深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”
◎作者 | 清和社长
◎来源| 智本社（zhibenshe0-1） 已获授权
“没有什么比正确地回答了错误的问题更加危险。”（彼得·德鲁克，无考证）
大疫之下，全球经济断崖式下跌，国民收入下降，失业压力增加，深圳豪宅却被“秒光”，引发房价上涨的担忧。
问题出在什么地方？
如何整治深圳楼市被爆炒的问题？
深圳监管部门雷霆出击，重点整治房产中介恶意炒作、哄抬房价，收取“喝茶费”、“更名费”，要求下架虚高房源信息，打击新房市场“捂盘惜售”、抱团涨价，暂停部分项目网签，重点监控网红楼盘。
这是一个正确的答案，但却是一个错误的提问。
错误的提问，偏离了方向，模糊了本质，正确的答案让问题更加糟糕。
最近十多年，中国实施了100多次楼市调控，但房价依然我行我素。
为什么？
因为我们提出的问题一直是错误的，导致没能认清楼市的本质，本质问题与解决方法南辕北辙，房价与预期则背道而驰。
本文从土地供需的角度，探索深圳楼市及城市的“根问题”；指出土地供给结构性失衡正推动深圳向“幂律型社会”演进。
深圳楼市的根问题
土地供给的结构性失衡
深圳楼市的根问题是土地供给结构性失衡。
很多人将深圳高房价归咎于人多地少。
根据国家统计局公开数据，2019年，深圳常住人口为1343.88万人（加上流动人口，预计总人口为2000万），土地面积为1996.85平方公里。
2019年，深圳常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313、广州的2059和上海的3830。
人们由此推断深圳高房价的合理性，导出解决方案是深圳扩容，将惠州或东莞合并。
这同样是一个正确的答案，但又是一个错误的提问。
深圳人口密度确实远大于北上广，这是土地供需紧张的基础。
但不是问题的根本，土地供需矛盾的根本问题在于土地供给的结构性失衡。
换言之，深圳不是没有土地，而是土地没有用在住房上。
证券时报·数据宝统计显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%。【1】
从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。
深圳居住用地占整个城市面积只有11%。
与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。
这个数据低于北上广，仅比香港的8%高一点。
在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套。
新增住房供应远远跟不上新增人口的规模，人为地制造了供需矛盾。
更何况在新增供应住房中，豪宅和人才房的占比增加，加剧了商品房的紧缺。
深圳的土地，去哪儿了？
2015年，深圳市制定了《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》规定：
一、到2020年深圳的基本生态控制线不变，即划出不少于974平方公里不可开发的土地，大约占深圳1997平方公里的一半。
二、至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了270平方公里的“工业用地红线”。
图：城市建设与土地利用十三五规划，来源：深圳市规划和国土资源委员会
从这份文件可以看出，深圳制定了生态控制线和工业用地红线，合计1244平方公里，占深圳土地面积的62%，给了生态保护和工业使用。
剩下的750多平方公里土地，由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。
可以看出，深圳对工业、商服的土地供给要比住宅用地大方得多。
图：过去十年深圳各类土地成交面积，来源：证券时报·数据宝
证券时报·数据宝显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平，成交面积位居全国第82位；规划建筑面积3586万平，位居全国第52位。
商服用地成交达到394.42万平，位居第67位；规划建筑面积1765.55万平，位居第41位。【1】
2019年12月，为了吸引企业总部入驻，深圳一次性推出30平方公里的工业用地。
这是什么概念？
上海面积比深圳大两倍多，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。
生态用地和工业用地多，居住用地奇缺的结果是什么？
