做代建的绿城管理上市，市值会比绿城中国要高吗？ | 房产周周评

刘德科老师新开的视频节目《德科地产频道live》，在890新商学App上线了。每个工作日，他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容，以文字的形式分享给大家。

口述 /刘德科（微信公众号：吴晓波频道）

绿城分拆代建上市
2月28日晚间，绿城中国公告宣布，建议分拆绿城管理并于联交所主板独立上市，并紧随其后发布招股书。（观点地产网）
｜DK点评｜ 绿城管理上市后，绿城在港股就将有三家上市公司：绿城中国，做房地产开发；绿城服务，做物业服务；绿城管理，是做代建的。

绿城服务的总市值已经超过绿城中国，物业服务公司的市值竟然可以超过房地产开发公司，这跟我们传统中的理解不太一样。因为在我们的印象中，物业服务通常都是微利，而房地产开发是暴利。这说明，资本市场对于企业的认知程度，与我们平常的直观感受是不太一样的。

绿城管理集团马上要上市，我们很关心它的市值最终是不是会比绿城中国还要高。那么，绿城管理上市对于整个市场意味着什么？对不同的人又分别意味着什么呢？
站在资本市场的角度来看，绿城分拆了代建业务上市，不管绿城管理的股价将来如何，既然可以上市，在很大程度上说明了资本市场对房地产轻资产模式的一种认可。
站在房地产同行的角度来看，这是中国第一家房地产代建上市企业。“绿城可以做，你们也可以做”，就像第一家在港股上市的物业服务公司，花样年旗下的彩生活，它上市以后，很多房地产公司分拆了物业公司在香港上市，到现在已经有十几家了。
不知道接下来，代建公司会不会也风起云涌地在港股上市。 各大房地产公司，已经开展代建业务的可以做上市梦，还没有开展代建业务的，现在也可以幻想一下像绿城一样做代建。
站在绿城中国的角度来看，绿城管理分拆上市意味着绿城中国的销售额将锐减。2019年，绿城中国的销售额突破2000亿，这2000亿里面大概有1/3是由绿城管理贡献的。这很影响绿城中国的销售排名，但是不要紧，反正排行榜都是有很大弹性的，如果不能叫绿城中国，那就改叫绿城系也可以。
如果站在绿城管理这家公司来看，上市意味着在“代建”这个新兴市场，占据了比较有利的位置。不过对绿城管理来讲，竞争反而在内部，打着绿城或宋卫平旗号的楼盘、开发平台太多了，当务之急是要做强“绿城管理”这4个字的识别度，让购房者和合作方看到“绿城管理”这4个字，就放心了。
最后站在购房者的角度，很多人说绿城代建的楼盘好像不是“亲生”的，不够好——绿城代建的一些楼盘，甚至做得比绿城中国亲自开发的楼盘还要好，当然这取决于团队、制度与体系化。
绿城代建的楼盘执行着非常严格的标准，在产品品质上已经没有问题了， 更关键的是要看绿城的代建楼盘，物业服务是不是由绿城服务提供的。
广州下架商办新规
3月4日晚间，广州市人民政府官网重新挂出《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，此前关于松绑商服类项目的政策条文已被删除。（每日经济新闻）
｜DK点评｜ 这份文件一共48条，第31条是专门讲房地产的。更新过的文件里面还有“促进房地产市场平稳健康发展”这一条，但是删掉了我们讲的“商办新规”。“不再限定最小分割单元”“可以卖给个人，不再只能卖给企事业单位”的规定，都被下架。

删掉这句话后，是不是商办新规就不存在了？不是的，他们还会研究，还会去做。会往哪一个方向去研究我们不知道，我们连倡议的资格都没有。
我们只能期待其他城市在出台商办新规的时候学习南京，把公寓放进阳光地带， 同时又让开发商得不到便宜，让购房者的合法权益得到更高程度的保障。 当然，目前也只有南京的做法阳光，绝大多数城市都是让公寓处在灰色地带——合法与不合法之间。广州接下来会怎么调整，我们不知道，我们知道的是，它不会在高度抗击疫情的文件里提房地产商办新规这件事情了，因为 房地产是小事，抗疫情促生产为重，暂时还是别提房地产。
贝壳再次迎来巨额融资
3月4日，界面新闻从贝壳找房处确认，贝壳找房于2019年11月完成D+轮融资，参与方包括软银、腾讯、高瓴、红杉等知名机构，总融资额超过24亿美元。这一轮融资的股东中，最引人关注的是软银。（界面新闻）
｜DK点评｜ 这两年，孙正义的软银投哪，哪就变成一个超级大坑。现在 孙正义把一只脚踩进了贝壳，那贝壳会不会变成一个大坑呢？
这一次贝壳的D轮融资，除了孙正义的软银，还有非常著名的高瓴资本、红杉资本。贝壳的主要股东，第一行是资本大鳄，第二行是超级房地产企业，第三行是超级互联网企业。

万科、融创、碧桂园，他们都把一只手伸进了贝壳的口袋，或许将来他们可以并肩走，拥抱着在互联网市场里面捡各地的黄金。 如果一家房企没有贝壳的股权，好像都不太好意思叫自己是超级房企。
再来看腾讯和百度，BAT中，A好像不在。腾讯现在把贝壳当作了一个非常重要的触点，如果打开微信钱包，会看到贝壳和滴滴、美团、京东、拼多多是放在一起的，也就是说对于腾讯来讲，贝壳的重要性相当于这些企业，但愿阿里巴巴能够发现这一点。

阿里巴巴没有投贝壳，当然是一件很没有眼光的事情，但是我们也期待阿里能够做出另一个贝壳。世界上只要有麦当劳就有肯德基，只要有可口可乐就有百事可乐， 现在整个中国就只有一个贝壳，这是不科学的。
腾讯也好，百度也好，万科也好，融创也好，他们并不是像孙正义的软银一样，现在去投资贝壳。他们是当年投资了链家，链家的老板左晖脑洞一开，觉得链家的模式太传统，应该把它做成更高端的东西——贝壳。
链家现在的估值当然不少，但是贝壳更值钱，为了对得起原来的股东，就把链家股东的股份镜像平移到贝壳。

我们觉得链家做出贝壳是理所当然的事情，但这背后是非常颠覆性的战略选择。
贝壳原来是链家的一个部门，或者说是负责数据化的一个子公司，链家是母，贝壳是子。可是现在的战略选择把贝壳变成了母，链家变成了子，母子关系颠倒。 现在的链家只不过是贝壳的一个下属公司。
我们或许还可以观测到一个点，今天绝大多数互联网巨头都是从互联网行业长出来的，但是今后将从传统行业中长出来。
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