长三角打响“丰巢”反击战，释放出重要信号：房价涨跌逻辑大变
◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 江文华、黄汉城
丰巢这档破事，几乎是引起了全民围剿。
吃完瓜之后，有一个疑问深深烙入了我脑海——
全国那么大，为什么最早发声的城市是杭州。回击得最漂亮，声势最大的是上海，两个地方都在长三角。
而大湾区这边，广州、深圳号称公民社会发达的地方，却反应迟缓，没有扔出什么巨响。
细思极恐啊。经过一番挖掘，我发现事情绝不简单。
以丰巢事件为元年，中国的房地产涨跌逻辑，可能会迎来一个新的时代。
4月末，丰巢正式宣布快递柜实行超时收费。5月5日，杭州东新园业委会宣布从5月6日起停用丰巢，直接切断电源。
5月7日，上海接过接力棒：中环花苑业委会发起投票，并于第二天宣布投票结果和停用丰巢的通知。
此外，微信公众号“众蚁社区”还发布了《对丰巢说不！业主权益不容随意侵害！》的业委会联名贴。截至5月11日，上海已有108个小区的业委会成员表示支持。
我们来感受一下上海市民的力量。
今天，加入丰巢“反击战”的上海小区数量还在持续增加中。俨然有一股集体行军的感觉。
目前丰巢目前在北上广深一线市场的占有率超过70%，为什么这次只有上海发出了最强音？而广州和深圳，并没有多少新闻报道各小区对这件事的反应？
对此，我们发现一个有趣的数据。
2019年，上海已成立9478个业委会，组建率高达92.47%，位居全国第一。这个比例，高的吓人。
同样是一线城市，广州小区成立业委会比例低于全国水平。2013年时全国水平在30%左右，广州只有25%。这两年，广州市现有专业住宅小区物业服务管理项目3260个，其中全市住宅小区已成立业主组织976个，占比只有近三成。
深圳的比例也不高。2019年，深圳市全市共计住宅（包括商住混合）小区3597个，已成立业委会的住宅小区1476个，约占41%。
杭州的比例相对高些，大概50%以上。
有没有业委会，是非常关键的一个事情。没有这一层组织力量，就意味着小区里的各户家庭都是游勇散兵。因为你没有一个统一的平台来收集意见、反馈意见、组织行动。就算人家欺负到头上来了，连个屁也放不出来。所以在广州有7成住宅、深圳超过一半的住宅，最后都只能“默认”这个收费的事情。
有了业委会就不一样了，它代表的是集体意见和集体利益，面对资本的力量一点都不用怂。广州业主发朋友圈吐槽，上海人民直接就开干。
然后断电的断电，举报的举报。如果业主里面有大神，还会写一封类似中环花苑的公开信，引爆热点。
这就是此番反击战中，上杭强、广深怂背后的真实逻辑。
上海的业主认为丰巢的超时收费不合理，一起投票、决策，决定丰巢的去留。这正是民主的体现，公民具有平等参与公共决策的权利。
民主（democracy）这个词，正是由希腊词根demos（people，民众）和krateein（to rule，统治）两部分组成的。
那么问题就来了，为什么单单上海人的业委会组建率全国第一呢？
原因很多，我尝试从一个新的角度说明。
大家都知道，中国的小区存在一个问题：时间越长，环境越差。
房龄超过10年，楼里的电梯坏了没人修，公共空间贴满牛皮癣，小区绿地的草坪被破坏……
启用公共维修基金来换电梯，根本不容易。因为你首先要成立业委会，由2/3业主同意。
物业公司服务差，想一换了之？对不起，还是要先成立业委会，再选择新的物业公司。
绕来绕去，成立业委会是第一步，也是重中之重。
哪些地方对此的需求最高？一般来说，就是二手房成交量大、进入存量房时代的城市。
楼房楼龄较长，动用公共维修基金的迫切性比较大，因此更需要成立业委会。
当然，你还不能单单是住宅老，小区破败，你还得是一个发达的城市，公民素质高，才有这意识和能力，来成立业主委员会。上海满足所有条件。
2019年，上海二手住宅成交量约23.7万套，新房成交量为6.5万套，二手房和新房成交量之比约为3.65倍。
