把垃圾建筑变废为宝的房屋中介？真的有 | 未来预想图
肩负“不务正业”这个形容词，既会遇到“利益关系”这种老问题，也需要开拓有创造力的新方向。
任何房屋中介都致力于纳入优质房源，那意味着更多成交机会。东京 R 不动产的创始人马场正尊却对“垃圾建筑”情有独钟。
这些所谓的“垃圾建筑”中，既有停业的电影院、无人问津的仓库，也有占地面积几百平方米的古旧民居——为了不断适应日本建筑基准法的各项规定，或者迎合买家或租客的需求，它们必须接受各种改造。
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马场正尊决定尝试空间改装后，将一处仓库改为建筑、装潢设计类新媒体 REWROK 编辑部，命名为“Un.C.- Under Construciton-”，实践不同的办公形态。马场正尊还是 REWORK 的主编。图片来源 | Open A
马场正尊和“垃圾建筑”产生关联，始于他在 2003 年创办建筑事务所 Open A 的时候。受美国旧屋改造经验启发，他想在日本做一样的事，可一旦找中介咨询，又总遇到各种障碍——对于日本房屋中介来说，“原样奉还”是绝不能打破的原则。
有意思的是，屋主却常常会给出完全相反的答案。在一次改造中，马场正尊把一层的停车场改成了办公室，“竟然还能变得这么酷。”屋主评价说。
“这个业界已经僵住了，明明是需要的信息，却无法流通、传递。”这也是马场正尊在 2003 年开始他自己的房屋中介事业——东京 R 不动产——的初衷。他曾经用来记录、介绍空房子的个人博客，也是东京 R 不动产的雏形。
马场正尊的多重身份为他的选择开拓了更多可能性。他是建筑师，因而东京 R 不动产有资格重新设计、规划“垃圾建筑”。他曾经担任建筑设计杂志《A》的主编，也在广告公司工作过，明白话题可以在一定程度上推动潮流。
即便是不受人待见的“垃圾建筑”，在马场正尊看来，它们都有自己的风格标签——复古风、商店街、出租屋，或者天台……他的中介公司为此设计了十来种标签。他也知道“好故事”在营销中的重要性，只要跟房东打听打听，他们就能挖掘出建筑物的历史、特色，获得一个吸引人的广告文案。
△东京 R 不动产的主页，你能看到左边“复古风味”、“眺望GOOD”、“水边/绿”等标签，推荐的房子也有“紧缩的立方体”、“重获新生之家”等文案。图片来源 | Open A
这种与其他中介不同的做法，很快在一堆无趣的租售信息中脱颖而出。自 2003 年以来，东京 R 不动产以东京为起点，其“垃圾建筑”改造项目现已覆盖镰仓、金泽、大阪、京都、神户、鹿儿岛等 9 个城市。这些建筑也不仅仅是私人用途，有些也改造成了公共空间，R 不动产的业务范围，也由住宅拓展到办公大楼、零售空间等领域。
2013 年，马场正尊以东京 R 不动产为主体，将自己 8 年间的实践改造经验编辑成书，陆续出版《RePUBLIC：公共空间的改造》《PUBLICDESIGN：新型公共空间的做法》等书。
△ 马场正尊和他的 R 不动产公司出版的有关公共空间营造与改造项目的书籍。他也曾担任建筑设计杂志《A》的主编。图片来源 | Mirai-Yosozu
这个话题如今在日本城市更新领域备受关注。东京本身就不是一个公共空间特别充足的城市——与欧洲不同，东方的文化与建筑形态，让东京这种人口高密度城市无法设置足够多供人小憩的广场。在这种前提下，如何在既有建筑中创造出新的公共空间，就成为一个东京的建筑师们都试图解决的课题。
更何况还有那么多空房子——日本已进入老龄化社会，人越来越少，房子却太多了。日本总务省曾在 2017 年出台一份“空屋报告”，仅在东京首都圈及周边地区，就存在近 82 万间被废弃的空屋，日本全境内的空屋数量则约为东京地区的 10 倍。由此，东京 R 不动产开始主动参与公共空间改造项目。
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房总的马场家（2008）是马场正尊本人印象深刻的住宅，既是他的住所，也是 Open A 的设计作品。 摄影 | Daici Ano
