通州和北三县协同规划落地，北三县房价将不再“上蹿下跳”

华夏时报记者 陆肖肖 北京报道

酝酿多年的北三县与通州协同发展规划终于出炉，3月17日，发改委官方网站正式发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》（下称《规划》）。这些区域将在空间格局、城乡风貌、交通网络、经济体系、公共服务、基础设施等方面实现协同规划和发展，通州和北三县有望迎来发展新机遇。

北三县房价或将企稳

多年来，三河市、大厂回族自治县、香河县这几个廊坊北部的城市被称作北三县。环京素来是房地产市场的晴雨表，尤其是靠近北京东部的北三县，市场的冷热在这些地区表现的尤为明显。

因为缺少坚实的价值支撑，北三县的房价犹如“猴皮筋儿”一般上蹿下跳，市场火热时房价飞涨，而在政策或市场的影响下，房价又会大幅下跌，甚至出现腰斩。以三河市燕郊为例，2016年一度摸高到近4万元/平米，短短四年之后的二手房价徘徊在1.2万-1.5万元/平米之间。

本次《规划》提道，要高效利用城乡建设用地。按照减量提质发展思路，合理控制城乡建设用地总量和开发强度。

合硕机构首席分析师郭毅告诉《华夏时报》记者，《规划》出台将会影响房地产市场的格局，北三县的商品住宅置业需求将更加坚实，随着各项配套的完善，区域房价有望摆脱过去“上蹿下跳”的走势，进入到稳健上升的发展新周期，但这也是一个长期稳定上涨的过程，不会出现房价的暴涨。同时，受到限购政策的影响，区域楼市成交量大涨的可能性不是特别大。

58安居客房地产研究院分院副院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，预计未来3-5年整体房价水平会保持有序上行模式，但不存在短期大涨空间。

从《规划》来看未来市场的供应将得到有序控制，炒房等房地产市场乱象也会被重点打击，投机性需求会得到严格控制，保持楼市平稳，尤其是房价平稳依然是重点所在。

北三县或将告别“睡城”

作为承接北京居住外溢需求的重要区域，一直以来，北三县担当着北京“睡城”的角色，白天北京上班，晚上河北睡觉成为众多北漂的真实写照。对于北三县来说，仅以低房价来吸引人群入驻，而不能将产业同步联动，不利于区域的长远发展。

为解决“睡城”问题，《规划》提出了职住平衡的新要求，文件提到要优化居住空间布局。促进职住均衡发展，推进就业与居住空间的匹配与融合。严禁在交界地区大规模开发房地产，科学引导居住空间布局。合理控制特色小城镇的居住空间规模，强化特色产业功能，避免房地产化。

区域交通也将得到大大改善，《规划》中提道，要加快三河市、大厂回族自治县、香河县骨干道路对接，统筹实施跨河桥梁建设。推进城际铁路建设，构建以北京城市副中心站为主，亦庄站、燕郊站、三河站、香河站为补充的客运枢纽体系，实现对外交通与城市交通的顺畅衔接。

产业规划、交通改善将在很大程度上增强当下北三县的区域价值，而不仅仅是担当北京的“睡城”这一单一角色。张波提道，从地理区位来讲，未来北三县仍然属于临京片区，但不再只承担首都居住需求的外溢，在产城整合、职住平衡的发展模式下，北三县未来的产业经济会有长足发展。《规划》对于区域内项目的层高控制、生态环境保护、景观设计、交通建设以及现代化经济体系建设都有着明确要求。未来在三县的房子不只是居住生活，而是全方位立体化的生活环境。

房地产市场将更规范

北三县是许多开发商的重要“战场”，有众多品牌房企争相进驻，万科、鸿坤、路劲、华夏幸福、荣盛发展等企业林立，《规划》的出台和实施将对区域的房企带来新的机遇和挑战。

《规划》提道，要严控房地产无序开发。坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式，制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。根据就业增长、配套设施情况，合理确定住房供地数量、布局和时序，严控房地产开发总量，引导房地产理性发展。加强交界地区房地产开发全过程联动监管，严厉打击房地产企业囤地炒地。

对于未来北三县房地产市场的发展前景，郭毅分析，过去北三县的房地产市场相对封闭，虽然众多品牌房企都有投资意愿，但真正站稳脚跟却并不容易。《规划》中表示要严控房地产无序开发，意味着本地房企传统的开发盈利模式不可持续，北三县正在敞开大门，迎接具备更高产品打造能力、更强资金实力的品牌房企进入区域市场，推动区域居住品质的升级。

张波则认为，房地产将不是拉动三县经济的主引擎，单一依赖土地财政的方式将不复存在，房地产也不会成为短期刺激三县经济发展的手段。粗放型房地产开发即将结束，单纯追求土地快速开发、房产大量建设的批量快生产模型未来将得到改变，取而代之的则是房地产行业精细化运营。

张波分析，对于布局环京区域的房企来说，这次《规划》纲要出台既是机遇又是挑战。机遇表现在北三县对于区域职住一体化发展，区域间的协同性发展提出了更高要求，对于擅长进行产城融合、一体化开发的房企或有利好，有着良好品质口碑的房企也会具有更大优势。而挑战也实实在在，一方面《规划》落地需要一定的时间和周期，限购大背景下，当下环京的去化困难依然会持续存在；另一方面更高的标准和规划也意味着淘汰率提升，未来房企之间的竞争也面临着加剧。