自动续期！70年产权一锤定音 影响有多大?
文|凯风
70年产权如何续期，终于有答案了。
酝酿多年的《民法典》即将正式亮相，其中，第三百五十九条提出：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
这意味着，广受关注的70年产权续期问题，终于一锤定音。
其一，住宅土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心被收回。
众所周知，中国城市土地为国家所有，居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。
虽说建筑设计寿命多数只有50年，很多房子可能三四十年就已严重老化，撑不到70年产权的大限，似乎产权续期问题无关紧要。
事实上，房子虽然不断老化不断折价，但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到未来的房价预期。
有恒产方有恒心，可见这一问题的重要性。
因此，这次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”，可谓一锤定音，这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧，已经不复存在。
其二，70年土地使用权到期后，自动续期是否等于“免费续期”？
自动续期不是问题，问题是“自动续期”之时，到底是免费续期，还是要补缴土地出让金？
对此，民法典提出：
续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
是补缴还是减免，是全部免费还是部分减免，民法典无法事无巨细，只给出了大原则，具体落地执行将会交由其他法律处理。
这里的法律、行政法规，是有明确界定的。目前与产权续期相关的现法律规定主要有二：
一是《物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 二是《城市房地产管理法》：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
显然，对于住宅用地，自动续期将是大原则，相关费用有望减免；而非住宅用地，有可能要补缴土地出让金。
这方面，并非无迹可寻。在此之前，有关人士就曾表示：
住宅70年产权续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。
种种迹象都表明，住宅产权续期，“减免”是关键，免费续期的可能性非常高，未来有望通过新的法律规定加以确认。
其三，住宅、公寓、商铺、写字楼、小产权之间的差异不只在价格。土地性质不同，未来待遇大相径庭。
到底如何续期，住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭。
根据法律，住宅用地可自动续期，而非住宅用地则依照法律规定处理，目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期，这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。
所谓住宅用地，指的是居住用地，也即商品住宅之下的土地，使用权一般是70年。而非住宅用地，主要以商业用地、工业用地为主，使用权40年、50年不等。
商品住宅的用地性质为“居住用地”，而公寓、写字楼、商铺多数都是“商业用地”，小产权房更多是“集体土地”，这就是差别所在。
所以，不是什么房子都值得买，一定要注意识别房子背后的土地性质。
其四，技术法理障碍均不复存在，房地产税立法只剩时间问题。
70年产权问题一旦得以解决，影响房地产税的法理问题就不复存在。房屋所有权与土地使用权的分离，通过“自动续期”暂时得以解决，征收房地产税也就有了合理的基础。
自此，不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等技术前提均已具备，房地产税开征只剩时间问题。
前不久，中央权威文件提出：稳妥推进房地产税立法。
这说明，房地产税一定会来，悬念只在于何时落地。
不管是3年、5年甚至10年，房地产税都将是未来影响中国楼市的最大变量之一。
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民法典草案如何回应百姓关切，七大看点解析来了！
来源：新华社客户端，原文首发于2020年5月23日，原标题为《七大看点解析民法典草案如何回应百姓关切》。
记者：罗沙 白阳
参与采写记者：谢昊、黄安琪、周闻韬、兰天鸣
5月22日，作为今年全国两会重要内容，酝酿多年的民法典草案提请十三届全国人大三次会议审议。这将是我国首部以法典命名的法律。
