“不瞒你说，我快要崩溃了”朋友情绪异常激动。
我朋友老家连云港人，上个月去上海出差，顺道去嘉兴（夹在上海和杭州中间，据上海市中心75公里）看房子，中介妹子告诉他当地均价不到8000元/平，他犹豫了没买！结果现在涨到11000了。
不过，这还不算什么，北京317新政一出，上海大都市圈概念区迅速跟进，嘉兴市、嘉善县、桐乡市、平湖市、海宁市、海盐县这些县市，通通限购又限贷，直接把首付比例提升至5成。结果就是，他上个月嘉兴看的那套房子，当时首付20多万，现在变成了50万。
我俩大学毕业4年，攒了点钱，本想借着国家三大都市圈概念在这些相关卫星城布局投资一套房，现在看来，真是摔啊！
说句不是那么正能量的话，为毛我们是90后？为毛我们晚生了10年？这一波限购限贷，把我们最后上车的机会都给剥夺了。但，在一个靠资本增长积累财富远大于劳动力的时代，不焦虑是不正常的！那些说出“90后都不买房”的人，我真想打死他。
好了，吐槽归吐槽。接下来我讲的可就是真正的干货了！
1、此次“最狠”新政的本质是什么？
我最近看了很多分析，比较赞同知乎大V@马不理 的观点：（文字略作删改）
有人说，这次新政是打击富人炒房，却让改善需求躺枪。并不对！
这次打击的就是“准中产”的“改善需求”。不是误伤躺枪，是精准打击。2016年的一波房价飙升就是准中产的“改善”拉起来的。
2016年，在北京的人一定听说过这样一句话：没房子先买一个小的先住着，以后再慢慢换大的。当所有人都意识到一件事是个捷径时，这个捷径就即将变成麻烦。
比如，小房子怎么就能换成大房子呢？我的小房子涨价了，大房子也涨价了啊。别忘了，还有【杠杆】这种好东西。
简单说，通过“本金——贷款买房——买房还贷——本金增长——增长的本金再贷款”的模式，使自己的本金的增长借由两次杠杆加成，跑赢房价的增长。
举个例子：
假设你手持50w现金，在单价4W时入市，持有到单价8W时换房，首付比率四分之一（为了计算方便）
· 50w贷款150w，持200w，单价4w买房50平
· 房价几年中涨到8w一平，手持50平房子，价值400w
· 卖房，还掉150w贷款，手持现金250w
· 250w贷款750w，持1000w，单价8w买房125平
计算得很粗略，实际操作中考虑到购房者的还贷能力，二次杠杆未必加满，但原理是一样的，步子大小的区别而已。
这种换房对市场的毒性在哪呢？
首先，卖方还贷再买房，购房者没有新钱投入市场，却带热了市场拉高了房价，这本身就是一个巨大的“事出反常必有妖”。以房换房的市场，一个纯靠贷款拉动的市场，我们一般称它为：空手套白狼。
第二，“以房换房”使作为购房门槛的“首付”已然失效，剩下的限制器“月供”效力明显不足，所以买卖双方——或者说换房链上的N方——可以几乎毫无顾虑地坐地起价、哄抬房价。反正你涨我也涨，总能换得起，大不了我少换一两平。像我前面写的那个换房流程，你把其中的现金数目*2 *10 *100 *1000，都依旧成立。
第三，有房者之间的换房游戏抬高了房价，却使得新入场者只能望洋兴叹。北京2017年2月房价同比增长高达40%，我也是眼见3w一平的房子一年间涨到6w一平，除了已经有房的人之外，无产者靠辛勤劳动几乎不可能追上这疯狂的上涨。
我身边有不少活例子，以每年10-15w的速度攒钱，能付得起首付的面积却逐年减少；而现在北京按6w的均价，50平小房首付100w贷款200w，30年还清每月需还1w以上。也就是说，现在北京的房价已经不是能不能出得起首付的问题，而是到了“能不能付得起月供”的拐点。目前的房价下，五环内上车的门槛已经逼近月入15k年薪20w（还需要有百万首付），但这真的符合北京的经济发展现状吗？
它的最终结果只能是：当换房链传导到最末尾，换房链底端的房主会发现自己的房子无人肯买，因为真正意义上的首套刚需人群已经买不起了，进而引发无人幸免的连锁崩盘。
这是政府无论如何不愿看到的。
