与房产“正式决裂”
中国40年改开史上，唯一一次房地产泡沫破灭，便发生在海南，至今仍令人心有余悸。
刚建立特区的海南，引来无数人登岛淘金，房地产行业可以用“轰轰烈烈”来形容。据统计，海南1989年房地产投资仅为3.2亿元，而1990-1993年间，房地产投资比上年分别增长 143%、123%、225%、62%，最高年投资额达93亿元。
随之而来的是海南房价的暴涨。1988年，海南商品房平均价格为1350元/平，到了1993年达到7500元/平的顶峰。
1998年，央行宣布关闭海南发展银行，泡沫最终破灭。从1999年开始，海南用了七年时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，海南处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。
但不宽裕的财政（大约50%左右的支出来源于中央财政转移）、变形的产业结构，以及国家金融周期、房地产周期等原因，导致泡沫之后的海南，依旧对房地产行业有着较高的依赖。
但进入“房住不炒”新时代后，国家去杠杆、严调控的背景下，海南的房地产形势也在起变化：
2016年2月26日，海南省政府发布相关文件，对住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品住宅用地审批和新建商品住宅项目规划报建审批。
2017年4月14日，暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅，暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。
2017年9月22日，除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外，严禁围填海。
2017年9月29日，全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。
2018年3月31日，非海南省户籍家庭只能买1套住房，且首付不得低于七成、自取得不动产权证之日起5年内禁止转让、在限购区域买房须提供5年以上的社保或个税缴纳证明，并永久停止四个中部生态核心区市县（五指山、保亭、琼中、白沙）开发新建外销房地产项目，被业内称为“史上最严楼市调控政策”。
随着共享经济的发展，共享理念逐步推广到各个领导。从我们最熟悉的共享单车、共享雨伞，到现在的“共享农场”理念的出现。将共享植入农业领域，在给农业带来变化的同时，是否会为眼下大热的”田园综合体“开拓新的路径呢？
近日，海南省召开“以发展‘共享农庄’为抓手建设田园综合体和美丽乡村”培训推进会。
省委副书记李军指出，以发展“共享农庄”为抓手建设田园综合体和美丽乡村，是解决农产品滞销和价格波动、美丽乡村建设缺少商业模式和持续运营能力、乡村旅游产品单一和水平较低、贫困户持续稳定脱贫致富、农耕文化传承等问题的有效举措。国家和省级层面近期出台的一系列政策为发展“共享农庄”提供了政策支持，省委书记刘赐贵、省长沈晓明就“共享农庄”作为美丽海南百镇千村建设一个抓手先行试点、结合农业供给侧结构性改革积极推进等提出明确要求，各市县各部门要认真落实、积极实施。
一、建设原则
1、逢建必报不能超过三层
坚持规划管控。强化农庄民宿（客栈）建设的体量、高度和风貌管控，民宿（客栈）不能超过三层，充分体现海南地域特色。严禁以农庄建设为名违法违规开发房地产或建私人庄园会所。
2、基础条件好的村庄、农场先行试点
坚持资源共享。把农庄建设与全域旅游、百镇千村建设以及休闲农业示范点、乡村旅游示范点、现代农业示范基地建设相结合，统筹推进。选择一批基础条件好的村庄、农场等先行试点。
3、优先在贫困村发展“共享农庄”
坚持助力脱贫。把发展“共享农庄”和脱贫攻坚紧密结合起来，优先在自然环境良好的贫困村特别是少数民族贫困村发展“共享农庄”，形成贫困户与经营主体利益共同体， 通过土地入股、出租、在农庄务工等方式增加贫困户收入。探索运用“共享农庄”理念开展生态移民扶贫。
二、建设内容
