房贷转换LPR，你还在拖？可能会错过一年降息福利！我已经领到手了……
◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 黄狮虎
如果你有朋友在还房贷，一定要把这篇文章转给TA。
很多人以为，央行布置的LPR转换，2020年利率水平不变，所以要到明年才产生影响。
其实不是的！
对很多人来说，LPR降息带来的福利，今年就可以拿到了！
我抽空在银行的APP上操作了5分钟，就搞定了，下个月的房贷立马下降。
30年期的商业贷款，总额114万，我选择了“贷款发放日”作为重定价日，从4月1日起就享受降息：
每个月房贷省了30.6元。
你别看这个金额少。因为今年3月的LPR还没出来，2月的LPR只比去年12月，降低了5个基点（0.05%）。
未来LPR继续下行，这个省钱的幅度就会相应提高。
更何况，很多人的房贷总额都比我高多了。哪怕每个月省一两百块，难道它不香吗？
下面，我用最简单的话，把这事儿说明白，应该怎么操作。
首先，对于还不清楚前因后果的朋友，可以看看我前些天写的：明天，房贷利率将巨变！你有一次降低房贷的机会，最全问答来了。
首先，房贷的定价基准转换，是央行推出的改革措施，每个人都必须做出选择。
每个要还房贷的人，都有两个选择：
A是选择转换，从“基准利率×折扣”变成“LPR+基点”，按照一定的重定价周期来重定利率。
B是选择不转换，把当前的房贷利率固定下来。永远不变了。
我此前已经详细分析过了，也强烈推荐大家：
一定要选择A，转换挂钩LPR，而且重定价周期要选“一年一变”。
道理其实很简单，
中国的市场化贷款利率（LPR），持续下行是大概率事件。
随着LPR的下降，你的房贷利率也会下降。如果固定了，就没有这个福利了。
好，当你选完了A，准备转换LPR时，你会遇到两个新名词：重定价周期、重定价日。
也就是说，你可以选择多长的周期，重新按照最新的LPR，给你的利率定价。这个周期，最短只能选1年。
重定价日，就是你需要选择，从哪一天开始正式转换。
重定价日也有两个选项：1月1日，或者你的贷款发放日。
玄机就在这里了。
这件事，央行给了一个时间表，就是要求各家银行，必须在今年3月1日-8月31日之间完成。
而今天我要提醒大家的，就是：尽早去办，别拖。
因为按照银行的操作细则，定价基准变更后，自第一个重定价日起，将根据最近一个月相应期限LPR，给你重新计算贷款利率。
如果你的贷款发放日刚好在3月1日-8月1日之间，拖过了那一天，你就少享受一年的降息福利。
还是拿我自己来举栗子。
我的贷款发放日，刚好是4月1日。
如果拖过了4月1日，我再去办理LPR转换，那么，我就要到明年的4月1日才能降低放点。
或者我选择1月1日作为重定价日，也只能在明年的1月1日才能降低房贷。
大家看银行给我的“还款计划”，4月15这一笔，只有半个月享受降息。
5月15这一笔，就是整个月都享受降息了。
再给大家看看，我的另一个朋友的例子。
他是10年期的商业贷款，总额25万。贷款发放日是6月3日。
他也选择了“一年一变”，把贷款发放日选作了重定价日。
在转换LPR之前，月供为1536元。
转换之后，7月的房贷就发生了变化，降到了1531元。省了5块钱。
大家不要笑，哈哈，这真的不是5块钱的事儿。
因为，实际上现在银行给的“还款计划”估算，是按照2月的LPR——4.75%来计算的。
只比去年12月的LPR降低了0.05%。非常小的幅度。
我想和你说明的，是这个大趋势。
比如我这位朋友的房贷，如果今年6月的LPR降到了4.7%，那么他的房贷，应该是按照6月的LPR来定价。
他省下的钱，就能翻一倍。
他选择了“一年一变”，以后每年的6月LPR，就是他的定价基准。每年调整一次房贷利率。
总结一下：
贷款发放日在8月31日前的朋友，
尽快联系银行办理，争取赶在贷款发放日之前办好，很多银行都是手机就能办了，非常方便。（也有一些地方银行还没启动）
选择：转换LPR，一年一变。把重定价日设为贷款发放日。就OK了。
贷款发放日在9月1日到12月31日的朋友，无所谓，不用很着急办理。但是记得，后面办理的时候，也要选择贷款发放日作为重定价日。
贷款发放日在其他日期的朋友，建议选1月1日作为重定价日，那么从2021年的1月1日起，享受降息。