2019年10月，贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》显示，深圳住房自有率仅为23.7%，为大湾区11个城市中最低，远远低于香港的49%、广州的54.9%及全国的73.9%。【2】
图：大湾区城市住房自有率，来源：贝壳研究院
最近，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》上发表的文章指出，中国城镇住房自有率达到96%，而深圳的住房自有率远远低于这一水平。
据广发证券估算，2016年底，深圳可上市流通的住房面积为1.52亿平方米，约166.6万套。
其中商品住宅1.29亿平方米，138.5万套；可流通的保障房0.12亿平方米，15.1万套；可流通的个人自建房0.11亿平方米，约13万套。
以近3年每年4万套新房成交估算，全市商品住宅在150万套左右，覆盖人群500万~600万之间，大约为深圳目前实际管理人口2000万以上（常住人口+流动人口）的25%~30%。【1】
房源如此之少，大批年轻人只能租住在城中村。
现在深圳租房人群达80%，大概有1600万人租房，其中约1100万人租住在城中村（贝壳研究院估计1500万人在城中村居住）。
深圳的人均居住面积只有19.7平，低于广州的25平，距离东京都32.4平、纽约40平、旧金山46.5平的水平存在较大差距，仅高于香港的15平。
土地供给严重失衡，导致房地产市场“冰火两重天”：
一边是居住用地极度紧缺，供需矛盾尖锐，商品房价格暴涨，深圳成为中国内地房价最高的城市。
图：2005年-2020年1月，北上广深二手房销售价格指数，来源：谷雨，房天下
另一边是工业用地及商业用地严重过剩，空置率持续攀升。
根据戴德梁行的最新数据，今年一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。
深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8%。
前海写字楼空置率更是高达66%。【3】
今年还将迎来甲级写字楼的供应高峰，全年累计共有134万平方米的新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达507万平方米。
深圳办公楼空置率、空置率增速及租金下降速度均高于北上广。
图：2020年一季度北上广深办公楼租金及空置率，数据来源：戴德梁行
今年一季度深圳办公楼空置率为24.6%，高于北京的13.8%、上海的21%、广州的5.2%；空置率增速深圳为2.6%，高于北京的0.4%、上海的1.4%、广州的-0.3%；办公楼租金深圳下降3%，降幅大于北京的1.3%、上海及广州的0.6%。【3】
总结以上可以看出，深圳楼市的问题，根本上不是土地紧缺，而是土地供给造成的严重的结构性失衡。
大资本、房地产商、投资者正是看到深圳如此严重的供给矛盾，才敢于爆炒深圳楼市。
深圳豪宅才会在大疫之下成为全国资金避险的标的。
深圳城市的根问题
中产塌缩的幂律型城市
深圳土地供给结构性失衡，正在削弱这座城市的人口吸引力，正在改变这座城市的产业结构及竞争力。
我在《深圳，怎么办？》中，使用了古典政治经济学家理查德·坎蒂隆的“土地决定论”。
他曾经在其著名的《商业性质概论》中指出：“土地拥有者决定了一个国家的人口数量和市场价格。”
如今，深圳的土地政策，决定着这座城市的前途，也影响着这座城市的前途及千千万万家庭的生活。
失衡的土地供给，正在将深圳推入幂律型城市——财富两极分化，中产空心化，加剧阶层固化，晋升通道受阻。
图：深圳房屋供给结构呈“幂律型”，来源：智本社
深圳“多生态用地、多工业用地、少住宅用地”的土地供给，导致房屋结构呈“幂律型”：普通商品住房存量、增量少，城中村及工厂宿舍多；商品房自有率极低，租房居多，尤其是城中村租住多。
根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据，2018年深圳全市住房总量为1065万套。
按深圳2000万管理人口计算，1000万套存量房已经足够满足需求。
但是，存量房的结构性矛盾突出。
在这1065万套存量房中，城中村住房占了510万套，工业区配套宿舍183万套，商品住房只有181万套，保障性住房只有43万套，还有单位自建房55万套，宾馆等其它93万套。
图：深圳存量房结构，来源：深圳市规划和国土资源委员会
城中村住房和工业区配套宿舍合计为693万套，占比高达65%，为深圳最主要的居住房屋。
商品住房占比只有17%，成为了稀缺品。
