干货|买一二手房，这些选房原则决定升值空间，你早晚用得上！

文/王诗文

房子，想说爱你不容易

G20峰会尽管结束，但全国对杭州的关注度不减反增，除了成为十一黄金周的热门旅行目的地，同时杭城的房地产市场也迎来一大波外地投资客的眷顾。事实上，不止杭州，全国一二线城市一二手房市场在近几个月都迎来了购房热，甚至一些城市相继出现“假离婚潮”。

房子，想说爱你不容易。

而在房地产市场的所有分类中，不论升值空间，还是实用附加属性，学区房已然成为热门里不折不扣的抢手货。是的。作为现行教育体制下的房地产市场衍生品，学区房似乎关乎着一个孩子的前途命运。当然，这也只是存在于部分中国家长的观念里。他们担忧孩子因为输在起跑线，而不能成为佼佼者。于是便想方设法使尽浑身解数也要叩开重点学校的大门。

也许与掷地无声的择校费相比，用买房换取优质的教育资源并非亏本买卖。但前提是要选对房、买对价。通俗地讲，选购学区房就像一场“非诚勿扰”式的电视相亲，购房者就是男嘉宾，他会根据自身综合实力及个人偏好对所选女嘉宾类型有个大致圈定，好比购买学区房以前需要锁定几个重点学区，明确究竟是购新房还是买老房，究竟是作为投资还是方便自住。但事先需做足心理准备的是，购房者所看中的心仪房不一定能顺利买到。这便需要接下来在还算合乎标准的目标学区房中进行再筛选。

与相亲类似，购房者在挑选房子，尤其是二手房的过程中也会秉承几大普遍性原则。

比方说，太老的不要（譬如房龄超过30年甚至50年），太壮的不要（譬如房屋总面积超过200平米方的学区房不仅总房款过高，而且将来出手时也比小户型房难卖），太闹的不要（譬如学区房周边紧邻菜市场、歌舞厅等喧闹场所，影响孩子学习，不能营造良好的环境），太无定数的不要（譬如学区内很多存有动迁风险的老房子，买了之后没多久,万一面临拆迁，还得二次折腾），太不接地气的不要（譬如一些新小区虽说属于学区片，但包括超市、医院等系列生活配套设施都不完备，住进去虽说赢得了上学名额，但总觉得生活在“隔离区”）。一般来说，只要购房者谨记上述“五个不要”，通常都会找到合适的“对象”。需要提醒的是，因为购房者买的是二手学区房，因此务必在看房时留意房屋内外构造质量，特别是水电管道等容易出现陈旧故障的室内设施，需综合评估后再决定是否出手。

相比而言，如果购房家长只锁定一手新房的话，以下几点也务必注意。

第一，不要听忽悠，错买了“以假乱真”的学区房。

我们常说的学区房，一般是指公办学校学区内的房子，即以学校附近的几条路为界限，路围成的区域就是学校的学区。正因为重点学校周边的这种学区房资源稀缺，也就导致很多开发商利用与名校“捆绑销售”的方式促成购买。而为了孩子教育，购房家长也更青睐那些拥有优质教育资源的楼盘。但实际上,不少家长稀里糊涂地就中了开发商的计，撞上“假冒学区房”或“伪学区房”。简言之，近名校不一定能进名校，学区房终归不是以距离学校远近来衡量的，它是指那些真正“能提供学位”的楼盘。故在遇到此类宣传时，务必要去学校或教育主管部门进行核查。

第二，楼盘自称“签约名校”，实则只是名校分部，师资及配套与本部相距甚远。

很多时候，开发商会在楼盘广告宣传中赫然标注“签约名校”，并号称业主子女可优先入读。可您是否知道，开发商所谓的“签约名校”其实只是名校的分校，甚至只是分校的分部，不论师资力量、配套设施、社会口碑，还是学习氛围与学校环境，皆与本部相差甚远。所以购房者要谨慎核实，再三确认。

第三，警惕那些只停留于口头还未兴建的“空校”。

一些开发商在宣传项目时，都会突出项目周边的资源配套优势，尤其习惯将学校资源当作主打进行宣传，哪怕学校尚未兴建正在规划之中。但众所周知，政府的城市规划建设并非一朝一夕，在此过程中，因城区改造、新楼盘建设、学校变化等因素，每年都会将规划进行微调，譬如当年承诺兴建学校的计划可能因故延迟或取消。对于这类充满变数的事情，开发商并不会明确地向购房者表示。所以很容易出现入住几年待孩子到入学年龄时，说好的学校却依旧没有踪影的情况。因而购房者在决定购买前一定要向开发商核实学校落成与开学的时间，千万别为了一个并不存在的“空校”而盲目入手。

第四，买期房别只看沙盘，谨防所谓的“绝对地理优势”。

对于多数购置一手学区房的购房者来说，面对的普遍都是期房，能看到的只是经开发商美化后的楼盘沙盘，获取的信息又大都源于置业顾问。在如此信息不对称的情况下隐藏着一个很大的问题，即学校可能会因规划调整、生源人数影响等对招生区域进行重新限定，致使楼盘所谓的绝对地理优势成了空谈。即使有些楼盘上一年在某名校有学位，下一年或许就没有了。

依过往经验来看，市面上未交房的期房均不会划定所属学区，只有交房结束、设立居委会后才能决定所属学区，所以选购新房的家长不能盲目相信销售人员的口头承诺，而作为有职业操守的销售人员也不应给予购房者关于学区划片的任何确定性引导。即便家长通过近几年学区划片的历史推测，部分学校每年划片方式也不尽相同，不确定因素依然很多。总之，由于多数楼盘在签约时是不会把送学位写进购房合同的，故在遇到一些开发商的口头承诺时，不如要求对方把承诺直接写进购房合同。若开发商诸多推迟，那么这份承诺的可信性就有待商榷了。

第五，倘若学区房学位名额有限，也不能保证买了房就能入学。

多数购房者觉得，只要在某所学校规划的学区房片区内购买房产，就一定能进入目标学校。但事实上，学位不仅有年限限制，还有数量限制。很多时候，楼盘所拥有的学位数量并不能满足所有业主的子女，出现“先到先得”的情况很正常。甚至于购房时该房源是有学位的，但几年后子女入学时，房源学位已远远不够，只能被划入其他周边非名校。

为防患于未然，家长在购房前首先要了解清楚所购置的房源是否满足送学位的要求及学校学位是否充足。另外，还得注意户口迁移问题，譬如有的学校会要求与房产证和户口挂钩。

好了。一旦您对一套房子下了“非它不买”的决心时，接下来就是凑银子的问题了。可以说动辄每平方米过万元的学区房，抄起来就得上百万，甚至一些一线城市重点学校的学区房已飙升至每平方米十几万元。面对如此庞大的开销，多数家庭纷纷求助银行。

总之，购房者要学会变通，不要一味纠结。虽说对于家庭而言，买房是大事，但若摸清其中的门道，则可轻易将大事化小，将复杂变简单。

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至于选择何种贷款方式，我会在接下来的文章中着重分析。如果本文对亲有用，欢迎点个喜欢，加我关注。我是王诗文，下期见！