准中产别不服气！“富人炒房”在北京楼市快成一个梗了，房价一涨，不用想，直接把锅摔在也不知道是谁的“富人”身上。前几年喷“富人”用杠杆抢房致富，这几年大家都用上杠杆了又说富人都是用现金全款买的，这想象力我真的服气。
退一步讲，如果真是富人全款炒房，政府才不着急呢，全款好歹也是固定了社会财富，但杠杆和二次杠杆固定的却全是泡沫。以房换房者几乎是一分钱不花，动动嘴皮子报价就把房价带了起来，还不起贷大不了房子一卖，贷款还了本金照样增值——虽然换房者说“唯一住宅我咋可能卖呢”，可国家运转哪能赌在“老铁放心我不会的”这种程度的承诺上啊。
也许还有人不服气：置换房二次杠杆后月供也增加了啊？有什么问题么？
有没有问题，咱们这么看：
以房换房的逻辑相当于：你老板今天给你涨工资，你明天就能换房子。
写到广告文案上就是：一套房在手，从此换大房0首付，100%按揭。
你要觉得这没问题，那我也不知道怎么解释了。
纵览全局的政府此刻出手，或许是观察到了：现在的房价配上现在的工资水平，北京的无产阶级接盘侠真要不够用了。这么搞下去，恐怕只有知乎顶端职业程序猿才能上得去车了，可北京哪有那么多程序猿啊。
一旦无人接盘，泡沫破裂，经济崩盘都是小事，十九大怎么开？所以，政府调控的终点就是让房价维持在某条线上，使得一定数量的无产刚需能够进场，维持房市基本的新陈代谢。
从大V的解读中，我相信你应该看明白了，在这场游戏中，大家都不愿意掏太多钱，而是都期望用最大杠杆的方式来买房换房，最终当处于食物链最低端的人无法接盘的时候，市场就崩了！
而这个过程本身，说严重点，就像是击鼓传花，本身没有创造任何社会财富。这是一种非常危险的表现！因此郭嘉才会出重拳，先把房价封死，让它高位横盘，避免可能的崩盘。
写到这，我不由的想到一个段子：
企业家B去了企业家A开的餐馆，企业家A给企业家B开了一张100万的支票。饭后，企业家A把服务员叫过来结账：“今天B首次结账，给大叔一个面子，这段饭就算100万好了。”于是，企业家B把支票给了企业家A。企业家A感慨地说：“你看这多好，一顿饭的功夫，咱们一进一出，就为国家创造了200万人民币的GDP呢”。
2、这种情况下，投资哪里的房子安全系数高？
通过上面的分析你也看到了，一二线给封死了，热钱就三四五线城市流。（PS：处于一二线食物链低端的那些资金，会留到不限购限贷的三四五线，而短期来说，这也能是最后的资金）
那么问题来了：这些热钱被赶到三四五线城市，会把三四五线城市房价推高，造成全国普涨。但很显然，这种涨是被逼出来的。这种脱离城市竞争力的涨，总有一天会被打回原形，那一天，怎么办？
那一天到来时，你的房子谁来接盘？
所以，如果你不是自主，从投资的角度来说，现在这种情况，买房就一定要选择安全系最高的三四五线城市。
那哪里的房子安全系数高？
这就回到了我文章开头的部分，我的答案只有一个：买三大都市圈范围内的三四五线房子。
更直接点，就是买围绕“北京-上海-广深”周边的卫星城，而为了让安全系数更高，要选出那些“潜力”卫星城。
3、三大都市圈最具“潜力”的卫星城
有潜力的卫星城，必须具备以下几个条件：
① 卫星城在核心城市200公里范围以内，利用轨道交通在90分钟以内可以到达。卫星城有自己的独立基因，但没有强大到像天津、杭州、苏州这样不可能成为其他城市卫星城的地步。
② 核心城市必须已经有溢出效应，卫星城才能成为承接地。以前北京有灯下黑效应，华北所有的资源都往北京集聚，现在北京受制于自然资源等因素，资源必然向周边溢出，才可能在北京周边形成一圈卫星城。
③ 承接核心城溢出，卫星城必须有区隔于卫星城的行政区划，有经济基础，既有资源又有人才又有文化特色，不会被核心城市这个黑洞所吸附。
（PS：只有有资源溢出效应的大城市才有卫星城，其他城市再重要也无法形成卫星城。从这个角度出发，只有北上广深有卫星城，而武汉、郑州还像20年前的北京一样，不断向外拓展城市边界，周边城市的资源在向武汉、郑州集聚，不可能形成卫星城。）
基于以上条件，“潜力”卫星城如下：