被誉为“社会生活百科全书”的民法典草案，由民法总则与各分编草案“合体”而来，包括总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编及附则，共1200多个条文，覆盖一个公民生老病死的全部生活。民法典出台后，我国现行的民法通则、物权法等相关法律将被替代。
作为新时代人民权利的“宣言书”，民法典草案充分体现了时代特色。对于住宅建设用地使用权70年到期、高空抛物坠物、性骚扰、手机APP收集个人信息等社会热点和百姓关切，草案均进行了直接回应。尤为值得关注的是，草案还体现了对疫情防控有针对性的考量。
1
疫情相关：
保护特殊情况下无人照料的“被监护人”，明确物业应急处置责任
突如其来的新冠肺炎疫情打乱了人们的生活节奏，也给民事立法带来了新的课题与挑战。结合此次疫情防控工作，民法典草案作出了一系列有针对性的最新修改：
——进一步完善监护制度，草案规定，因发生突发事件等紧急情况，监护人暂时无法履行监护职责，被监护人的生活处于无人照料状态的，被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门应当为被监护人安排必要的临时生活照料措施。
“实践中存在监护人被隔离，导致被监护人缺乏照料的状况。草案这一修改非常必要。”上海外国语大学法学院副教授黄绮委员说，监护制度的完善可以有效加强对特殊情况下被监护人的保护，同时也需要基层组织等及时履行职责，及时发现相关情况并采取措施。
——草案在征用组织、个人的不动产或者动产的事由中，增加了“疫情防控”。对于疫情中物业服务企业和业主的相关责任和义务，草案增加规定物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主应当依法予以配合。
“疫情期间，物业在社区疫情防控中承担了大量工作，起到了十分重要的作用，大家有目共睹。”北京市律师协会会长高子程代表说，通过立法规定物业服务企业在疫情等特殊情况下开展应急处置的责任，并明确业主的配合义务，有助于物业开展相关工作，维护小区居民的人身财产安全和社会公共利益。
此外，草案完善国家订货合同制度，规定国家根据抢险救灾、疫情防控或者其他需要下达国家订货任务、指令性计划的，有关民事主体之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同。
2
物权编：
明确居住权，破解业主维权与维修难题
草案物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
重庆索通律师事务所律师韩德云代表对此表示，这一制度认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。此外，在涉及房屋的债务追溯、银行拍卖等时，居住权的确立也有助于解决现实问题。
此外，对住宅建设用地使用权70年到期怎么办、小区业主维权难、公共维修资金常年“沉睡”等社会热点，草案均有明确规定：
——明确住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
——明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助；适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。
高子程说，民法典草案筑牢现代产权保护制度的坚实基础，让百姓财产权利得到更有力的保护。为调整物业纠纷等民商关系提供有效的法律依据，也为地方出台细则提供空间。
3
合同编：增加物业服务合同、完善电子合同，
对高利贷和“霸王条款”说“不”
大到买房，小到交水电费，人们的生活离不开各种合同。针对近年来合同领域的新问题，草案在合同编中作出一系列规定，亮点如下：
——针对物业服务领域的突出问题，草案增加规定物业服务合同，为老百姓解决物业纠纷提供法律依据。
——为了适应电子商务快速发展以及百姓网购习惯养成的需要，草案完善了电子合同订立规则。
“以立法形式，肯定电子合同未来发展前景。”黄绮说，这保障了商事活动中双方合同可以通过便捷的电子合同方式订立，减少了书面合同订立的繁复性。
——针对近年来各界反映强烈的高利贷问题，草案明确规定禁止高利放贷。对于很多消费者都遭遇过的商家“霸王条款”，草案完善了格式条款制度。
“合同法的基本原则是当事双方平等。以前，我们更多考虑的是形式平等。随着社会发展，大家对合同本质平等的要求越来越高。”西南政法大学经济法学院教授王煜宇委员表示，草案对格式条款制度的细化规定，有利于进一步加强对消费者权益的保护。
4
人格权编：加强个人信息和隐私保护，
关注性骚扰与基因科研