由于普通住宅用地供应不足，房屋自有率低，深圳居住模式多以租住为主。
在这1065万套存量房中，出租房783万套，占比达73.5%。
在783万套出租房中，城中村住宅出租房490万套，工业区配套宿舍160万套，二者合计占比83%。
所以，有人说，深圳是一座在城中村中“漂泊的城市”。
城中村住宅属于小产权，工业区配套宿舍属于工业用地性质，产权受限，流通受阻，无法向商品房交易市场供给房源。
深圳能入市流转的存量房（商品住房、单位自建房、）只有25%左右，导致大规模的存量房屋的流通率极低，只有0.6%左右，远远低于国际大都市的4%以上【2】
图：幂律型城市，来源：智本社
土地供给结构决定了财富及社会结构。
深圳土地供给结构决定了房屋供给结构呈现“幂律型”，房屋供给“幂律型”决定了城市的财富、社会阶层结构呈现“幂律型”。
最典型的现象是中产阶级塌缩，掉落到中低收入阶层。
深圳已经成为全国购房难度最大的城市。
今年4月份深圳二手房均价为55386元一平，其中南山达8.6万一平，福田达7.78万一平。
根据深圳统计局发布的数据，2019年深圳人均可支配收入为6.25万元。
图：2018年大湾区城市房价收入比，来源：贝壳研究院
从房价收入比来看，深圳的房价收入比为30，高于香港的21、广州的14，是大湾区、乃至全国购房压力最大的城市。
多数人在深圳一年的收入，无法购买一平米的普通住宅。
从2015年开始，大多数深圳人的收入追不上房价。
以当前深圳的房屋均价和人均可支配收入计算，一个人需要连续工作100年，才有可能买得起一套普通住宅。
深圳的高房价已将大多数人拒在中产阶层的门外，同时也将部分中产打落到中低收入阶层之中。
再看精英基层。
大规模的生态用地、工业用地、人才房以及高房价支持的金融资产，让富豪阶层、社会精英坐享房价升值、财富膨胀、产业投资红利的同时，还能享受森林城市、花园城市的红利。
高房价逼迫深圳正向幂律型社会的演进：阶级固化，财富分化，中产阶级坍缩，精英阶层财富膨胀，低收入基层规模庞大，晋升通道逐渐被关闭。
为什么强调中产阶级的重要性？
中产阶级的崛起，是近代世界经济发展及社会进步的成功经验，是一个国家政治及工业文明的象征。
二战后，全球中产阶级大爆炸性增长。
大规模的产业工人、工程师、职业经理人、知识工作者，打破了财富阶级固化，晋升为中产阶级。
全球中产阶级人口占比从1950年的23.5%增长到2006年的50.2%，超过一半世界人口。
美国、日本、欧盟等国家，中产阶级占全社会家庭总数的比重在7O%以上，发展为以中产为主体的“橄榄型社会”。
庞大的中产阶级，是社会稳定的支撑，是经济发展及技术创新的中坚力量，是市场消费及内需的主力军。
他们具备一定的文化知识及财富实力，可以平衡社会力量，促进社会与经济良性循环。
中产阶级，容易毁于泡沫危机，尤其是房地产及债务危机。
2008年金融危机导致欧美国家大量中产家庭破产。
据斯坦福调研的数据显示，美国的中产阶级在2008年金融危机里损失惨重，大约占到了总财产的四分之一。
房地产泡沫、债务危机、金融危机，导致中产阶级坍缩，“集体向下沉沦”，富豪财富不降反增，贫富差距分化，橄榄型社会有向幂律型社会演变的趋势。
有人说，中产阶级购买房子，财富不是大规模增加吗？
我曾说过：“房子，是富人的财富，却是中产的债务‘纸牌屋’”。
中产的房产背面就是负债，负债是真实的，而财富只是纸面上的。
根据中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查显示：房贷是家庭负债的基本构成。
有负债的居民家庭中，76.8%的家庭有住房贷款，户均家庭住房贷款余额为38.9万元，占家庭总负债的比重为75.9%。【4】
图：2019年城市二手房贷款成交比，来源：链家，贝壳研究院
深圳的购房杠杆率高于北上广。
根据链家交易的数据，2018年深圳二手房买卖中贷款成交占比达到92.4%，高于北京的77.6%、上海的76.3%。
深圳月供收入比达90%，居民杠杆率达82.3%，均高于北上广。
中产几乎将毕生的财富都集中到房产中，一旦房价崩盘，中产财富可能沦为负资产。
若中产在疫情时期或房地产泡沫危机中失业，那么家庭债务风险则大幅度上升。
深圳的高房价将大多数人挡在中产大门之外，将一些中产打落到“高负债、低消费、低幸福指数”的生活环境中，推动这座城市向幂律型城市演变。
深圳转型的根问题
以人为本的橄榄型社会
幂律型社会最大的危害是阶层固化，晋升通道狭小，大量的人滞留在中低收入阶层，甚至掉入“贫困陷阱”。
在深圳，有这么两类人群：
一是龙华区“三和大神”（无贬义）。
在深圳龙华，有一群围绕着三和人才市场生存的临时工。
