固时间的要素，新一代人对生活内容的关注来自于自我关注，文化在时间维度上的厚重成为了聚集客群的凝固剂。奢侈品为什么要跟历史相关？因为它的意义是时间的凝固，而不是绝对意义上的审美。绝对意义上的审美会被取代，时间沉淀的价值却能让品牌一直留存下去。
文化也是“偏见”的一种表达方式，文化的力量也取决于“偏见”的深度，越是纯粹的、极致的文化，就越是排他的偏见。所以我们的项目是带着“偏见”的，我们需要找到它，并用细节极致的宣泄出这种文化的力量。所以我们看到GUCCI的复古风获得了成功，同时也看到了MUJI的性冷淡风受到追捧。
我们如何把握文化
说到我们现在正在做的项目，永安百货，它是中国最早的一批百货，当下的许多商业领域中的会员体系、橱窗设计、时尚刊物、买手概念等都发端于这个经历了百年风雨的商业。在我们眼中，它代表的不是交易，代表的是老上海人如何用时尚连接城市，新上海人如何去承接现在新的未来和新的审美。
在南京东路每年2.5亿客流的条件下，我们在面对永安百货的项目时，思考的问题是：我们是谁，我们可以成为谁？为什么是我们，我们满足谁？他们有什么需求，为什么他们会反复来这里？成为理想中的我们，该怎么做？
所以我们更愿意把它当成一个桥梁，连接新与旧，连接上海与世界，连接人。所以，城市更新的目标什么？在我们眼中，是文化流变的当下与未来，人们真正需要什么。
在旧时代，我们看上去像是一家探索商业模式的公司，到了互联网时代，我们又被视为一家互联网公司。为了理解文化，我们需要理解人，为了构建人真正的生活场景，睿意德做了很多尝试，为了真正把握人群的价值观，我们也做出了许多创新。在理解人群的价值观的真正走向时，要把人的标签切分的足够细，并且这些标签一定是体系化的。我们在做评估的时候，最小的标签一定是数据，在切数据最小标签的时候必须具有这样的核心和支持所有空间的维度。
例如我们给新机场做的数据分析，人都从哪儿来，在哪儿消费，怎么做事情。但仅仅局限于项目涉及到的人群，我们并不能真正把握所在城市的文化差异，所以，我们会分析整个城市乃至全国的数据，这些数据来自实时的监测。通过在数据与算法等方面的深耕，睿意德积累了大量收集数据的能力、分析数据的能力，以及在算法领域的创新。利用这些经验与创新，我们比以往更能看清消费者真正的价值取向。
通过数据，我们对文化的认知不是依靠冥想，而是依靠对人的行为实实在在的观察，基于文化层面的认识，我们对城市更新的未来也不是简单开发逻辑的直白铺陈，而是基于人们价值观演变，诉求变化的未来的可能性的反向落地。
国内的经济发展并不是完全线性的，从沿海城市的崛起，再到内陆的发展，再到后来产业的变化与转移，我们可以看到许多本来处于二线的城市出现了新的机遇。例如，在睿意德中国商业地产研究中心开展的2017年《商业地产活力40城》的研究中，我们发现，成都在一些指标上已经超过了深圳和广州。
联系到一带一路，我们发现，过去完全效法欧美发达国家经验的时代已经过去，中国也开始在一些领域能够制定规则。这是一个新时代的开始，未来的逻辑还没有完全显露，我们没有办法在一开始就说未来谁赢谁输，或者换一种说法，我们生活在一个有机会集体发明轮子的时代，我们将集体再造逻辑。随着我们的经济实力与技术力量的不断发展，我们希望，也十分相信，中国的社会与城市会越来越好，未来的世界格局也将更好。