唯有高屋，方能建瓴。
文章略长，但一文横跨地产、金融、人文等领域，为你展现这颗星球上最聪明的一群人玩转地产的方式。
我曾经在开发区工作过很长时间，所以经常有朋友咨询我一些开发区的事情，尤其是楼市火爆的时候问房子的人特别多。前几日，科创板刷屏，市北高新、张江高科等股票连拉涨停，很多人好奇，科创板开闸，为什么这些地产股会升天？藉此热点，今天的文章跟大家聊聊地产，聊聊你知道的、以及你不知道的地产，给大家展示一幅地产的全景图。当然，最后再给大家简要分析科创板和园区地产股的关系。
01 地产的概念
简单说，地产就是在土地上盖房子的差事。但就是盖房子这么一件事，牵涉到了现代社会方方面面的神经。丈母娘莫名躺枪，美国老太太与中国老太太的不同选择，市北高新连拉涨停，思聪微博自黑万达文华酒店，等等等等，可以这么说，只要事关地产，必然兹事体大。好，我们就来探一探，地产的水到底有多深。
02 地产的分类
地产发展到今天，已经变得庞大无比，大到什么程度？Zliya（雪球大V）在一篇经济周期的文章中提到，全球的总资产中，地产占了一半；中国的总资产中，地产占了70%。我们不深究这些数字的精确度，只相对的去感受地产的体量，我相信，如此规模，已经吓到了不少人。这么大的体量，显然就不可能只有住宅这么简单的一类了。茫茫地产界，除了住宅，还有产业地产。而产业地产也只是统称，还可以进一步分为工业地产、商业地产（商场、写字楼、酒店等），以及我也没想好该归到哪一大类的旅游地产、文化地产、物流地产等等。
有点晕，对吗？没事，先各举一例，大家直观感受一下。龙湖、碧桂园这些好理解，典型的住宅开发商；招商蛇口，中国工业园区地产的鼻祖；普洛斯，物流地产之王；万达，商业地产之冠，思聪老爹的公司；科技地产，比如清华的启迪科技园，以及遍地开花的开发区科技园等；文化地产，如无锡拈花湾文旅小镇，“禅”色鲜明，还有各类网红书店，如日本的茑屋书店、台湾的诚品书店、西安的曲江书城等等。
一下子罗列了很多，小结一下：地产的类别，从功能角度，无非是用来住的、用来办公的、用来享受的，三类必居其一。可能有人会说，还可以用来投资啊，没错，但是你的投资标的肯定也能划到上面三类里。
03 地产的玩法
比起地产的类别，真正花式的，是地产的玩法，这也是本文我最想分享给大家的。
花式第一阶：自嗨型
自有资金买地（招拍挂），借钱（贷款），盖房子（垫资），卖房子，收钱，还钱，下一个循环。这个大家都明白，各地有大把这样的住宅开发商，不多说。
花式第二阶：投机型
研究经济周期，在地产低谷时期开启买买买模式，不过买的不是地，而是那些遇到行业低潮生存困难的项目公司（开发商为拍某个地块而专门设立的项目公司），买来之后，调整调整，然后等待周期复苏。复苏后的玩法，参照第一阶模式。应该说，这是一种资本运作的玩法，不过属于比较初级的资本运作法，但还是很实用的，能看懂并踩准经济周期节奏的，已经不是一般人了。此阶玩法，除了挣房子的钱，还能挣周期性的土地差价。融创，了解一下，比较擅长此类玩法。
花式第三阶：资本运作型
与二阶的差异，在于三阶的玩家，都是资本运作的高手，基本都能将旗下上市公司的融资模式玩到极限，万科、恒大都是如此。融资的目的是为了规模，万科今年一面高喊“活下去”，一面囤地忙不停，一不小心就屯了个全国第一，底气就来自于上市公司直接融资+各类金融机构的借款。当然，这类玩家，本身对产品质量也有着很高的要求，毕竟要保持品牌美誉度，产品质量和服务质量还是相对高于平均水平的。三阶玩家一般规模较大，比较均衡，也比较稳定，大家能了解到的信息也是最多的。
花式第四阶：生态闭环型
前面三阶都是拿住宅开发商说事，尤以三阶为甚。不过三阶的资本运作，比起四阶来，那就只能是弟弟了。四阶有个好听的名字叫PPP，中文一般称为公私合营。
国内当仁不让的龙头，就是华夏幸福。注意，此华夏不是王亚伟曾经执掌的那个华夏基金，而是一个地产商。这个地产商是中国十大地产商里的另类，因为它的主业不是住宅，而是城市。是的，你没听错，是城市。华夏幸福的产品一般都以XXX产业新城冠名。