在这一次次公共空间改造实践中，马场正尊意识到一个问题——政府与民间企业、民众的关系正在变得不太一样。
为应对日益严峻的财政状况，日本政府正在向海外学习，推广“公民连携”（Public Private Partnership，简称 PPP）模式，引入民间企业，让它们参与改建、修缮、重建公共设施，分担行政机构的运营职责。
可以想象，不同性质的组织在一起做事会有怎样的摩擦。“民间企业和行政机构的节奏、话语和逻辑，实在是相差得太多了。”马场正尊说。
南池袋公园就是一个例子。这座位于东京闹市的公园，曾因治安问题无人愿意靠近，如今却显得生机勃勃。蓝瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）就有一家选址在公园边上，公园里既有让人休憩的草坪，也有足够的台阶与长凳，甚至还有乒乓球台、滑板练习场等运动设施。每个月，这里还会定期举办临街集市、户外电影院等主题活动。公园地下建造了停车场，其中一部分出租给电力公司的变电所，确保了收益。马场正尊很喜欢自己参与的这个改造项目。
△ 改造后的东京南池袋公园，在都市丛林中提供了与商业结合的新型公共空间。图片来源 |OpenA
△ 东京南池袋公园改造项目的空间分布企划示意图。图片来源 | Open A
然而，在此之前，公园的行政网站上刊登了许多禁止事项，管理人员也非常抵触伴随改造出现的各种活动企划，他们普遍认为，公园“不能被人随意占用”。
这些矛盾真的毫无缓和的余地吗？在南池袋公园改造完成后的一次活动中，兴奋的参与者离开了规定的活动区域，但在那种气氛下，管理人员也没法阻拦什么。“虽然规则很重要，如果我们积极去推动某些事情，规则也可能因此而改变。”马场正尊说。
不仅是政府，在一个项目中，任何利益相关方都有可能成为“反对者”。最近，在日本山形县的一所废校里，马场正尊和团队在推进艺术中心改造计划——尽管市长大力支持，年轻的艺术家们跃跃欲试，一些老人和毕业于这个学校的校友却频频到工地抱怨，说改造破坏了回忆。从未接手过改造的施工负责人也并不信任项目。
马场正尊建立了一个专项组来应对这种情况。这是他探索到的一个解决方案——政府派遣专人与民间企业对接，解决建筑、财政、项目、法务等各方面的难题。
“现在东京 R 不动产还是民间和政府的‘翻译’，帮助双方沟通……做公共空间项目的时候，我们意识到行政机构是树形构造，机构之间并无横向关联，所以我们想创建一个横向的组织。”马场正尊说。
当然，居民也不是那么顽固，他们有可能改变态度。在另一个项目中，经过改造的商店街登上报纸，名气越来越响，原本的“反对者”纷纷把功劳揽到自己身上。有一家店本来特别反对，但改造完成后，那家店得到了不错的评价，店主立刻改了口：“虽然花了点时间，但干得还不错。”
“人类真麻烦。”马场正尊嘟囔说。因为需求不断增加，他的公共空间改造事业还是在不断发展。2015 年，他成立了公共 R 不动产，专营公共空间改造事业。近来，他还与日本神奈川县小田原市联手，改造当地的历史建筑物——不止开放参观，还在宅邸内开设画廊、咖啡店。
实际上，马场正尊或许已经改变了公共空间改造的规则。每开始一个更新项目，他们通过网站征求民间意见与企业方案，也在线下举办座谈会，邀请行政机构、企业、公众三方参与。
2018 年，毗邻琵琶湖的大津市启动水边设施更新计划（Otsu Lakeside Renovation Project），公共 R 不动产和市政府的社区营造部门承办了一次意见征询会，一同整理了调查结果。
每个城镇面临的困境各不相同，有时，一次活动显然不够。位于琵琶湖北岸的长滨市，早在 30 年前便引进了社区营造的理念，吸引了大量观光客，但繁荣一时的商业街，近年又出现了不少空店。马场正尊联合政府和当地旅游从业者、居民，分别举办了 4 场实地考察和意见征询会，重新探讨长滨的魅力。
