疫情下的燕郊楼市
跌下神坛的燕郊还能再爬起来么？
文|许鑫
编辑|李惠聪
2020年春天，新冠肺炎疫情还在全球肆虐，但随着国内疫情的全面稳定，复工复产成为全国头等大事。而此时，北京通州与北三县协同发展规划的再祭出，不得不说是对北京副中心与环京区域发展的良好一震。
3月17日，国家发改委发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》（以下称《规划》），要求两地“统一规划、统一政策、统一标准、统一管控”。这表明，顶层设计的宏观之手，正式介入到通州与“北三县”的融合之中。其中，通州亦庄新城组团首次出现在“四统一”规划中，与燕郊、三河、香河等三大组团并列成为此次《规划》中最大亮点之一。
北三县是河北省廊坊市下属的一块飞地，被北京和天津隔开，包括三河市、大厂回族自治县以及香河县，其中作为“全球知名”的北漂聚集地燕郊正隶属于三河市。
近十年来，燕郊房价一直是京漂刚需购房者关注的焦点，因其距离北京特殊的地理位置，在限购之前，一直以来与北京房价同此凉热。特别是与通州区房价，更是唇亡齿寒正相关。通州涨则燕郊涨，通州落则燕郊落。因此，燕郊楼市成为北京房价起伏的风向标。
自从2017年环京限购政策大棒，燕郊楼市消停了不少，一直呈稳定态势。去年年底，随着北京地铁平谷线通过燕郊已成板上钉钉。针对燕郊楼市，民间已有“强力筑底，可以抄了”的说法。
疫情之下，全国楼市几乎停摆。随着通州副中心与北三县协同规划出台，环京区域发展又被涂上一抹亮色。
燕郊进京之路已缓解
燕郊人民苦通勤久矣。
盼星星盼月亮，途经燕郊区域的平谷线地铁去年已经开工，且经过这两年交通基础设施的不断完善，连接北京与燕郊的多条陆路交通已经明显缓解。
2019年4月，北京市政府办公厅发布《2019年北京市交通综合治理行动计划》，该行动计划包含了三大类共41项重点工作任务，其中就含有一项关于“白庙检查站”的规划。对通燕高速和白庙检查站的优化，是打通拥堵进京路的第一步。自计划发布之后，燕郊进京得到了初步的缓解。
然而一场疫情，又让燕郊北京的交通打回原形。随着复工复产深入，进京途中，层层关卡下的交通首当其冲成为“北三县”来京通勤最大难题。
“600米路堵了2个小时，不管多早起，都要迟到2小时。”
“早上6点出门，10点才过检查站，然后车坏了，今天又不用上班了。”
“在检站排了3个小时的队，因为进京证劝返，我太难了。”
“破纪录！拼车上班花了5个小时。”
这是“燕郊”居民们在3月初全面复工的真实感受。也暴露了一个赤裸裸的现实：“北三县”不属于北京。
不知道是否巧合，就在让“北三县”居民们难上加难的3月，国家发改委一纸《规划》下发，北三县未来发展的想象空间引发了诸多讨论。
新地产记者在采访中发现，自3月12日起，北京疫情防控工作领导小组着重强调后，燕郊上班族进出北京相比之前已相对便捷。
燕郊上班族小刘，已在燕郊居住了多年，之前每天深受北京燕郊道路堵塞之苦。
据燕郊上班族小刘向记者表示：“近期从燕郊上班去北京，大概10分钟就可以通过检查站。在早上10点之后通过检查站速度可能更快，大概一两分钟就能过去，因为目前燕郊进京的15个路口全部都打开。另外，政府开通了公交车燕郊这一段的专用车道，解决了上班族乘坐交通工具通勤的问题。”
但据记者采访中了解发现，北三县的其他地区依旧存在进京难的问题。
值得注意的是，在近日最新出台的《规划》里最重要一条就是，让“北三县”居民们最头疼的交通问题有望在未来5年内得到实质性改善。
在小刘看来：统一规划里着重讲的就是交通。交通最重要就是地铁，其次就是公交和高铁。据说，今年这些设施都将开工，未来地铁将从燕郊直接能到东三环东大桥。如果能把交通问题解决了，燕郊住着也挺便利。
据《规划》显示，通州区与“北三县”将按照网络化布局、智能化管理、一体化服务，破解交通瓶颈，深入推进“轨道上的京津冀”建设，构建一体化的道路系统。
内容显示，到2025年，环京轨道交通建设将取得突破性进展。加快三河市、大厂回族自治县、香河县骨干道路对接，统筹实施跨河桥梁建设。完善北京城市副中心南部与大厂、香河的骨架性通道网络。构建快速公交通道，完善“北三县”与北京中心城区的快速公交网络，提升跨界公交运行效率。
这意味着，“北三县”与北京之间，将加快建立起多层次的交通网络，交通一体化将实质性加速。
燕郊房价持稳
交通问题得以解决，燕郊似乎与北京更近了一步。但随之而来还是无数北京刚需人群最关心的问题：未来燕郊房价究竟走势如何？
回顾燕郊房价，最典型莫过于从2014年均价不到1万到2017年初，房价直接飙升3倍，均价达到近4万。随着2017年北京出台“317新政”的执行和房住不炒政策的实施，燕郊的均价现在基本已经腰斩，在1.5万-1.7万的区间徘徊。彼时一些“不幸”接盘的购房客会发现刚住进去，就发现首付已经跌没了。
直至2019年10月，三河住建局召开燕郊楼市会议，会议提到引进的燕郊中省直单位、高校、医院的员工在燕郊无住房的，可以购买一套商品房；迁入北京城市副中心机关事业单位的干部、职工、国有企业职工、高新企业职工、驻燕郊高等院校的讲师及教授等，没有社保要求，都可以直接购买一套商品房，限售三年。一度引起燕郊房价回春的消息。