上海大都市圈：昆山、太仓、嘉兴、南通北京大都市圈：廊坊、涿州（其他真的不用考虑了）广深大都市圈：佛山、东莞、惠州篇幅原因，以上这些卫星城简单说下吧。首先说上海大都市圈。
根据“上海2040”草案，上海确立了2040年的发展新目标——卓越的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。为完成这一目标，划定了包括上海、苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山在内的“1+6”上海大都市圈。总面积2.99万平方公里，总人口约5400万，这里将是上海区域一体化发展的核心，形成90分钟的交通出行圈。
在此都市圈之外的城市，从区划上说不可能成为上海的卫星城。但宁波、苏州、无锡等过于独立的城市，同样不可能成为卫星城。
排查下来，昆山、太仓、嘉兴、南通这四个地区的房产，可以买入。
接着说北京大都市圈。
北京过去被称为“灯下黑”，周边城市资源都被北京这个巨大的吸尘器吸走，石家庄、天津与长三角、珠三角的城市比，存在感并不那么强。但是现在，北京再也装不下太多的资源了，周边重工业围绕、空气质量下降，京津冀城市群被提上前所未有的重要位置。资源开始向周边城市溢出，卫星城熠熠闪光，从周边城市的房价就开始看出这一点。
但即使如此，从数据看，北京的卫星城发展仍然没有长三角、珠三角健康。单看北京，人均本外币存款其发是一线城市中最高的，给人一种“北京甚至比上海、深圳更好的感觉”。但如果挖掘其周边城市数据，会发现想多找几个出色的卫星城十分困难。
天津过于独立，而石家庄、张家口和秦皇岛等地距离北京太过于遥远，北漂在奋斗多年之后，买房买车以及养育后代，几乎不可能定居生活在这么远的城市。而通州和燕郊隶属于北京管辖，成了北漂们的“睡城”，不符合我们的卫星城必须有独立行政区划的原则。北京卫星城县级市过多，此处以地级市为筛选范围，因此最终筛选结果很明确：廊坊、涿州。
最后说广深大都市圈。
佛山。由于地理因素，广州东西向发展，距离广州车程仅25公里的佛山，无疑是广州最合适的卫星城，“广佛同城”的口号早在2009年就出现了。根据城市规划，佛山立志成为全国重要制造业基地，国家历史文化名城，珠三角地区西翼经贸中心，综合交通枢纽。在2016年两会期间，就有消息称佛山市政府申请将佛山西站更名为广州西站，可以看出融入意愿十分迫切。
东莞。东莞位于广深中间，但东莞是深圳的卫星城，而不是广州的。这两年，华为离开深圳闹翻了天，这当然不是华为将总部搬到了东莞，而是深圳已经容纳不下部分产业开始外溢，华为将自己的手机业务——华为终端迁至东莞，华为的“心脏”——企业数据中心（EDC）也离开深圳到达东莞。不是深圳要让华为跑了，而是东莞已经成为深圳的卫星城。华为终端业务落子东莞松山湖，既可视作深圳产业辐射外溢，也是深莞惠一体化开花结果。
惠州。170多年前，香港从惠州划出；30多年前，深圳从惠州划出；20多年前，东莞从惠州划出。独立之后的城市，无一例外都成为经济重镇，这令惠州这个“本体”十分尴尬。现在，到了其他城市反哺惠州的时候，2016年11月，惠州第十一次党代会提出，要打造综合区域枢纽，全面融入广州、深圳和香港的30分钟生活圈，由此可见交通是未来5年惠州的最大着力点。
惠州处于广东省南部、珠江东部，恰好处于深莞惠经济区中心，深圳的东进战略，以及东莞、河源和汕尾对接深圳，都无法绕开惠州。未来将有3条高铁往返于深惠两地，包括厦深高铁、赣深高铁和深惠城际，其中厦深高铁已经开通，其余两条将在2020年建成。除此之外，深圳将有5条地铁延伸至惠州，包括14号线、21号线、16号线、8号线和19号线。
（完）
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【投资思考域】
授人以鱼不如授人以渔！学习正确的投资“思维”，避免被错误的思维习惯带到沟里。毕竟，意识决定行动。