商品房抵押权预告登记（预抵押）的法律依据及以其作为债权担保的风险分析

        这几年来，为了业务创新，很多基层的同事一直想以抵押权预告登记（也就是我们常说的“预抵押”）来作为风控措施发放担保贷款或者小额贷款给中小微企业。但大部分的房产（不动产）抵押登记部门都不为商业银行以外的抵押权人办理抵押登记手续。昨天调研中，发现某基层办事处居然说服了当地的登记部门为我们的一个子公司（非银行金融机构）办理抵押权预告登记手续。我很为他们高兴，认为马上又可以拓展一些新的业务了，今天对相关法律进行了研究，发现这事儿还真没那么简单，现将相关法律条款进行分析，供朋友们参考。

         《物权法》第二十条“”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

        建设部《城市房地产抵押管理办法》第34条第2款规定：“以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”

      从这两条法律法规来看。可以尚未取得的预购商品房（期房），可以办理抵押权的预告登记，但是这个预告登记所发生的效力是：“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，而并没有明确当事人（银行等金融机构）取得了处置商品房的优先权。而从《物权法》对办理预抵押目的描述“为保障将来实现物权”来看，这个“物权”包括"抵押权“，预抵押能实现的目的只是保障将来能实现抵押权，也就是说保证在达到能够办理抵押登记的条件时（取得房产证），可以去办理抵押登记手续，实现物权（抵押权），仅此而已。

      同时，《物权法》第一百八十八条：以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。从这条来看，在预抵押登记期间，虽然抵押权成立，但办理了预抵押的银行等金融机构的债权是无法对抗善意第三人，也就是说如果抵押人如果还有其他债务人，来对办理了预抵押登记的商品房进行查封时，银行等机构是没有优先权的。

         傻！眼！了！吧！

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        傻眼归傻眼，还得讨生活不是？我们金融工作者怎么应对呢？

        我想对于夹缝中生存的我们来说，预抵押总比没有抵押好，他可以杜绝抵押人将商品房“一房多卖”，也可以在取得房产证的时候“优先”办理抵押登记，毕竟预抵押没有“二次预抵押”的说法（如果有哪些机构可以办理请告诉我去修正）。那么我们需要防范的风险就是“善意第三人”的债权和开发商无法按期交房的风险了，前者只能通过核实借款人的人品和对外纠纷来解决，而后者可以通过考察开发商的实力，并由开发商提供连带责任保证担保来防范，尤其是当我们发放的贷款是用于支付购房款的时候，开发商连带的动力还是比较强的。以上是我不成熟的看法，还请多批评指正。