说到这里，先补充一下，一般的开发商只做二级开发（买地、盖房子），而实力强大一些的，还会做一级开发（帮政府收储土地，换个说法，就是帮着征地拆迁，以及修路铺管道这些，使土地达到可以进入国土局进行招拍挂的条件）。
华夏幸福则不然，他到一个区域拓展的时候，直接找当地政府谈，招商压力很大吧，没事，交给我，签完合同数年之后，我直接交给你一座产业新城，前期的钱我出，比如拆迁修路、招商引资这些华夏全干。等到土地拍出去，政府有了土地出让金收入，以及招商企业进驻有了纳税之后，政府按照之前的合同约定，向华夏按年付服务费。当然，华夏自己也有二级开发商（孔雀城公司），通常也会以一个较为优惠的价格在前期拿地，帮政府积聚人气。这样的做法，就叫做公私合营，即PPP（public private partnership）。
与前三阶的最大不同，就是这种玩法的回报周期特别长，资金占用非常严重，没有一定规模的资金量和融资实力，会被现金流给折磨残。所以，华夏幸福，是我所见过的，中国玩资本运作最花式的公司，没有之一。华夏旗下，光上市公司就有三个，华夏背后的知合资本，更是一个庞大的资本矩阵。这些都还只是手段。华夏真正牛的地方，在于其将地产一二级开发、区域产业发展、城市发展、资本运作、产业整合等要素，做成了一个巨大的闭环。华夏是生态式的打法，一般的企业根本学不会，即使能学会，也很难做到，因为资源都不在一个维度，整合和运营的难度极高。
第四阶的玩法，确实比较适合产业园区、开发区这一类的开发运营企业，开发商的产品都是园区，合作的对象一般也都是地方政府和产业类的企业，以及金融机构，套用互联网的说法，这类企业是2B的，所以作为普通群众，常常感受不到他们的存在。但其实，他们中的巨无霸一点也不比住宅开发商小。
花式第五阶：资产证券化
地产的资产证券化，在我们国家处于起步阶段，发展的不是很快。有政策的原因，也有法规制度的原因，还有市场和投资者本身的成熟度等问题，我们不展开，我们只看看怎么玩。
最基础的玩法，就是把房子的收益权（比如房租）做成证券产品，然后卖给投资者。业主一次性收到了现金，而投资者按一定周期（比如每年）拿固定收益，各得其所。当然，一次性变现，肯定是要折让的，否则没人买。具体怎么算，比如折现率是多少，折扣是多少，这是一个数学建模问题，金融机构会来具体设计这样的产品，我们普通吃瓜群众就不去讨论细节了。
需要指出的是，私人住宅做证券化的概率是很小的，因为规模太小，一般的酒店、写字楼这些做资产证券化的可行性更高。这一类的产品大家了解的肯定不多，因为无论是信托还是ABS以及以后会逐步放开的reits，都是有购买门槛的，通常500万起，是富人的理财工具，时髦一点的说法，这叫资产配置组合。
其实在证券化这条路上，地产还可以走的更远，只是，这已经与房子本身没有多大关系了。简单说说住房抵押贷款的证券化吧，这是最终导致美国08年金融危机的罪魁祸首，金融危机最终也引发了美国乃至全球的经济危机。
必须说明的是，这个证券化的产品，我们国家是没有的，所以我们没有房屋次贷的系统风险。借助4万亿的财政加货币双刺激，我们国家得以迅速走出那场天降危机，当然后危机时代我们今天不表，今天只谈住房抵押贷款的证券化是怎么回事。
购房者从银行贷款买房之后，开发商已经收到购房者的全款，他们就退出了这个环节，而银行是需要20年甚至30年才能最终收回这笔贷款的。如果购房者发生危机断供什么的，银行就有可能面临收不回贷款的风险。为了降低风险，迅速变现，华尔街的金融天才们就设计出了一种金融产品，把这些购房者的贷款打包做成一个投资理财产品，请评级机构对购房者的资质做分析后，给这类产品一个最终的评级，评级的结果会影响这类理财产品的定价、回报率等要素，最后金融机构再把这些证券化的产品卖给全美国乃至全世界的投资者。