如今，马场正尊和他的东京 R 不动产，已成为“不务正业的房产中介”的代名词。也正因为有这些希望创新的机构存在，变化正在日本各处陆续发生。“大丸有地区”的公民连携计划，就是一个在提到东京公民联携经验时绕不开的经典案例。
这片街区地处东京站和皇居之间，土地所有者在 1988 年成立了社区营造协会，近年来，通过与政府协作，灵活置换容积率，一系列改造项目在此“发芽”，不仅更新了老建筑，还拓宽了人行道，改造地面、地下零售商圈，让整个街区重新吸引更多人群。那些参与改变的公司与机构，也获得了更多商业机会。
这种案例对马场正尊他们是一个正面的鼓励——无论是商业回报还是改造带来的社会价值。“因为节奏、话语、逻辑上的差异，很容易形成与行政机构对立的局面，没办法共乘一艘船，现在也没有解决办法。但通过逐渐积累成功案例，我们相信局面会有所不同。”马场正尊说。
疫情爆发前，未来预想图采访了前来上海参加城事设计节的马场正尊，他与我们分享了他理想中的公共空间事业。
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马场正尊（Baba Masataka）
东京 R 不动产创始合伙人
建筑设计事务所 Open A 代表
Q：为什么会想到做公共空间改造？
A：大约 15 年前，我创建了东京 R 不动产，本意是制作一个能将民间的建筑物和民间的企业或者人联系起来的网站。当时，我察觉到日本兴起了一股改造建筑的潮流。我认为接下来不得不接受改造的，将会是公园、道路、图书馆这些公共设施，所以，大约七八年前，我开始主动寻找这方面的改造机会。
Q：现在东京 R 不动产在做什么样的业务？
A：目前，东京 R 不动产覆盖日本全国 9 个城市，主要是配对房源与客户、设计并销售建筑物，还有很多其他的业务。东京 R 不动产和我主持的 Open A 建筑事务所有关联，会参与一些城市更新企划，另一个就是“团地 R 不动产”——团地就是日本的老公寓，我们会去改造它们。除此之外，还有线上建材商城 Toolbox。
Q：公共 R 不动产和东京 R 不动产是怎样的关系？东京 R 不动产为什么会同时做这么多事情？
A：因为开设了公共 R 不动产，我的建筑事务所 Open A 现在有了更多接触公共空间改造项目的机会。R 不动产集团的特征是横断型，并通过网络形态的架构，逐渐扩大从事的领域。一般来说，设计事务所就是设计事务所，房地产公司就是房地产公司，建材制造者就是建材制造者，媒体就是媒体，但是我认为面对社会问题，需要一种“应对的力量”，所以在 R 不动产集团，我们结合多种手段，去寻找最好的解决办法。
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R 不动产集团的业务范围：房产、建筑设计与媒体。图片来源 | Open A
Q：你理想中的公共空间是怎么样的？
A：我觉得是能让每个人都觉得“这是自己的空间”的地方。迄今为止的公共空间，比如公园、道路，都会给人“由行政机构管理的空间”的印象，因此人们大多满不在乎，当然，我也认为会有人站出来说要维护环境。正因如此，如果人们能把大家的公共空间当作自己的空间，不就会积极快乐地、珍惜地去使用它了吗？
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2008 年， Open A 也参与了无印良品改造老旧公寓的企划。摄影 | 森崎健一
Q：截至目前，你最中意哪个公共空间改造项目？
A：最近我觉得很有趣的，是一个叫 Inn the Park 的项目，那是一个能让人们过夜的公园。乍听到露宿公园这个说法，很多人会惊讶，不过那个公园现在变得非常有名！还有就是南池袋公园，最近在东京很受关注。那里原先治安很差，但现在氛围变得很好，开起了咖啡店，我们也在实行集市之类的企划。去年，一对夫妻在那里举办了结婚仪式，周围的路人都向他们献上祝福。我们还在公园里放映电影，找到了公共空间的新用途。
