周末同学聚会，一半以上的小伙伴们都有了娃，并背了沉重的贷款，换了学区房。
前几天小区遛狗，得知一位多年的宠友卖了房，带着家人和狗移民澳洲了。
昨天接触了一个炒股高手，2004年北京毕业，07年在北京买了第一套房，北五环；11年望京地区换了第二套房，通过不断的低首付高杠杆，加14、15年股市投资的收入，2015年5月换了第三套房子，在西四环，学区房，现在市值1800万，算是典型的中产阶级了。
最近北京的房价让我感觉到，我掌握的并不“丰满”的经济学理论受到了颠覆性的挑战。
01
北京房价生态的链条与疯狂
为了理清这几个人的关系，来给他们编个码。
这个楼市食物链的最底层应该是毕业没多久的年轻白领甲，买了目前已毕业6-7年（也就是同学聚会里这些换了学区房的小伙伴乙）的房子作为婚房，花了400万（父母筹的200万＋贷款200万）。
乙婚后考虑孩子上学，卖房后买了的700万小户型学区房（400万的卖房钱＋贷款300万）。
改善住房需求的丙，卖掉小户型学区房，买了富人丁1200万的房子，首付700万，贷款700万（留200万用于投资）。目前已升值到1800万。
富人丁卖房套现，带着1200万移民澳洲。
其实有点像大鱼吃小鱼的游戏
02
这个购房链条中受益最大的是谁？
不少房地产专家已经解读过，这一轮楼市的繁荣，最主要的购房主体不是富人阶层，而是中产阶级。那么富人去哪里了？这个购房链条中受益最大的是谁？
400万、700万以及1200万，三次购买行为创造了2000多万的交易额，但这两千万除了税收和中介费之外，并没有对GDP的增长做出什么贡献。
近些年M2的增长，国家多印的钞票，分别借给了丙700万、乙300万、甲200万，他们一起付给了富人丁，这三人换了一个好的居住环境，代价是继续努力工作，然后还债。所以这轮购买行为的本质，是不是中产阶级拼命挣钱，表面看上去是为自己打工，改善生活，而结果竟然是为他人做嫁衣——帮助富人阶层成功地把1000多万的资产转移到外国去了？
03
这条购房食物链会不会断？
以前站在房产中介门口经常感慨，有钱人怎么这么多，但是有了这个换房链条，突然发现，测量房价极限的指标是甲所购买的每间房的价值：六年以前每个房间值100万，两年每个房间值200万，现在每个房间值400万。能不能买得起，其实看的是这400万。
如果房价再番一倍呢？每间房值800万，第一棒如何筹这800万呢？光靠积蓄和收入应该是很难了，只有靠资本增值，老家的房子翻倍涨。现在二三线城市正在朝这个方向努力。所以看到老家杭州、厦门、苏州的朋友们出手阔绰的在北京买房，请不要羡慕，因为他们老家房子增值了。
好了，这个故事终于找到游戏的支撑点了，靠资本增值玩增值，一线的上涨离不开二三线的上涨，二三线的上涨离不开四五线的上涨。如果没有全国房价的上涨，谁来接第一棒呢？
04
刺破资本增值玩增值的方法会不会是汇率
假设，一线城市的房价再番一倍，那么人们卖掉房子向国外转移资产的动力有多大？3万亿外储能扛多久？
所以中国房价能维护得这么好的根本原因之一，是不是在于管住了人民币对外的出口？而管制之下，刺破资本增值玩增值的方法会不会是汇率？
这个真不懂，甚至不知道这钱是怎么转移出去的，想到了那个带着狗去澳洲的宠友……
05
富人的买房逻辑
食物链的顶端还有其他选择吗？前几天在股社区里看到了净资产5000万以上的人的另一个投资逻辑——绝对财富和相对财富。
他们这些人最看重的不是买理财收益几个点，而是如何保住自己在这个社会的相对富裕位置。
比如北京top5%富裕的人，目标是想办法在未来20年让自己保持在top5%，最不济也别掉到8%以外去。想要达到这个目标，他需要为自己手里的财富找一类资产做锚，锚定住自己的社会排名，毫无疑问，他们认为房子是合适的。
在他们眼里房价如果出现倒退，中国经济增速可能就会放缓，比如GDP跌到4%甚至3%以下，那么社会平均收入下跌，他们和普通工薪阶层的财富差距会缩小，但对他在整个社会的财富排名不会有太大的影响，因为和他差不多财富的人，大部分资产也都是房子，大家一起涨一起跌，到时候他依然是北京的top5%，依然可以享受财富优势。
所以就算富人继续买房，如果房价倒退，那么压力最大的还是带着高杠杆的丙。
06
手里有房无贷的另一种玩法
最近还听闻另一个朋友的一种新的换房方式，差不多算购房食物链中乙与丙中间的阶层，手里有房无贷，不预测房价的涨与跌，最近打算将原住房卖800万，继续换一个800万的房，贷400万，换400万出来做投资。
如果5年能拿到平均年化12％的投资回报，那么五年后，现金增值大约200万，等于用银行的低息贷款，做了更高收益的投资。当然，年化12%是能力，换的房涨幅大于以前的，或跌幅小于以前的也是眼光。
果然投资即使科学也是艺术
07
房子成了阶层的洗牌
写到这突然有些无力，这十年来，一线城市的房子成了财富分层的筹码。没有踩上这波房地产红利的人，真的变成了房地产市场里陪跑的“小李子”，然而，小李子20多年陪跑终究还是拿到了小金人，可大家的小金人呢？或许起点稍微高一点的人还能看到渺茫的光亮，残酷的是更多的人连“入围”的机会都没有。
说悲观一点，十几年教育教给我们的理论，和看到的世界竟然不同。勤劳未必致富，炒房却可发家。
身边也有一些手里有钱，却没有尽早买房的人们，他们说感到自己点点滴滴攒积起的财富像沙漏一样慢慢的流逝，它就发生在我们眼前，近在咫尺，想抓，却抓不到。更残忍的是，我们不知道这种“不合理”的变数什么时候到来。一个判断的不同，从物质上看，可能就离中产生活越来越远了。
08
记得一个做投资多年的高手和我说过一段话，金融是最容易让你看明白社会的。人生一遭，能够看明白真的很不容易。
明白生活在这片土地上的人很焦虑，政策上的不确定性，以及人们安全感的缺失。这个不会因为阶层的不同而不同，但是，阶层上升通道愈加狭窄地今天，底层的人，选择会越来越少。
明白无论做楼市还是股市，最难的不是科学理论，而是人性，无数个历史证明，群众性泡沫有多可怕，你会看到一种欲望地蔓延，肆无忌惮地占据着人心；以及周而复始的悲剧。这一切，能被看透，却无法被阻止。
本想简单记录一下这疯狂的北京楼市，一不小心又写多了，某地产中介的朋友圈又更新了，更可怕的是，现在确实眼看着还在涨……