房产是很多人绕不开的一个结，何时入局，何时出局，或者是，是否入局，是否出局，考验的是我们的智慧。笔者基于杭州实际，梳理此篇，以供参考。
宏观层面
产业总是在不断地变化，依赖房地产的经济是不健康和不长效的，关于租赁房政策的出台就是站在未来的角度上看现在的可能性问题。
租赁房将是未来的一个风口，房产税也会应运而生。每个经济业态都有各自的周期，房地产已是夕阳产业，相信房价会慢慢趋稳（不代表猛跌）。
微观层面
即使房产开始走下坡路（不代表房价也下降），但经济发展的规律会让北上深等大城市集聚效应继续增强（好比造地铁想将人口分流到郊区，其实却把郊区的人更多的带入市区而进一步强势供需比）。
判断房价上涨的重要指标：人口净流入+经济发展+产业支撑；
北京和上海已开始每年降低人口总量的任务，而杭州、南京和厦门等城市争抢人才，人口的流入会相对抵消调控政策效果。
而这其中，最优投资潜力股的城市，自然是我们所在的——杭州。
关于未来的杭州
杭州在去年的G20后，开始了建设一流国际城市的目标。每年的大事特别是2022的亚运会，以及背后的逻辑，会让杭州慢慢走近一线城市的阵营。
目前已公开的有10条地铁线，后期可能还会推出地铁四期，将逐步连接各个板块；轨道快速，更是稳定了城西科创大走廊和城东制造大走廊，钱塘江金融港和空港经济区的预期；《杭州市拥江发展战略规划（草案）》也更是表明了对未来科技城、钱塘江金融港、空港经济区和三江口的态度。
→城中村改造、地铁建设和快速路网建设这三大仗将大大改变杭州的面貌：
其中城中村改造采取的政策是1套房+货币安置（腾退的土地用于拍卖补贴财政支出 ）；
地铁为每年1-2年开通，会稳定沿线房价；
快速路网会贯通火车西站、火车东站、萧山机场三大交通枢纽，首站的未来科技城地位再次巩固，末站的萧山科技城和空港经济区将被盘活 。
→“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”是杭州的发展战略，也可以理解成“两廊两带两湖两港多镇”：
其中：
“城市东扩”指的是往城东新城、大江东副中心和萧山北发展，
“旅游西进”指的是临安入城，
“沿江开发”指的是打造钱塘江经济带，
“跨江开发”指的是从西湖时代迈入钱塘江时代；
“拥江发展”1.0时代是钱江新城和滨江；
“拥江发展”2.0时代是钱江世纪城、钱江新城二期、萧山科技城和大江东；
“拥江发展”3.0时代将是包含三江口及整条江所有版块的全线发展（含其中的N个小镇）；
（从上游到下游分别为三江口、滨江、钱江新城、钱江世纪城、钱江新城二期、萧山科技城、东部湾、空港新城、江东新城和临江新城）
“两廊”指的是城西科创大走廊和城东制造大走廊，
“两带”指的是钱塘江经济带和运河湖滨金融带，
“两湖”指的是西湖和湘湖旅游经济，
“两港”指的是钱塘江金融港和空港经济区，
“多镇”指的是重点发展的N个重点特色小镇。
《杭州市拥江发展战略规划（草案）》指出：到本世纪中叶，把杭州建成独特韵味、别样精彩的“世界级滨水区域”，以及践行“两山”理论的生态文明建设示范区、创新驱动发展的经济转型升级示范区、宜居宜业宜游的区域协调发展示范区。杭州的定位是成为“世界级滨水区域”。
可简单理解成，城市外扩，靠里的就是中心城市，以后的城市版图是以钱塘江做对称。
亲眼看到杭州10年的发展，特别是某些板块在5年内的蜕变，再看到战略的规划和各种工程项目的共同推进，可以想象5年后的杭州，将是何等的面貌！
关于重点关注的区块
投资必须要跟着城市发展的脚步，要站在浪尖去看到未来。杭州的发展重点是未来科技城、钱塘江金融港（钱江世纪城、钱江新城二期、萧山科技城）、空港经济区和三江口新城（含湘湖新城）。【详细考察报告见之前微博】
@【云谷及三墩北发展前景考察】
@【钱江世纪城板块发展前景考察】
@【钱江新城二期发展前景考察】
@【大江东板块发展前景考察】
@【萧山科技城发展前景考察】
@【杭州轨道快线分析】
@【三江口新城规划分析】
@【《杭州市拥江发展战略规划（草案）》拥江发展规划分析】
未来科技城和钱江世纪城已被炒热，但是未来依旧可期，如果继续跟进，有米不妨一试；
钱江新城二期、萧山科技城、空港经济区和三江口新城将成为下一波的热点（由于拆迁而无新房区块可尝试外溢区块）；
这些都是我们能看到的现状和趋势，当当年的趋势变成了现状，那么就相对缺少了回报率；所以“二级趋势板块”将在享受“趋势红利”的同时，有相对低成本优势，对于资金有限人群，可挖掘潜在的“二级趋势板块”。
关于房价的预判
杭州经过2011~2015年的震荡调整，2016年和2017大半年的暴涨，2017年底将量缩价稳（所谓的排队一次性付清一方面是恐慌心理和拆迁补偿，另一方面是开发商受银行紧缩影响导致资金链收紧问题），2018年估计会有憋不住的开发商低价入市，估计2019年年初政策会开始有松动迹象，被政策压制的需求将得到一定释放。
而由于一手房的价位过高，导致需求回流，让二手房从2017春节后开始猛涨，并在随后与限价后的一手房形成“倒挂”结构。当价位差积累到一定的价差，会产生新的供需博弈，从而让二手房价回落。估计，二手房在2018年上半年开始会回落。
（而在近几年，租售同权政策+吸引人才政策+城市前景+人心 会不断博弈影响房价）
2022年的亚运会会让杭州总体房价全部往上盘整，往后便是稳步震荡上涨，相对缺少投资价值。不过，30年后，杭州将成为“世界级滨水区域”，让我们共同期待！
写在最后
房价的涨跌客观因素有很多，但主观上，核心还在于——人心。
杭州，是夕阳产业的最后一抹彩霞，在5年后，也将慢慢变成投资的夕阳。
能否抓住彩霞的最佳时间，也就在政策期内的2017-2018年的某段时间（仅限杭州，其他城市风险偏大）。
并且是新房（新房限价中，二手房被倒挂）。
关键是，钱呢？~