5种类型的“共享农庄”
1、产品订制型
对消费者认养的农作物建立档案，严格按照约定标准进行生产。产品成熟后，按照消费者的要求既可配送到指定地点，也可进行代销，将销售收入返还消费者。鼓励省外大型农产品批发市场、菜篮子集团、酒店、企业、学校等在海南省投资“共享农庄”。
2、休闲养生型
鼓励农村集体组织和农民以出租、合作等方式发展特色民宿客栈，吸引消费者特别是“候鸟”前往农庄休闲养生度假。打造“民宿+农地”休闲养生产品，把经营权租赁给“候鸟”人群、城市居民，用于农业生产或农事体验。
3、投资回报型
消费者及投资主体通过众筹等方式募集资金用于发展“共享农庄”，农庄为消费者及投资者提供农资供应、技术指导、托管代种代养、产品销售等配套服务，消费者及投资者按约定获得实物或投资收益回报。
4、扶贫济困型
引导消费者及投资主体与贫困村或贫困户直接对接，消费者认养贫困户的农作物或者承租贫困户的农地、农房，贫困户通过出租土地、房产或以土地、房产入股获得财产性收入以及通过打理农庄获得务工收入，实现贫困户持续稳定增收。
5、文化创意型
立足特色资源，吸引各类艺术家、创客利用品牌设计、故事挖掘、艺术再造、农业科普等文创艺术方式，打造特色农庄。
加强“共享农庄”基础设施建设
改善农业生产条件，完善农庄通信网络基础设施，完善物流体系建设，推进快递下乡工程。提升旅游功能，完善农庄及周边的道路、景观、旅游厕所、生态停车场、污水处理、标识标牌等设施，实现农庄景区化。
打造标准化“共享农庄”品牌
建立健全“共享农庄”标准体系，并进行认证。为消费者提供绿色、优质、安全的农产品。支持农庄建立农业物联网系统和可视化监控系统，实行全程可视化生产。
开展“共享农庄”专项营销
设计全省统一的“共享农庄”品牌形象，公开遴选专业营销公司，开展推介，打造“共享农庄”品牌。
搭建“共享农庄”网络平台
经认证的“共享农庄”可进入省级平台，参与省级平台组织的集中宣传营销活动，并在平台上发布产品。
三、开发模式
1、整村综合开发模式
由企业或农民合作社对整村进行统一规划、统一建设，利用村庄空闲地等建设民宿和其他相应设施，民宿可以出租，民宿的全部或部分经营权、股权可转让；将整村农用地进行统一规模化生产经营，消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。
2、村庄农房改造升级开发模式
由企业或农民合作社将村庄现有房屋进行改造升级，其房屋可以出租。将村庄部分农用地进行统一生产经营，消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。
3、基地开发模式
企业或农民合作社利用农业基地内农业附属设施用地等建设管理用房，或利用基地已有的建设用地建设民宿，民宿可以出租，民宿的全部或部分经营权、股权可以转让。消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。
四、扶持政策
1、发展“共享农庄”财政支出优先保障
完善财政支持政策。积极创新财政投入使用方式，探索推广政府和社会资本合作，采取先建后补、贷款贴息、贷款担保等方式支持发展“共享农庄”。
2、拓宽抵押物范围积极向农庄发放贷款
创新金融保险政策。拓宽抵（质）押物范围，积极开展存货抵押、订单抵押、畜禽产品抵押等创新业务，向资信情况良好的农庄积极发放信用贷款等。
3、鼓励文昌利用土地试点“共享农庄”
落实用地政策。鼓励文昌市利用“农村集体经营性建设用地入市试点”的政策发展“共享农庄”，取得经验后适当在全省推广。
4、对“共享农庄”基础设施项目给予奖补
鼓励市民下乡参与建设“共享农庄”。对以租赁合作方式利用空闲农房建设“共享农庄”的，由市县政府给予奖补。对发展“共享农庄”中的基础设施和公共服务设施项目给予奖补等。
“共享农庄”作为一种平台化思维的产物，对于政府、农庄主、农民以及城市消费者而言，可谓“四赢”局面。
对于政府而言，“共享农庄”模式，通过使用权的交易，将农庄的闲置资源与城市需求之间进行最大化、最优化的重新匹配，将不确定的流动性转化为稳定的连接，间接地缩减了城乡差距问题。