这些90后青年通常干一两天活，日结两三百工资，然后在网吧消遣几天，吃着泡面，玩着游戏，睡在网吧。
当工钱花完，又重新“出山”，干一两天活，拿到工资后再泡网吧。
他们的生活被锁定在恶性循环的“贫困陷阱”之中，高房价就是这把沉甸甸的铁锁。
房子，是城市中产根植于内心深处的不安情结，以及渴望改变命运的现实冲动。
但是，一旦房价涨到让他们难以企及的高度，他们便失去了努力打拼的斗志，甚至失去了正常生活的勇气。
二是南山区数字货币投机者（无贬义）。
在深圳南山区，你或许还遇见过另外一群90后青年。
与“三和大神”不同，他们满怀激情与斗志，口若悬河，偶变投隙。
他们是一群数字货币投机者。
深圳高房价将改变命运的标准拉升到相当的高度，这群青年不愿做产业工人，选择铤而走险，渴望像孙宇晨一夜暴富。
值得注意的是，很多人将中产界定为知识白领、技术工程师、职业经理人。
其实，上个世纪大量中产诞生于产业工人，如五六十年代的美国五大湖区的汽车工人、七八十年代香港黄大仙工业区的产业工人。
香港的中产始于狮子山下的黄大仙工业区。
70年代，寮屋区居住着9万的低收入人群，其中大部分都是移民以及非原著居民。
香港政府实施“抵垒政策”，吸引移民者到黄大仙工业区工作。
到1980年第三季度，黄大仙工业区工开设3634间工厂，雇用了91036名员工，绝大部分工人都来自寮屋区。
1972年，香港政府出版的《一九七一年香港年报》显示：“香港似有日渐丰裕之社会，而中等阶级亦愈形庞大，其情形与其他先进国家无异。”【5】
在香港工业化浪潮中，他们坚信“三分天注定，七分靠打拼”，吃苦耐劳，顽强拼搏，改善了自己的家庭，晋升为中产，实实在在的干出了不屈不挠的香港精神以及“东方明珠”的荣光。
这群产业工人的中产梦，成为了狮子山精神的最佳注脚。
当时，位于香港九龙荔枝角的美孚新邨成为香港第一代中产的安家之所。
有了房子，中产才算是这座城市的真正主人。
不过，香港人的中产梦终结于1997年的亚洲金融风暴，不少中产的房产沦为负资产。
如今，香港的高房价阻隔了香港社会阶层的进阶。
每一座城市，似乎都有个具有中产代表性的“美孚新邨”。
但是，深圳没有。
深圳的中产还没成长起来，大量的产业工人还没真正认识这座城市，这座城市的房价已涨到让他们难以奢望的高度。
这两类青年在行为上可能比较极端但很有代表性。
更多的人可能会因这座城市的房价而选择离开。
我担心，这次疫情会成为深圳人口流入的拐点，也可能成为深圳城市竞争力的拐点。
虽然过去几年深圳一直是全国人口吸引力最强的城市，然而种种迹象表明，越来越多人在逃离深圳：
2019年，深圳的城市新增人口只有41万，同比下降15万，少于广州的43.7万。
2019年，深圳移动网络用户数量断崖式下跌，从2018年的2904万下降到2518万，一年消失了424万用户。
从2008年到2018年，深圳小学生在校人数增长率达75.5%，远高于北上广。
但是，2019年，深圳小学生招生人数居然出现负增长（-1.1%），幼儿园招生人数更是下跌7.1%。
今年疫情期间，在微信指数上，“逃离深圳”出现三次小高峰，以四月最甚，一批深漂正在转租、清退出租屋离开深圳。
图：“逃离深圳”的微信指数，来源：微信指数，智本社
根据人社部数据，截至3月19日，还约有2500-3000万人农民工未返城。
有研究认为，还有5000万农民工未返城。
其中，深圳有多少？
五一后，能否回来一部分？
这次疫情对深圳的冲击可能大于上海、广州及其它一线城市（北京受隔离政策的特殊性影响）。
大疫之下，外贸受阻，深圳支柱产业外贸、出口制造业及国际物流遭受冲击。
深圳经济的对外依存度达110.6%，远高于远高于上海的89.2%、北京的81%和广州的42.3%。
外贸受阻，投资低效，内需似乎是唯一的增长动力。
然而，深圳中产羸弱，中产消费被房价挤压，城市内需受到抑制。
人均年度消费总额占人均GDP的比例仅为27%，远低于北京的41%、上海的39%、广州的44%。
庞大的中产阶级，可提供强大的内需动力，美国消费对经济增长的贡献率平均超过70%。
中国，尤其是深圳，中产消费不足，经济系统无法生成可持续增长的内循环及内生动力。
如何破局？
只有提出正确的问题，我们才能往正确的方向去寻找答案。
我们回到原点，从深圳土地供给出发，提出好问题，再解决问题。
4月28日，深圳住建局领导表示，深圳有很多标本兼治的手段来解决房价问题，比如对高房价在交易环节征高税收，推出房地产税，“五限”（限购、限价、限贷、限售、限户型）调控措施及加大供应。
这些都是好答案，但是我们的问题是错的。
正确地回答错误的问题，会使问题更加糟糕。
