房贷利率如何转？微小金带您图解LPR和固定利率

2020年2月29日，微小金收到了建行发来的“关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换”的公告，“根据中国人民银行公告〔2019〕第30号，建设银行将于2020年3月1日起开始受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。”
同一天，中、农、工、建等各大行均通过各种渠道发布了此类公告，已经在各大媒体上讨论的沸沸扬扬的房贷转换LPR利率的大戏终于拉开了帷幕。

作为新晋“房奴”一枚的微小金，为了能在日渐干瘪的口袋中省下几顿烩面钱，博览群网、采众家所长，并基于自己多年金融行业从业经验和独门工具，通过几张简洁明了的对比图为大家解读LPR和固定利率，进而为大家如何选择新利率方式提供一些建议。

什么是LPR利率？
LPR（Loan Prime Rate），官方定义【贷款市场报价利率】，也就是在贷款市场中的利率。撇开那些文绉绉的概念说辞，大家只要知道之前的贷款基准利率是人民银行分析评估后直接发布出来，怎么分析、怎么计算，大家都是一抹黑，照办就是。但随着市场透明化的要求程度越来越高，人民银行调整了贷款基础利率的发布机制。从2019年8月起，人民银行授权全国银行间同业拆借中心根据18家报价行的每月报价计算出最终的贷款市场报价利率，也就是LPR，每月20日（遇节假日顺延）发布。LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
LPR的计算方法也简单易懂，这18家银行每个月20日（遇节假日顺延）9点前，以0.05个百分点为基础单位，向全国银行间同业拆借中心提交报价；全国银行间同业拆借中心去掉一个最高报价和一个最低报价后算术平均，向0.05％的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9点半公布，大家可在官网查看。
大家有没有发现，这个计算简直不要太粗犷了，和平时电视上看的主持人大赛、相声大赛什么的一样一样呢！最新一期的LPR报价是3月20日发布的，1年期利率是4.05%，5年期以上利率是4.75%。
顺便科普一下这18家报价银行是：中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行，覆盖全国性银行、城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行。

什么贷款需要转LPR？转换周期有多久？
需要转换定价基准的贷款要同时满足几个条件：一是2020年1月1日前已发放，或已签订合同但未发放；二是参考贷款基准利率定价；三是浮动利率。
固定利率贷款、已参考贷款市场报价利率（LPR）的浮动利率贷款等无需转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。公积金个人住房贷款不需要转换，但组合贷款中的商业性个人住房贷款也要转换定价基准。
存量浮动利率个人贷款定价基准转换自2020年3月1日开始，原则上于2020年8月31日前完成。

新旧利率如何换算？
微小金于2019年7月有了属于自己的家，忽略两年之后才能住上的小心酸和利率上浮15%的肉痛，微小金还是很Happy的呀！那么新旧利率如何换算呢？人民银行也给出了计算公式。
2021年新利率=2020年12月LPR利率+加/减点
加/减点=个人贷款当期执行利率-2019年12月LPR利率
微小金合同中的基准利率是4.9%，上浮15%后实际的贷款利率是5.635%；2019年12月的LPR利率是4.8%，计算加减点为0.835%（5.635%-4.8%）；如果2020年12月LPR利率是4.75%，那么2021年新利率为5.585%（4.75%+0.835%）。
还是很好算的哈！微小金为大家发个福利，以5年期以上贷款利率为例，列出了常见利率的换算表。
图表 1 常见5年期以上贷款利率转LPR利率换算表

选固定利率还是LPR利率？利息有差么？
现在，微小金已经知道，如果选择转换为LPR利率，假定2020年12月LPR利率是4.75%，那么2021年新利率为5.585%；如果选择固定利率，那么直到贷款完结，利率始终固定为5.635%。
从目前贷款市场的大趋势上看，利率水平仍有下行空间。所以选择LPR利率，还是划算的哦！脑筋转的快的小伙伴儿会问了，我贷款25年，这么长的时间，如果中间贷款利率上行了呢？要是它上行时间多于下行时间呢？
呃……这个还真不好说，也不好算出来呢！各位小伙伴儿不要着急，微小金还有自己的独门神器“微金时代LPR试算工具”。我们现在就和微小金一起来算一算吧。
微小金的贷款是2019年8月1日放款，贷款金额为100万，贷款期限25年。我们按这两种选择分别进行贷款利息试算。
图表 2 1996~2019央行五年以上贷款基础利率变化趋势图

基于上图，小伙伴儿们可以看出，从1996年至2019年，这20多年央行发布的5年期以上贷款基础利率变化趋势，整体是在下行哦！微小金先扭脸吃个“豹子胆”，大胆假设了一个用于本文示例参考的未来20年LPR走向。小伙伴儿们仅做参考哈！

图表 3 固定利率与LPR利率（预测）走向示意图
试算结果如下：
图表 4 固定利率与LPR利率试算对比表
微小金仿佛已经看到无数碗热腾腾、香喷喷的烩面在招手啦,而且是不同口味的哦……
哈哈哈哈……

图表 5 让人垂涎三尺的烩面哦......
所以，虽然烩面不算是什么山珍海味，但也是普通百姓的家常美食，能多吃还是很高兴哈！除了那些原本贷款利率打了折扣的小伙伴儿们还需要小纠结一下，大部分人还是转LPR划算呢！