对于农庄和农民而言，通过产品认养、托管代种、自行耕种、房屋租赁等多种私人定制形式，不仅可以降低经营风险、提升产品附加值，还能够和以往低频消费的用户建立强连接。
对于城市消费者而言，有一方良田，播撒夏秋之繁实，有一处宅院，纳三五好友，赏四季之风月，几乎是人生最大幸事。
但以往，这种梦想和经营一家农庄的现实，对于大多数人来说都遥不可及。不过，如今“共享农庄”模式的出现，将“梦想照进了现实”。
此时，农庄作为一种生活、一个自由呼吸的场所，一个城乡之间“第三种生活”的本质属性，也因为共享经济的融入，得以淋漓尽致地展现。
有人说，共享农场就是，把共享经济的这种理念，带到具体的农场经营中去，打造出的大联盟。这个大联盟成员需要：消费者和农场、线上和线下的购物渠道和流程，还有，要保证良好的农场体验，包括参与农事活动和购买土地、农资、农产品衍生品的工艺制作等的体验等。
农业公司或者创业借鉴共享模式，哪些方面可以采用这些模式？
农村土地
国家提倡土地流转与变现，土地已经成为资本追捧的对象。一家创业型公司如果流转了1000亩土地可以解决共享模式来资金的困局。
目前有些地方已经在开始认种、认养的项目。只要你有地，你也可以开展认种、认养项目。比如，一个城市家庭可以认种1亩地，支付管理费用，之后由你来帮他们搭理，种出来的农产品归城市用户。
这样可以解决谁来种地、融资等问题。
农机
很多朋友之前抱怨农机的价格太贵，一台农机十几万，甚至上百万。而且，要命的是农机闲置率太高。
如果通过开展农机租赁，一台农机可以提供给一个村里的农户使用，大家一起来共享这台农机。
如此，也可以减轻创业者资金压力和现金流。
农村物流
目前，很多大型的物流公司。比如顺丰、申通等物流的渠道已经下沉到村镇了。
前些天，国家也发文提出发展农用车来开展物流和配送。毕竟，农村比较分散，物流跑起来比较吃力。
如果，通过一辆农用车来共享物流配送，是不是也可以破解农村物流难题。
农村仓储
农产品大量上市之后，不肯一次就能卖掉。因此，仓储或冷链显得特别重要。但建设一个仓储成本太高、闲置率也特别大。
通过共享模式，激活农村仓储，提供仓储利用率，帮助农民解决农产品存储及农产品安全等问题。
销售渠道（电商）
得渠道者，得天下。
但，这些销售渠道能否拿来共享快速激活农产品销售呢？目前，农产品电商就在扮演这渠道共享的角色。只要你的产品足够好，就能通过电商平台卖到全国乃至全世界。
共享模式还是要考虑盈利与赚钱的。那么利用共享模式如何实现企业或项目赚钱呢？我们认为也有以下几点。
1、卖产品
有些水果基地采用采摘活动，从而把农产品卖出去。这比你去寻找渠道销售卖是不是更有价值。
之前有个朋友，去年种了100亩红薯，因为一时没有找到卖家，一时策划了一场“与孩子一起挖红薯”的亲子活动，报名这仅仅需要100元就能体验到挖红薯乐趣，还可以品尝到红薯产品，也能把挖到的红薯带回家。一场持续1个月的活动，100亩红薯基本是卖完了。
2、租赁
依靠租赁赚钱是农业共享模式的最可靠的保证，通过提供租赁服务可以实现资源的价值。
其中，比较多的就是土地租赁、农机租赁。
比如，农场或者合作社耗资百万购买的收割机。一旦完成了自己农场或者合作舍的收割任务，剩下的时间可以通过租赁的方式服务周边的农民。
3、资本运作
这一点有点像共享单车模式，把平台打造成资金池，通过聚焦钱和资源，之后再通过资本运作，从而完成财富再造。
比如，一家养殖大户，养了5000头猪。如果采用领养的方式，一头猪以1000元被领养，那么就有500万元的现金。养殖大户可以凭借这500万投资其他项目，从而实现财富的增长。
最后，也有人认为共享模式适合体量大的市场。就农业来说，也有很多大体量市场，比如农资、农产品等。但，如何实现供应链及价值链再造就成为农业经营者思考的重点。
值得一提的是，相比之前共享经济的业态都是从下到上的民间创业行为，这次的“共享农庄”从初期开始，就被政府认可并从政策层面积极推动，而且直接与田园综合体挂钩，相信未来的发展空间将会非常大。
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