△Open A 与静冈县沼津市合作，将延续了 30 多年的公共建筑“少年自然之家”，改建为能让人们在里面过夜的公园项目——Inn the Park。图 1 为旅馆主楼，图 2 为树林中提供两张床铺的帐篷。图 3 是室内改造前，图 4 是室内改造后。（注：很多公共空间项目由 Open A 参与，这些业务也会放入东京 R 不动产的关联业务领域。）
Q：一般来说，日本的“公民连携”是怎么样的形式？程序上是什么样的？
A：现在，日本的“公民连携”，也存在“官民连携”的说法，意思是一样的。确切地说，这个名词大概是最近 5 年出现的。至今为止，日本的公共空间改造大都是由行政机构主导，但是，日本现在的经济状况不是很好，难以周转公共设施的管理资金。如果不把这件事情交给民间来做，机构可能会破产，不如说，我认为地方政府今后一定会破产。在日本经济衰退的现状下，民间企业分担行政机构的职能是一种必然，我们就想着尽兴、尽力地完成这些项目。
Q：怎样才能在“公民连携”的模式中取得平衡点？如果出现各方互不相步的情况，该怎么解决？
A：其实我也深受困扰。民营企业会拥有一种公共思维，相对的，让行政机构去理解这种思维，在最初阶段是很重要的。最初，我创建东京 R 不动产，只想做一个媒体网站，但是我发觉民间企业和行政机构的节奏、话语和逻辑，实在是相差得太多了，所以现在东京 R 不动产还是民间和政府的“翻译”，帮助双方沟通。这很麻烦，但我们不得不去做。做公共空间项目的时候，我们意识到行政机构是树形构造，机构之间并无横向关联，所以我们想创建一个横向的组织。
Q：公共 R 不动产未来的发展趋势会是什么样的？
A：日本的地方政府现在很流行搭建数据库，所以我们想创立日本第一家记载公共空间改造的数据库。另外，我们还想制作一本记载了不同交流模式的案例书。好不容易遇上了这样一个风向，我们想做一个民间企业和政府都能使的系统——这就是公共 R 不动产的诞生。
Q：目前为止公共 R 不动产也积累了很多实际案例，其中有没有效果不太理想的？
A：有很多这样的例子。因为节奏、话语、逻辑上的差异，很容易形成与行政机构对立的局面。怎么在这个节点上，让大家乘上同一艘船，现在还没有解决办法，但是通过逐渐积累成功案例，我们相信局面会有所不同。目前来说，合作既可能成功，也有可能失败。
Q：让大家乘上一艘船的条件是什么？
A：重要的是，行政机构里要成立一个专项组，有专人负责建筑、财政、项目、法务。还有就是需要民间企业和政府对话，建立共同目标，一起思考需要签订什么样的合同。如果只是某一边给出合同，那肯定就完了。能否坐下来好好对话，一起商定合同，通过沟通来决定实现目标的方法，我认为很重要，但这很难实现。
Q：政府一方通常会有什么理想？
A：政府的话，其实不可能有什么理想，因为必须要做的事情太多了。为了理想的风景一起奋斗，这种模式他们从没有做过，对我们来说倒是很常见。有时，他们会说“只要这样做就好了吧”。
Q：推广公民连携的过程中的矛盾，有没有能够分享的具体案例？
A：这方面的案例其实有很多。最近我们在做的一个项目是把山形县的废校再生为艺术中心。市长很支持我们，但是施工负责人说这很麻烦，况且他们也从来没做过废校的改造，所以一直阻止我们，于是我们成立了专项组来应对这种情况。居民们亦敌亦友——年轻的艺术家、创作者会想要实验性地尝试一下，但是那所学校的毕业生、老爷爷老奶奶会专程来抱怨。
Q：假如一开始大家是反对的，那么实际看到成果以后，他们会不会改变想法？
A：改变想法的人很多。之前商店街的改造就是这样，我们惹怒了当地的老人、大人物，但是项目完成后，商店街上了报纸，甚至还在议会发表了，他们就会说“看吧，这都是托了我的福”。这件事成了大家的功劳当然是最好的。有一家店铺本来特别反对，改造完成后，这家店被大家夸奖了，那个老爷爷就说“虽然花了点时间，但干得还不错”。人类真麻烦。
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文：邢梦妮 | 编辑：赵慧 | 微信编辑：吕姝琦
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