利率下调，房贷能省多少，要不要转成浮动利率

多位经济学家预测并建议，今年利率还会下调，但房价不会因此大幅上涨，短期内还贷能力强的房主可以考虑将固定利率转换成浮动利率
文|《财经》记者 王博 编辑|马克 4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）调整为，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
调整之后，1年期LPR下调20个基点，5年期以上LPR下调10个基点，从去年8月LPR改革至今，5年期LPR已下调20个基点。
贷款市场报价利率

日期	一年期（ % ）	五年期（ % ）
2020.4.20	3.85	4.65
2020.3.20	4.05	4.75
2020.2.20	4.05	4.75
2020.1.20	4.15	4.8
2019.12.20	4.15	4.8
2019.11.20	4.15	4.8
2019.10.21	4.2	4.85
2019.9.20	4.2	4.85
2019.8.20	4.25	4.85

5年期以上为中长期贷款，LPR的持续下调预示着购房者买房成本降低、还贷压力减轻。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐计算，以5年期以上LPR4.65%计，如果你的还款方式是等额本息，25年还完，那么贷款50万、100万、200万、300万的月供，相较之前利率（5年期LPR为4.75%、北京首套房执行利率5.3%），月供将分别减少30元、60元、120元、180元左右。
许小乐认为，央行此次下调LPR，是宏观金融市场宽松对房贷市场的传导，有利于降低存量月供负担。他建议除了公积金贷款以外，有房贷在身的人都可以考虑选择浮动利率。
但平安证券首席经济学家张明认为，房贷选择浮动利率需谨慎。未来几年，全球包括中国经济都可能低位运行，所以利率也会较低，但是，长期来看贷款浮动利率还是会有风险，毕竟房贷是中长期贷款。
根据中国人民银行银2019年发布的公告，利率定价基准只能转换一次。也就是说，如果房主选择把还贷利率从固定调整为浮动，一旦经济回暖，房贷浮动利率上升，还贷成本升高，将没有第二次机会再调整为固定利率。
“如果现金流比较稳定，希望通过固定利率锁定收益，避免利率波动带来冲击，这部分客户也可以选择固定利率。”中国保险资管协会特邀研究员卜振兴认为。
交通银行一位分行副经理更具体的指出，资金实力比较强，预期3-5年能够还完贷款的房主比较适合选择浮动利率。
即便如此，多位采访对象一致认为短期内LPR还会下调，尤其今年还有下降空间。
农行前首席经济学家向松祚认为，目前的金融政策就是要努力降低企业融资成本。中国相对其他国家而言基准利率还是太高，LPR至少在两年内都会持续下降，未来甚至会出现大幅度下调。
面对新冠肺炎疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击，4月17日召开的中央政治局会议首次提出“以更大的宏观政策力度对冲疫情影响”。
目前国内疫情防控形势向好，但经济下行压力较大，一季度GDP同比下降6.8%，为有数据记录以来的首度负增长， 中 国民生银行首席研究员温彬认为，现在，国内企业复工复产仍不完全，国外疫情加快传播，IMF最新预测今年全球经济将下降3%，为大萧条以来的最严重的经济衰退，这些影响会通过对外贸易、跨境投资、金融市场、情绪预期等渠道传导至国内。
也就是说，未来就拉动中国经济增长而言，外需存在很大的不确定性，内需是关键，未来宏观政策的着力重心将是内需。温彬认为，降准和降息未来仍有空间和必要。“但5年期以上LPR仅下调10个基点，与1年期LPR非对称下降，体现了政策对房地产一以贯之的调控意图。”
许小乐认为，短期货币宽松将带来市场升温和房价上涨。目前房地产市场节奏依旧较慢，以二手房为例，重点城市的房源平均销售周期为120天以上，绝大部分城市的价格调涨比例不到30%，“买方市场”的特征依旧明显。LPR的下降能够促进购房需求释放，预计重点城市二季度市场继续升温。
但他同时提醒，宏观调控要注意杠杆上升与居民真实收入水平下滑之间的背离。需要严格监管资金流向，防止部分地区部分人群的违规加杠杆购房。

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