新会计准则对房地产企业的影响

2017年7月，财政部在其官方网站上公布了修订的《企业会计准则第14号——收入》（财会[2017]22号）（“新准则”），新会计准则14号保持了与《国际财务报告准则第15号——客户合同收入》的趋同，改革了现有的收入确认模型。要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行。新会计准则14号将会影响房地产行业的收入确认时点和金额，收入确认的进度可能加快或推迟。企业需要对财务、运营、税务、内控系统等方面尽早筹划，为新准则的实施做好充分准备。

对房地产行业争议主要存在于按时段还是时点来确认收入，相关条款如下

“区分履约义务是某一时段内履行履约义务还是属于在某一时点履行履约义务，主要判断依据为以下三个标准：

1）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

2）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

3）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。”

从目前房地产的实务来看，第一条、第二条显然不能满足，而对于第三条规定各方存在较大的争议，一方观点认为符合第三条规定可以按时段确认收入“期房预售时一般已经明确了房号，此时对预售的单套房子来说具有不可替代性，同时房屋预售合同也会明确约定房款的支付进度，实务中期房的销售周期在 1 到 2 年，不少房企在房屋竣工备案之前合同全款已经收齐，即使没有收齐，根据房款的支付进度，房企也取得剩余房款的收款权，这个收款权受到法律保护，通常客户逾期付款会产生相应的违约金。因此，房企期房销售是满足第三个条件的，属于时段履约，需要在一段时间内确认收入，也就说无需等到“交房”这个时点才确认收入，在预售之后就可以按照履约进度来确认收入。”

另一方面观点认为，虽然合同约定了付款时间，房企也就合同约定收取了相应房款，但对于按揭合同，房企是要承担阶段性连带担保责任，如果客户对银行违约，银行是有权要求房企来代为偿还的，也就表明房企并未就此项收入获取完全控制权。因此，对于银行按揭的购房合同，只能按时点来确认收入。

就各房企而言，当然是愿意按照时段来确认收入，因为可以更好的来管理报表，使得每年的利润可以更加均衡，而不是只在交房的时候才能确认收入。但就目前形势来研判，短时间内对于收入确认的政策还是会按照保守的方向去走，国家不太可能会让房企按时段来确认收入，因为会计政策的变更，会使房企的业绩集中得到释放，对资本市场影响还是较大的。

最后，相信随着时间的推移，按时段来确认收入应该会最终落地实现，但在这之前，房企的还是要做好准备，这将深刻影响企业的管理、运营、以及整个以利润为导向的考核体系。