总之，消费者贷款买房，钱从银行流入消费者手中进而到开发商手中，贷款的单据就留在了银行手里；银行转手就联合其他金融机构把这些贷款单据打包成一种证券化的理财产品，然后再卖给专业的投资机构，为了卖个好价钱，就请评级机构尽可能评一个低风险的等级；此举之后，风险就转移到了投资机构手里，为了风控，这些投资机构会去买保险，如果购房者断供，保险公司负责赔钱给它们；保险公司之所以愿意承保，是因为美国房价一直在涨，如果消费者断供，卖掉房子的所得，足以支付所有这些吸血鬼的成本和收益。
问题就出在，房价不会只涨不跌，当那些资质欠佳的购房者开始大面积断供的时候，房价开始崩盘，银行即使协助收回房子变现，也还是覆盖不了这些机构的损失。所以保险公司纷纷倒闭，持有这些证券化房贷产品的投资机构也跟着倒闭，雷曼兄弟虽然只是投行，负责帮助银行销售这些理财产品，但是行情实在太好，雷曼自己也直接大量持有这些理财产品，所以房价崩盘后，雷曼也扛不住巨额损失，最终破产出局。
这部分多花了些文字，是想告诉大家，为什么我们国家不太提倡金融创新，因为过于复杂的金融产品，过于衍生的金融产品，已经远远的脱离了实业，不创造价值，却重新分配了社会财富。美国人之所以发起占领华尔街运作，就是看不惯这些金融精英们的嘴脸。不过我们也不要走极端，金融之于经济的促进作用也是非常巨大的，只要不离开实业太远就好。
04 番外篇：文化地产和旅游地产
其实这两者也是商业地产的一种，只不过旅游地产特别是文化地产的玩法融入了太多的人文要素，所以我把它们单独拿出来给大家介绍。
初级一点的，比如各地的特色小镇，就好比吃喝玩乐一条龙的大号农家乐，如拱北水镇、袁家村等。高级一些的如丽江古城、乌镇、重庆诗城这样的文旅重镇，需要大手笔大运作才能玩转。
还有更高级的，通常不走规模但是走心，比如丽江的悦榕庄，度假酒店中的精品之作；又比如，茑屋书店，诚品书店在它面前都得叫一声老师，遑论近来火遍大江南北的模仿者，只是它们仿得了形，却仿不了神。茑屋书店将地产的空间设计与人文关怀做到了极致，感兴趣的可以读一本书《知的资本论》，茑屋书店的老板亲自写的。举一个例子，茑屋书店有多受欢迎，日本一个5万人口的小城，将市立图书馆交给茑屋公司改造并运营后，年入馆人数超过了100万。茑屋现在的野心是要重塑全日本各地的高铁站、住宅社区、商业街区，将茑屋书店和茑屋的理念融合为城市的标配。能把书店玩成这样，全球独此一家。
此外，各地的众创空间、共享办公空间、产业园区这些，也都可以归为商业地产的大类，本篇不详细讨论，关于众创空间，其实也是一件很有意思的事情，也有很多故事，下次找机会跟大家分享。地产还有一个永恒的话题，那就是房价会一直涨下去吗，哈哈，争议太大，今天也就不展开了。
05 总结
回顾开篇，我终于可以说，地产还真不是盖房子那么简单。当然，本人才疏学浅，今天的介绍也只是浅尝辄止，高手还请多多指教。总结一下，今天花了这么长篇幅讲地产如何花样、如何红火，其实，换个说法，一句话就能总结：地产是围绕着人们的情感承载空间和事业施展空间这两个使命来展开的。地产是我们日常最关注的话题之一，也是很多人最看不透的话题。希望我今天这冰山一角的分析，能够抛砖引玉。若能引起大家或者至少一部分人的独立思考，并最终做好自己的地产决策，善莫大焉。
PS：开篇的时候留了一个问题，科创板跟园区地产股有多大关系？答案是其实没多大关系，太牵强，概念、情绪而已，长久不了。原因是，科创板面向的是科技创新类的企业，园区地产类的公司只不过是给这些科创企业提供了一个办公空间而已，科技园区与科技企业并不是一回事。当然，像张江高科这样，不仅自己建园区、运营园区，还投资园区内发展较好的科技类企业的股权，那它还真就跟科创板扯上关系了。只是股权投资收益占公司总收益的比重有多少，这些问题我没有专门去研究，想投资科创板概念股票的朋友，建议花点功夫研究一下这些公司的主营业务，上市公司嘛，公开资料不难找的。