变天了！楼市真正重要的事： “活下去”、花期和深水区
◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 黄狮虎
真的变天了！10天内，美股连续4次熔断，一下就败光了特朗普上任积累的涨幅。
连巴菲特的投资组合，一个月来都蒸发了800亿美金。
新冠疫情全球蔓延，叠加股市崩盘、全球大放水，市场的不确定性被急剧放大。
形势真是太难了。
这两天，龙头房企万科发布了年报业绩，股价、利润等问题很受关注。
但我觉得，对中国房地产而言，这些都不是真正重要的事。
更重要的是，读懂万科传递出来的行业大趋势，这才是楼市投资的风向标。
有三个关键词。
首先是“活下去”。
一年半之前，万科就提出了“活下去”，一度成为刷屏的热词，经常被拿出来调侃。
“没想到在今天，‘活下去’成了一个特别真实的存在。”万科董事会主席郁亮说。
其实，新冠疫情对每个人、每个企业，甚至每个国家来说就像一场“大考”。
难言胜利，挺住就是一切。
万科在业内，一直被称为“三好生”，业绩稳健，危机感极强，简直就是房地产界的上海人：“怕死第一名”。
房企竞争是非常惨烈的。
有人统计过，Sars时期的中国房企百强，17年后已经被淘汰掉了83%。
当年的四大天王“招保万金”，已经换成了“碧恒万融”，万科始终还在Top3。
万科在疫情中受到的影响，也非常具有代表性。
2-3月份，认购金额同比降低了510亿，在湖北的三个城市武汉、宜昌和鄂州，销售额更是直接降到了0。
疫情影响下，全年可能涉及到3.9万户延期交付，同时开工的日期延迟了一个月。
这些都是实打实的影响，波及相当长远。
因为房地产是资金密集型行业，销售回款的大幅度下降，甚至可能影响1-2年的远期结算。
如何“活下去”，还要活得好、活得久？
我认为万科给出的答案是：
“现金流”。
现金为王，永远保证手上有足够的“余粮”，来应对可能发生的危机，抓住以后更多的机会。
万科的考核，也是以回款率、回款水平作为重要指标，而不是销售额。
疫情之下，万科维持了和上年度同样的分红总额，把更多的现金抓在手里，应对不确定性。
顺便说一句，最近出现一种声音，说万科用“土地增值税清算准备金”的增加来隐藏财报利润，以减少分红。
这是对土地增值税的误解。
土增税是跳档阶梯式增加，利润一旦落在更高区间，整体税额会大幅增加。
万科也解释了，40%以上毛利率的项目在2019年的结算里面大体上比2018年要少，但是土地增值税缴纳更多。
现在，他们账上的现金足足有1661.9亿，把净负债率控制在33.9%，属于行业内极低的水平。
还有一点很重要，就是确保资产的流动性。
“到今天为止，万科92%仍然是中小户型产品，这都是为了保证有足够的流动性，做到现金流的安全。”
投资选刚需，也是保住现金流稳定的关键。
活下去，才有未来可言。
不过，“活下去”并不是放弃进取，还要活得好、活得久。
第二个关键词，是“花期”。
很多人没有注意到，万科业绩会的副标题：缓约花期几日看。
这是来自宋诗《春寒》：“别院东风料峭寒，春衫已试脱应难。黄昏却傍灯归去，缓约花期几日看。”
谨慎乐观，花期延缓，但并不是消失。
“来访也好、需求也好，有一个逐步恢复的过程。
需求也不会简单地消失，疫情以后会逐步释放，释放的节奏、速度还有待观察，这是一个客观的过程。”
对楼市而言，小阳春没有了，但需求还在，可能就会诞生小盛夏。
最近，在深圳的项目万科星城，线上开盘就被“秒光”。288套公寓，在7分半钟售罄，揽金2.99亿，紧急加推。
上个周末，北上广深的很多售楼部，戴着口罩看房的人们又多了起来。
更何况，疫情催生了新的需求，上网课、远程办公、线上销售等。
就拿万科而言，很多业务都停滞了，冷链业务却在今年1、2月份同期增长80%，物流仓储也开始爆发。
第三个关键词，是长期的判断，叫做“深水区”。
“无论疫情怎么样，中国房地产的中长期趋势不会发生根本性的变化。”
房地产“白银时代”这个词，是万科在2014年提出。
而这次业绩会上，万科首次提出，楼市的白银时代已经进入了“深水区”。
我觉得，其中最值得投资者关注的是第二点，城市的两极分化，必须成为最高的指导法则。
在楼市的“黄金时代”，或者“白银时代”初期，这一特征还没有那么明显。
不管是一二线城市，还是三四线城市，都在成熟、增长，只是涨幅有所不同。
“深水区”的内涵，意味着更加谨慎，选择投资的城市和产品。
在进入一个新城市的时候，万科是出了名的谨慎小心，几乎只在一二线深耕。
现在，万科在全国商品房市场份额大概是4%，其中在40个城市的市场份额位居前三：
在深圳、杭州、上海、东莞、宁波、西安、武汉、沈阳、成都、合肥、徐州、长春、温州、大连等21个城市在当地的份额是占第一。
在昆明、天津、南京、郑州、济南、南通、南宁、无锡等12个城市排第二。
在北京、重庆、佛山等7个城市排名第三。
这是一份万科进入的城市清单。
简单地看，我觉得可以说一句：凡是万科没有进入的城市，几乎是没有投资价值的。
你觉得呢？
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