比如，对新房限价，深圳新房比二手房低几万块一方，这反而吸引资金毫不犹豫地涌入抢购。
这样越调控越扭曲。
深圳的根问题并不是高房价，而是土地供给结构性失衡。
从这个正确的问题出发，答案好坏无非是能力问题，而不是方向问题。
今年是“十三五”规划的最后一年，即《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》实施的最后一年。
如今面临改革开放40年以来最为关键的形势，深圳正在制定“十四五”规划，强烈建议政府部门能够扭转十三五规划中的土地规划问题：
一、重新科学评估并确定基本生态控制线（不少于974平方公里）。
香港有23个郊野公园、15个特别地区、4个海岸公园及1个海岸保护区，合计约占香港总面积超过38%的土地，被冠以环保之名明确禁止开发。
香港政府试图开发大屿山岛给市民提供公屋，但是大地产商裹挟极端环保主义阻扰土地供应。
这导致香港的土地开发率仅有3.7%，住宅用地占比只有6.8%。
深圳政府对生态控制线需要拿出科学的评估依据，如此才能更合理的支配土地资源，同时减少地产商、有产者与大量无产者之间的矛盾。
二、重新科学评估并确定工业用地红线（工业用地占建设用地比重不宜低于30%，270平方公里）
30%的工业用地比重是否有科学依据？
当时划定30%的工业红线可能是按照工业产值比例计算的。
根深圳统计局数据，2019年第二产业产值占全市生产总值的38.9%，与之匹配的是30%的工业用地比重。
问题在于，如今工业用地已经严重过剩，办公楼空置率持续走高，更何况第二产业产值比重也一直在下降。
下一个五年计划，完全可以考虑下调工业用地比重。
三、试点土地要素改革，加大城中村的土地供应。
除了向生态控制线、工业用地红线要地，还要向城中村要地。
4月9日国务院颁布了《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。
这份表示：“制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。”
深圳作为改革的先锋城市，理应率先推动农村集体土地入市改革，激活庞大的城中村集体土地，才能为商品房提供大规模的土地供给。
农村集体土地供给方向应该是普通商品房用地、保障性住房用地，而不是豪宅及高档商品房，如此反而加剧结构性矛盾。
2018年，深圳计划到2035年新增商品住房不少于70万套，占新增住房供应总量的40%。
但是，70万套最多覆盖200多万人口，与市场需求相去甚远。
接下来，深圳必须加大普通商品住宅的土地供给。
农村集体土地入市，打破供给主体过于单一的问题，促进土地供给多元化、市场化，让更多的中产有选择购房的机会。
四、大规模建设保障性住房，尤其是安居房、廉租房。
深圳还计划到2035年深圳的保障性住房供应量不少于100万套，但是最多覆盖300万人。
到2035年，深圳保障性住房的覆盖面可能只有15%，远远低于新加坡的85%，甚至低于香港的50%。
土地供给市场化，加大土地供应，土地交易自由竞争，让土地价格、房地产价格由市场决定，逐渐打破过度调控，辅之以豪宅税等政策，同时加大保障房供应。
这就是从正确的问题出发，去寻找正确的答案。
深圳虽然土地财政依赖度低，但作为金融城市，容易出现支撑高房价以做大金融资产的倾向。
目前的高房价，加剧产业空心化、经济泡沫化，推高负债率，不利于经济转型升级。
图：橄榄型社会，来源：智本社
深圳的工业用地、人才房、城中村难以支撑“总部经济”和新兴产业。
产业工人、技术工人、知识白领、工程师、管理者及庞大的中产，才是深圳经济转型升级的核心动力。
而与之配套的不仅是工业用地、豪宅和人才房，更重要的是大规模的普通商品房、廉租房、安居房及医疗、教育等公共用品。
深圳，这座城市的转型，需要以“土地决定论”找问题，以“人才决定论”找答案：
从过去的“输血”逐渐转向“造血”，从“人口随产业走”转向“产业随人口走”，核心是吸引人才、留住人才并培养人才，构建以人为本的橄榄型社会。
有人说，深圳承载着示范区和大湾区的政治重任，立足高远，着眼大局。
但是，小平同志推动的改革开放的经验告诉我们，戴得帽子太多走不动，“发展才是硬道理”。
后记
“中产，是现代社会里一个开放的、容许凭个人努力而可以改变身份地位的社会制度与环境的象征；
是不靠背景后台、自力更生的成功人士，是拥护开放的、进步的、自由的思想的代表；
是一股以温和的、和平的、渐进的、改良主义的手段来争取社会改革的力量；
是社会上一种持平的、客观的、理性的声音等等。”【6】
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