这是一个非常高的数据，远超广州深圳。去年，广州二手住宅成交量为7.5万套，新房成交量为8.1万套。深圳二手住宅成交量7.7万套，新房成交3.8万套左右。
广州每年都有大量的新房进入市场，比二手房成交量还大，小区老化的速度没有那么快，程度没有那么重。
深圳也是进入了存量房市场。但是没有上海体量那么大。
照此推断，上海各小区的楼房楼龄相对较长，更加需要动用公共维修基金来维护小区设施和环境。因此，才会急于成立业委会。
还有另外一个原因，就是广州深圳的公民社会其实是在衰落。这个从南方系的表现来看就知道，今天媒体中心已经从广州转移到了上海，北京。市民社会的衰败，一定程度上也阻碍了广州深圳基层治理的发声和作为。这个就不展开谈了，你懂得。
我敢打赌，未来随着二手住宅市场的越发成熟，有没有业主委员会，以及业主委员会的成色，将深刻影响一二线城市住宅的房价。
能力较强的业委会，能推动小区环境的改善和公共事业的进步。这有可能成为购房者，特别是改善型住房需求者必须考虑的因素。
未来拥有强有力业委会的小区，房价将更加坚挺，涨幅也会更可观。
公众号“真叫卢俊”提到，中环花苑近些年全网挂牌量远低于周边其他小区。从挂牌到成交，整体成交周期在一个月左右，相当于上海整体水平的1/4。
而该小区的房价是附近相对高的。这就说明，一方面，业主惜售；另一方面，房子抢手。成交周期比较短。
图源：真叫卢俊
小区是2007年建的，到现在已经13年了。一般来说，住到现在的房子都成为“老破小”或者“老破大”了。
但如果你去这个小区，你就能看到它一楼公共空间干净整洁，小区的绿化也是高标准——达到50%，没有破败的痕迹。
中环花苑某栋楼公共空间/图源：“真叫卢俊”公众号
小区环境/“中环花苑”微信公众号
上海中环花苑小区，一点也不简单。
图源：“中环花苑”微信公众号
我发现，该小区建于2007年，2009年左右业主入住，2014年成立第一届业主委员会。2015年12月23日，小区业委会的微信公号“中环花苑”，也就是发布致丰巢公开信爆文的公号，发了第一条推文。
这个号了不起啊。
简直就是一个高音小炮王，哪里不平吼哪里。对损害小区利益的事情绝不手软。
比如说，从2015年持续到2016年。公号对小区内停车乱象进行曝光，大家随便感受一下：
“这样的败类，一定要挖出来”
“我们呼呼，请XX车主滚出去”
声势浩大，也让业主们心头暖暖。
这次丰巢超时收费事件，业委会不过是延续了之前的传统。至5月11日，公号发了4条推文，循序渐进，井井有条。
第一篇推文是投票：了解业主是接受丰巢收费还是停用丰巢。
第二篇推文公布了投票结果：82%的业主同意撤销或停用丰巢快递柜。业委会据此决定停用，时间设在5月11日。
更厉害的在后面：第三篇推文集合了各家媒体对该小区停用丰巢的报道，让小区立马成为舆论焦点，并制造话题，营造舆论氛围。
第四篇推文可谓神作，从多个方面剖析丰巢超时收费的不合理性。
知乎一个获8000多赞的回答提到：
这篇推文分析了丰巢、快递公司和收件三者的法律关系，结论是收件人和丰巢不存在合同关系。因此，丰巢向收件人收费没有任何法律依据，丰巢的角色是“横插一脚截流”。
网友惊叹：这么严谨、有理有据的推文，绝对不可能出自无名之辈。作者要么是律师，要么是咨询师，也有可能是做风投的。
直接把丰巢PR摁在地上使劲摩擦啊。
有这么硬核的业委会，我相信潜在业主会选择用脚投票的。
丰巢反击战提醒我们：
互联网企业在攻城略地，以后每一个小区的每一个地方，都有可能成为一个巨大的入口。
这块蛋糕，无数资本觊觎。伴随着物联网、人工智能、5G技术手段的成熟，小区将不再是一个封闭性的空间，而是各个公司必争之地。
之前是电梯广告，现在丰巢快递柜，未来还会有更多的商业战场出现。
最后到底是一地鸡毛，还是一致叫好，是荣辱负重，还是高枕无忧，真的就是取决于你有没有一个彪悍的业主委员会了。
能不能给下一代留一套高房价的住宅，取决你当初的那一票。
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