好，说到这，操作技巧就说完了。如果只关注实操的朋友，后面的就不用看了。
接下来，我主要分析，央行这次房贷LPR改革的动机，和利益机制设计。
一个很有趣的问题：
这次房贷利率转换LPR，为什么要搞得那么复杂？
把很多普通人都搞蒙了。
我仔细研究了很久，才发现：
之所以这么复杂，是为了平衡各方的利益。
大家想想，在利率下行的大背景下，房贷挂钩LPR+基点，当然比固定利率要好。
但是跟我们之前的“基准利率×折扣”相比，哪个对“房奴”更有利？
我给大家看一张表。
这是进入21世纪以来，中国的贷款基准利率调整。
最高的时候，曾经高达7.83%。
2015年，中国的5年以上贷款基准利率，出现了一波五连降，从6.15%降到了4.9%。
基准利率也是在不断下降的，这也是宏观经济发展的需要。
如果基准利率和LPR下降同样的幅度，我们来对比一下：
对房奴来说，“基准利率×折扣”和“LPR+基点”，哪个模式更有利？
算一笔简单的账：
假设有甲乙两人，甲的房贷利率原本是“打8折”（3.92%），乙的房贷利率原本是“1.2倍”（5.88%）。
他们都严格按照央行的要求，换锚成了LPR。
那么，甲的“加点”数，就是（3.92%-4.8%=-0.88%），负88个基点。
乙的“加点”数，则是（5.88-4.8%=1.08%），108个基点。
一加一减之后，他们的“加点”数的绝对值，已经相差了20个基点。
按照LPR下行的趋势，假如有一天，LPR下降到3%。他们的利率情况会怎么样？
我们可以跟“打折”模式做个对比。
在这种情况下，甲是划算的。 比起利率打8折的模式，他的加点利率，低了0.28%，即“赚”了28个基点。 但乙就有点郁闷了。 比起利率1.2倍的模式，他的加点利率，要高出0.48%，即“亏”了48个基点。 看到了吗？ 虽然有一部分人“薅”了银行28个基点的羊毛，但另一部分人被银行“薅”走48个基点。 当然，反过来，如果LPR上行，那么吃亏的就是另一批房贷打折的人。
所以，回到那个真问题：
当你选了第一种“LPR换锚”以后，你占到银行的便宜了吗？ 答案是：不一定。 大致的判断是，对利率打折后，低于4.8%的人，可能有点赚头。 但对利率上浮的，当前房贷利率高于4.8%的人，是吃了点亏的。 2018年末，我国个人住房贷款加权平均利率为5.75%。2019年12月，降到5.62%。可见，大多数人属于后者。
对于这部分人来说，实际上的利益分配格局是：
你可能会占到未来LPR降息的便宜，但同时，银行也占了你的便宜。
这就是为什么，“LPR换锚”搞得那么复杂的原因。
你想想，央行推出这么宏大的改革，必须要摆平的，是银行业。
中国有几千家银行，实力相当强大，光世界500强企业就占了11家，巨头林立。
改革必然要照顾到银行业的利益。
所以，有人就说，银行业才是这次LPR换锚的“最大赢家”。
除了上述的模式转换，银行能够获益，至少还有两点好处。
第一点是“延迟降息”。
换锚过程中，2020年的房贷利率保持不变，这实际上延缓了1年的降息时间。
去年12月的5年期LPR，是4.8%，比基准利率低0.1%。
如果直接换锚，那么相当于全体“房奴”降息0.1%。
不要小看这0.1%，对个人可能很小，但全国算起来不是小数目。
粗略估算这个利差，就有300亿，留在了银行的口袋里。
第二点更牛，从“打折”过渡到“加点”模式，乘法变加法，那么第一点中提到的0.1%的利差，已经被银行永久锁定。
什么意思呢？
打个比方，你的房贷利率原本是1.1倍，即5.39%，比基准利率高0.49%（49个基点）。
但是，这次转换是以2019年12月的5年期LPR来计算的加点值。
你的加点值，在转换后就变成了0.59%，这59个基点，将永久固定在你的房贷上。
哪怕你原来比基准利率低，道理也是一样。
比如你的房贷利率原来是打9折的，即4.41%，比基准利率低0.49%。
转换后，你的加点值变成了-0.39%，只比LPR低39个基点。
所以，上述的300亿利息，也就被银行锁住了。
改革就是这样，复杂有复杂的道理。
对个人来说，其实别无选择，只有在错综复杂的形势中，把握机会，抓牢那一片属于我们的小小“蛋糕”。
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