商铺投资请注意

现在实体经济不好做， 之前繁华路段的商铺很多也已经半死不活。在互联网冲击下的商铺投资该如何是好呢， 列出几点建议如下

第一点 看位置

位置，位置还是位置。我觉得第一个肯定还是毋庸置疑的看位置，也就是我们通常所说的地段。这个地段要么已经很热，要么在未来有潜力，不论是超市商铺、社区商铺、商业街商铺还是商务区商铺，位置都决定着它们的租金和未来租金上涨的幅度。最好选择临街的商铺，一定远远好于商业中心的地下或者是超市内的商铺。还要关注区域内商铺的供应量，供应量太大的就需要谨慎。商业街的商铺是店越多、品种越丰富，未来的生意就会越好。而如果社区商业配备了太多的商铺，那你就需要回避，因为社区商业的容量相对而言是有限的。商铺的户型也非常重要，尽量选择开间大、进深短的，如果层高没有超过5米的，做夹层也并没那么容易。

第二点

关注开发商

万达为什么这么自信，我到哪里，哪里就是城市的中心，就是因为万达大部分的商业自己持有。所以它就可以进行高效率的统一招商、统一策划、统一运营，还可以针对整个区域的状态，进行有针对性的招商，既可以避免同业恶性竞争，又可以丰富业态的环境。全部出售而不自持的商业一定没有前途，我也建议投资人能回避就回避。

第三点

看消费能力

消费能力决定着投资回报率，投资商铺不能只看价格，商铺的价值最终是要通过出租来实现的。出租你就要想租给谁，不同的租户的需求是不一样的，比如开餐馆和做零售的就不一样，选择通用性强的商铺和选择未来消费能力强的行业定位，是保障投资收益率稳妥的办法。

商铺投资不就是买个商铺放在那里吗？非也。我的一个朋友一说起商铺投资连连摇头，圈套！这全是圈套！商铺投资会有哪些圈套呢？

套路一，卖经营权

【坑爹指数：四颗星】

老王路过一个小区，看到一个非常醒目的广告牌：“只需要100万，坐拥繁华地段的底商，年回报率能到15%”。老王一合计，很值啊，这个底商至少能卖到500万，于是在售楼小姐的温柔引诱之下，就和开发商签署了这个购买合同。

没过多久，老王路过自己的商铺的时候，突然发现很奇怪的事情，诶~怎么被贴上法院的封条了？原来开发商借了别人钱不还，法院就把这个商铺给查封冻结了。在法庭上老王认为自己是优先购买的，理应受到保护。可是法院告诉他：你这个只是经营权，对抗不了抵押权！很多时候这种比市场价低了很多的价格，还要承诺高回报的底商，基本上都是开发商在卖它的“经营权”。

“经营权”就是你拥有的不是这个物业本身，而是它的“使用权”，相当于“长租”。很多开发商先卖“经营权”，再拿物业去抵押贷款，最后一不小心开发商没钱了，所以买了“经营权”的，之后就血本无归。

售后返租

【坑爹指数：三星半】

你放心买吧，这个商铺你买了之后，即使你租不出去，我们也会帮你租出去。因为我们有很多关联企业，未来一定能够承租。你信吗？你还信！我就问你一句，好卖的商铺开发商需要承诺返租吗？承诺返租的都是不好卖的，你必须面对这个现实。至少说明这个商铺未来的收益率有不确定性。

你觉得很有保障，于是买下了这个商铺。过了几年，发现经营遇见问题，你拿不到租金的收入，于是去找开发商，开发商会说：你去找和你签署协议的这家公司吧。原来开发商为了规避风险和逃避责任，往往是不会和投资者直接签署这个《回租协议》的。那么第三方公司这个时候也许已经不复存在了，那你又能怎么办？所以如果你真的很想投资这个商铺，你也认同开发商的售后返租这个条件，一定要和开发商直接签署协议，一定要找大开发商。

零首付零月供

【坑爹指数：三星】

你没有钱付首付，没有关系。你有车吗？你有房吗？你只需要把这些相关证件交给我们，我们帮你找担保公司去抵押贷款；没有钱交月供，也没有关系。我们负责帮你把商铺出租出去，这样你就可以以租金来养这个商铺。这是不是一个非常漂亮的商业投资？理论上讲确实可行，但是现实中往往不是这么回事。

2012年北京发生过一起非常恶性的担保公司诈骗事件，就是担保公司拿着一群不明真相的业主的房产证件，去银行抵押贷款，然后承诺给业主每年15%的回报，最后担保公司因为经营不善跑路了，银行向法院申请查封了这些业主的房产，最后留下这一群有泪哭不出的业主。