学会这个公式，你就知道房子怎么买了

在深圳，10万的单价，算高吗？3万的单价，算低吗？

深圳湾15万以上一平，一街之隔的后海，9万。是否更应该买后海呢？

南山中心区，地铁物业，还有单价4字头的，是否应该选择这样的房子呢？龙华已经有单价9万的盘了，这样的房子，还能买吗？

最近和很多朋友聊天，都聊到这一类的问题。那深圳的房子，到底怎么选呢？多少钱算贵，多少钱算便宜呢？

任何事物都是分等级的，划分等级的因素有很多。以水果为例，有品种之分，有产地之分，有新鲜程度之分，还有外观、包装、甚至于放在的什么卖场，这些等等的因素叠加，最终导致了等级的不同。那其他比如农田有肥沃贫瘠之分，员工有高学历和低学历之分，学校也有名校和菜校之分……因为有了这些区别，导致了等级的不同，等级的不同又决定了价格的不同。

那房子呢？朝南比朝北贵，一线海景比无海景贵，优质学区比无学区贵，高租金比低租金贵。还有一个很重要的点：对涨幅的预期，预期涨幅高的，比低的要贵。

价值决定价格，其实还有一个中间体，价值决定了价格接受度，价格接受度决定了价格。什么叫“价格接受度”，就是消费者能接受的最高价格。其实上面所讲的等级，就是评判价格接受度的指标。那决定房子价格接受度的指标有哪些呢？

价格接受度=必需性+回报率+固有属性

先说固有属性：朝向、楼层、花园、地铁、景观等等，这些都是每一套房子的固有属性，无法改变的。这些属性的区别，都会让房子产生价差。

那什么是必须性呢？比如学位，作为家长，每每提到小孩上学的问题，我是很焦虑的，为了让孩子上个好学校，我必须买学区房。在学区房面前，好像已经不在乎贵不贵了，只要买得起就好。学区房，也是一个非常庞大的体系，影响学区房价格的，也有很多因素，这个后面会有详细的文章来分享解答。

回报率。有租金回报率，有涨幅回报率（准确讲应该叫预期涨幅）。深圳的租售比只有1-3%左右，很低了，但是大家对于房价的预期，一般一年也有10%，所以，也愿意为涨幅花更多的钱。现阶段，深圳还属于一个上涨期，涨幅肯定是远远高于租售比的，选筹过程中，就尽量不要被高租金所影响决策。预期涨幅越高，接受度越高，价格就越高。所以有些区域，大家对他的涨幅预期太低，导致能接受的价格也就越低，价格也就越难涨，恶性循环。反之，有些区域，大家对他的预期涨幅乐观，也就愿意花更高的价格买，价格也就越来越高，良性循环。

所以，如果你发现一个小区，他的价格还没有达到你能接受的最高价格；或者，三年之后你能接受的最高价格，是现在的1.5倍，放心买吧。

在选择商品时，有的商品，消费者是因为他便宜，有的商品，是因为他有用。当价格足够便宜的时候，人们常常会忽略他的真实价值。我觉得，价格便宜，也只是在付款的一瞬间有一定愉悦感，但在后面很长的使用过程中，好用才是关键。再便宜的东西，如果很鸡肋，最终还是会被遗弃。买房也是如此，不用怕买贵，一定要买对。所以我们在评判一个房子价格的时候，我们更多的要考虑他的价格接受度，而不能因为他够便宜，而忽略掉他的先天不足。

有了接受度，还要有受众。东西再好，没有人买，或者说受众面太小，导致无法产生高流通性，那也只能算是有价无市。

当然，我所说的受众，指的是受众面，还得与供需比挂钩。有些产品，虽然小众，但是在小众群体里，他是供不应求的，那他依然稀缺，也是非常好的。有些东西，受众面很广，但是对于他对应的群体，其实他的量是过剩的，那他的价格还是起不来的。我们选房，要考虑供需关系，选城市，更要考虑供需关系。

还有，稀缺，不等于供不应求。有人说，盐田和大鹏独特的山海资源是稀缺的，南二外的学区房是稀缺的，距离CBD的通勤距离是稀缺的……不可否认，说的都对。但是，不是所有的稀缺产品，都供不应求，比如，盐田海景房虽然稀缺，但是现阶段受众太小，购买者太少。所以，真正的稀缺性，是要先看看对该稀缺属性的有效需求是否大于他的供应量。

受众×接受度=价格

那么我们用这个公式来分析两个地方：

为什么龙岗部分区块的房子就是很难涨，因为对他预期的涨幅不乐观，导致大众对他的价格接受度不高，从而正相关的进一步影响了受众，再加上龙岗供应量太大（单一小区会出现400套挂盘的现象），最终导致价格很低。

为什么前海的房子就在不停的涨，首先他的受众很广，前海自贸区自身的产业所带来的居住人群就已经很多了，然后奔着前海概念而来的投资人又很多，推荐前海的自媒体又很多，然后就是大家都看好前海的发展潜力，对他的预期价格很高，从而价格的接受度也就很高了。然后前海板块住宅是很少的，是严重的供不应求。我个人感觉，前海还很便宜。

有了对价格的判断，那我们具体怎么买呢？在选筹的过程中，我们还要考虑到杠杠、交易成本、涨幅、租金，最终让我们得到的投资回报率。我们要的最终结果，其实就是投资回报率。投入更少的钱，获取更高的收益。

下篇，我会给大家详细讲到。如何用精算，来选筹。怎么才能减少无效成本，怎么才能提高投资回报率。