房产大小产权投资必看

       买房的时候经常会看到某个楼盘打出的公寓型住宅，那么公寓和普通住宅的区别在哪呢？很多买房者在这点上困惑不解。要了解公寓和住宅的区别，首先得弄明白什么叫公寓以及什么叫住宅，这两种房产形式在很多方面都不同。当你弄明白公寓和住宅的区别是什么之后，可以更加便捷的买到自己心仪的房子。公寓和住宅的区别，包括公寓和住宅在产权上的区别、公寓和住宅在房价和税费上的区别

购买注意事项等。让购房者轻松选购不同的住宅形式，买到称心如意的房屋。

一、[用地性质]

和产权住宅与公寓既有相同之处，又有不同之处，现在房地产开发市场上两种产品鳞次栉比地出现，购房者在选购它们的时候，应该对公寓和住宅的区别有所了解，不要混为一谈，这样才能明明白白选到心仪的房子。住宅和公寓的区别之[用地性质]和产权首先我们应明确公寓和住宅开发地块的土地使用性质，住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其他性质用地上。其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按公寓为业主办理产权手续，住宅的[产权年限]为70年，居住型公寓的产权年限也为70年，而商务型公寓根据[用地性质]产权为40年或50年，[酒店式公寓]根据用地性质产权为40年。这样住宅和公寓两者的定性就基本明确了。成都市规划局对公寓的产权专门公布了《关于“公寓”建设管理的若干规定》，明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。这一于2005年11月1日起施行的《关于“公寓”建设管理的若干规定》还要求，房管部门对“公寓”进行[房屋产权登记]时必须明确为“公寓”，并在[房屋产权证]上的房屋用途一栏标注为“公寓”。

二、房价和税费

1、房屋价格政府没有一个明确的规定，什么样的项目是公寓，什么样的项目是住宅，只是在审批开发商报批项目为公寓的时候，有一个大概的标准。而且公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。

2、其他费用公寓按照[商业用房]（上浮10%），首付5成。如果是住宅，则按照住宅[按揭贷款利率]首付30%（首套）。

3、交易税费住宅交易税费的缴纳：卖方要缴纳个人所得税全额的1%或差额的20%，满5年，且为家庭住所的可免征；普通住宅营业税为全额的5.6%，5年以上（含5年）免征；[过户费]3元/平。买方需缴纳契税90平以下1%，90-144平为1.5%、144平米以上以及二套以上为3%；[过户费]3元/平。此外还需缴纳约110元的[房屋产权登记]费和20元土地证工本费。公寓性质即商业性质交易税费：商铺即非住宅交易与是否满5年无关。

卖方所需交纳的税费分为差额和全额征收两种方式。

1、差额征收：营业税=差额征收（计税价格-购买原价）×5.6%，个人所得税=差额20%，土地增值税=差额30-60%，交易过户手续费=5元/平。

2、全额征收：营业税=全额征收×5.6%；个人所得税=全额20%，土地增值税=全额3%，交易过户手续费=5元/㎡。是选择差额还是全额交纳税费，您可根据自己房屋的情况计算，哪个交的少就选哪种方式。买房需交纳税费：契税=全额3%，交易过户手续费=5元/平，[房屋产权登记费=550元/套。

三、设计与配套

1、住宅和公寓的区别之面积从面积上来看，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，单套公寓的面积一般要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，反之面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的层高一般都在2.8米以上，这也让其与普通住宅相比要显得格外的宽敞许多了。

2、住宅和公寓的区别之功能和配套从功能和配套方面来看，公寓一般都要达到正常酒店话管理的标准，也就是说24热水和24电梯是必须具备的。而且公寓都设立大堂，虽然这对开发商来说是有点损失，不过它却可以提高整个公寓的舒适性和豪华感。而反之，普通的居民住宅通常都不会具备这些特点。

3、住宅和公寓的区别之购买人群公寓的客户群基本上都是有一定经济实力的人。这类人对住处的要求比较高，有鉴赏能力，很清楚什么样的房子好，所以公寓要满足这部分人群的需求，在硬件和软件上都要做得很好。在加上公寓大部分都处于交通方便、繁华的地段，具有良好的通风性和完备的配套，这也使它的增值空间和投资空间都大大提高。

4、住宅和公寓的区别之使用　除此之外，公寓在使用方面也与普通住宅有着很大的区别。首先，公寓每户的居住人数通常比较多，能够达到4至8人，多为社会人员，居住时间也都较短，长也不会超过几年时间。而普通住宅每户仅达到3到4人，主要是以家庭成员为主，居住时间也很长。

5、住宅和公寓的区别之规定在《住宅设计规范》中住宅的各部分功能空间使用面积像卧室、起居室、卫生间、厨房都有小使用面积要求，而公寓则没有严格要求。住宅要求每套至少应有一个居住空间能获得冬季日照，卧室起居室厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7，而公寓则没有日照和通风面积要求。

6、住宅和公寓的区别之综述综上所述，公寓与普通住宅之间虽然有很多相似之处，但其本质上还是有明显区别的，总的来说，公寓虽好，但更适于短期居住。而购房者在选房时也应该根据各人的需求而定，既不能一味追求单方面的客观因素，影响日后的生活质量。四。、投资自住两不误购买[单身公寓]注意事项随着城市人群结婚年龄的普遍推迟，很多在城市打拼的年轻人想要在婚前购置一套[单身公寓]既可以满足其自身居住需求，无需租房而居；也可以作为一种投资，将来结婚时可转手为婚房筹集资金。

想买单身公寓的人应当注意并考虑以下因素：

1、土地使用年限。[单身公寓]的用地一般为公建性质，土地使用年限为50年，而住宅用地的土地使用年限为70年。

2、地段位置。由于购买[单身公寓]的消费者主要是比较年轻的首次置业者，为了不耽误工作，在购房时应该选择交通便利的区域或者中心城区。未来在进行改善型置业时，这样的小户型或租或售，也会比较高。

3、房屋公摊面积。[单身公寓]的规划设计标准要比普通住宅高。据介绍，一般公寓的住宅的公摊面积在25%~30%之间，电梯的设置也影响到分摊的共有建筑面积，公寓中两部电梯和四部电梯的公摊面积的计算是不一样的。

4、实用性能。在购房，价格是需要考虑的主要因素，但不是首要因素和决定性因素，特别是购买[单身公寓]类产品时，由于户型偏小，价格差距不会很大，与其追求房价的或者投资的增加，不如挑选一套适合自己的单身公寓才是置业的首要目的。房屋的实用性能很重要，户型、面积、配套设施等都是需要考虑的指标，因为买房就是为了提高自己的生活质量。

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