据燕郊的一位购房中介人员小徐介绍，去年10月，燕郊的房价就已有抬头，究其原因有政策松绑的因素，也有燕郊买房三年社保的限定累积的效用。去年很多北京上班族6月份和7月份已满三年社保的规定，所以形成燕郊房价小幅回春现象。但在房住不炒基调下，即使燕郊楼市松绑限购，想炒房到当年4万的均价，还是不可能的。
未来，北三县的各项配套会逐步受通州辐射带动，如果地铁规划能落实北三县，那么北三县、包括燕郊房价不说涨，近期至少会稳住，不会像之前跌出一套首付的价格。
数据显示，2019年燕郊新建商品住宅销售1470套，同比增长48.9%，较2017年下降58.5%。可见限购政策之下，企业对于燕郊开发意愿明显比之前是下跌的。
2019年，燕郊新建商品住宅销售均价为19337元/平方米，同比上涨20.6%，比2017年的16029元/平方米上涨近10.7%。
销量方面，2019年3-4月销售量出现较高增幅增长，9月、12月小幅增长。同比来看，2019年除了7月、10月、12月外，各月商品住宅成交量均明显高于2018年，尤其是1-5月，增幅十分明显，当然，其中也有2018年成交量过低原因。
房价短暂回春，疫情来袭，燕郊房价会受到影响吗？
中介小徐向记者表示：“其实疫情对房价没有很大影响，几乎都在一个区间上下浮动。去年有楼盘开售，价格相差不多。目前，燕郊一手房的均价23,000左右，二手房的均价在17000左右。”
疫情并未让燕郊楼市的价格发生变化，那成交量是否一如往昔？
据了解，在疫情集中爆发2月份，中介一度也曾推过流行的线上看房方式，但由于房屋毕竟是大件，一般意义上不可能线上看一眼就签约，导致2月燕郊成交寥寥无几。
3月复工开始，燕郊楼市成交量有了明显上升。以一手房燕郊加州水郡为例，一个单元有132套，两个单元是264套房，目前已经卖了一半。相反，二手房成交量相对一般，受疫情的影响，不能带看还是最大问题。
疫情下，各大楼盘推出各种优惠政策，价格优惠也成为最大亮点。此时，在燕郊购房是否是最佳时期？
事实上，在燕郊楼市稳定前提下，各家项目优惠政策与年前相差无多。据中介人员介绍，在燕郊，每次新开楼盘都会有一个价格折扣，例如常见的96折和94折，目前也都在这个区间，变化不大。
目前，在燕郊买房最根本的是购房者是否具备资质。据悉，目前开发商有一两百套房源是政府特批，价格较低，但这些都和疫情没有关系。
据了解，基于政策限制开发原因，当前燕郊开发商所剩房源并不多，平均每家开发商手里最多也就1000多套房。因此，目前一些资金还算雄厚的开发企业甚至现在都不想卖，都想留着押自己手里。且当初牛市时，早期的开发商已赚得盆满钵满。
所以当地资深人士的建议是：在一手房紧缺情况下，可以考虑购买二手房。在燕郊，大部分楼盘一手房和二手房的价格差别不大。例如，燕郊新城小区的二手房，大概在2万2左右，一手房也是一样价格。而从市场看，通州与北三县尤其是处在交界地带的存量项目。未来一段时间有可能会成为“藏品”。
燕郊价值回归
在3月24日举行的北京城市副中心新闻发布会了解到，北三县土地已纳入北京副中心的管控范围。以后，北三县土地的规划、编制、审查、报批等，河北再也没有话语权了。并于今年4月14日起正式生效。
城市副中心党工委副书记、管委会副主任,通州区区长赵磊
值得注意的是，河北省将实施北三县户籍制度单列管理。建立统一互认的人才评价和行业管理政策。通州区严格执行北京市各行业管理要求和人才评价规定，河北省、廊坊市参照北京市相关规定，全面调整北三县各行业管理规范，实现在高新技术产业认定、人才评价等方面与北京市保持程序一致、结果互认。
春江水暖之下，北漂的刚需一族也读到了一些信号。在中介小徐介绍下，目前，很多客户已经来燕郊看房，几乎都是清一色的北漂，刚需仍然是最主流。
不仅如此，《规划》发出之后，还有很多人习惯性地将目光投向房地产。毕竟，一个区域发展利好，会迅速带动房地产价值上涨。
但新规下的北三县与通州发展一并处在一又无形的大手之下。《规划》中特别提到，严控房地产无序开发。坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式，制定更加严格房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。加强交界地区房地产开发全过程联动监管，严厉打击房地产企业囤地炒地。
也就是说，未来北三县市场，不论是土地、供应还是成交，都会处于严格控制之中，保证区域发展不会再次沦为一场房地产狂欢。
因此，从今以后，环京拿地开发的难度更大，掣肘更多，对开发商的经营提出了更高的要求。
毫无疑问，“北三县”所享受到的规划和资源倾斜，注定了未来区域发展的高度，对于在当地拥有房产的人和已经在售项目无疑是利好。但由于“房住不炒”理念势必将长久持续，当地房价很可能进入慢牛周期，长远来看随着城市利好兑现稳步上升，在北三县片区，已不太可能再通过炒作房价获利。
“通北三县一体化”一小步，也是京津冀一体化一大步。作为通州的好邻居，“北三县”将受到更多辐射带动作用，而北京之东燕郊因其种种要素，未来价值将进一步突显。
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