人格权独立成编是民法典草案的一大亮点。代表委员普遍认为，这是民法典立法的重大创新，有助于强化对人格尊严的全面保护。
手机APP悄悄收集个人信息？骚扰电话令人忍无可忍？……回应信息技术高速发展带来的新问题，草案对隐私权和个人信息的保护可谓浓墨重彩。
——明确隐私的定义。草案规定，隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。
北京金台律师事务所主任皮剑龙委员认为，“私人生活安宁”写入隐私权，不仅是文字上的完善，更延展充实了法律的保护范围。“这意味着，频发的骚扰电话、短信、强制弹窗广告等也可能被认定为侵犯隐私权。”他说。
——完善防止性骚扰有关规定。草案在总结既有立法和司法实践经验的基础上，规定了性骚扰的认定标准，以及机关、企业、学校等单位防止和制止性骚扰的义务。
“草案针对性骚扰作出规定，就是要通过立法来制裁侵害行为、抚慰受害者心灵。明确企业等单位的相关义务，是为了在防止职场和校园性骚扰方面更具针对性，也有助于第一时间保留、掌握证据。”重庆静昇律师事务所主任彭静委员说。
此外，为规范与人体基因、人体胚胎等有关的医学和科研活动，草案明确了从事此类活动应遵守的规则，避免科学伦理“不能承受之重”。
5
婚姻家庭编：设立离婚冷静期，
明确夫妻共同债务
草案中备受关注的婚姻家庭编，着眼于促进家庭和谐，解决当前百姓反映强烈的现实问题。
——为减少“头脑发热”式离婚，草案规定了提交离婚登记申请后三十日的离婚冷静期，在此期间，任何一方可以向登记机关撤回离婚申请。
“我国离婚率逐年升高，‘闪婚’‘闪离’现象越来越多。设立离婚冷静期是为了维护家庭关系的稳定，与‘离婚自由’并不冲突。”全国人大常委会法工委经济法室一级巡视员杨明仑表示，离婚冷静期制度在许多国家都有实施。这项制度适用于夫妻双方协议离婚，不涉及家庭暴力等适用诉讼离婚的情况。
——明明是无过错方，离婚后却“人财两空”；离婚后发现莫名其妙“被欠债”……草案对此类现象说“不”，体现出保护家庭成员合法权益的鲜明价值导向。
草案吸收最高人民法院司法解释规定，明确夫妻共同债务范围；将“有其他重大过错”增加规定为离婚损害赔偿的适用情形；增加规定婚姻无效或者被撤销的，无过错方有权请求损害赔偿……
高子程表示，明确夫妻共同债务的范围，有利于保护家庭成员以及债权人的合法权益。设置离婚损害赔偿“兜底”条款，加大了对婚姻无过错方的法律救济力度，有利于引导人们提高对婚姻家庭的责任意识和诚信意识，维护和谐社会关系，并为司法裁判提供更为明确的制度保障。
6
继承编：扩大遗赠扶养协议范围，
增加新遗嘱形式
随着社会发展，百姓财富增加，财产继承问题日益重要。草案在继承编中对现行继承法的多处修改，有利于遗产得到妥善保管和顺利分割，促进家庭和睦。
——保障“老有所依”，满足养老形式多样化需求。草案完善遗赠扶养协议制度，适当扩大扶养人的范围，明确继承人以外的组织或者个人均可以成为扶养人。
——与时俱进，遗嘱的形式和效力更加灵活多样。草案增加了打印、录像等新的遗嘱形式，增加规定对继承人的宽恕制度，删除了现行继承法关于公证遗嘱效力优先的规定……
“现实中存在立遗嘱人要改变遗嘱时，却无法到公证处订立新的公证遗嘱的情况。”黄绮说，不再规定公证遗嘱效力优先，彰显法律充分尊重遗嘱人的真实意愿。新的遗嘱形式让立遗嘱人的表达方式尽可能不受客观条件限制，也是社会民事活动更具活力的体现。
此外，为确保遗产得到妥善管理、顺利分割，草案还增加规定了遗产管理人制度，更好维护继承人、债权人利益。
7
侵权责任编：破解高空抛物坠物难题，
防止“自助行为”被滥用
——在强化保护民事主体合法权益的同时，草案侵权责任编兼顾维护社会公共利益，为社会生活提供行为规范。
针对高空抛物坠物，草案多管齐下：明确禁止从建筑物中抛掷物品；针对此类事件处理的主要困难是行为人难以确定的问题，强调有关机关应当依法及时调查，查清责任人；规定物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止此类行为的发生。
高子程表示，草案完善了高空抛物坠物相关各方的民事责任，既有利于受害人索赔，也有利于督导相关方自觉履行职责义务。
——为更好保护被侵权人的合法权益，草案还对“自助行为”制度作出了进一步修改完善。
草案规定，合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的，受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施，但是应当立即请求有关国家机关处理。
草案同时明确，受害人采取的措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任。
“建立自助行为制度，有利于公众在生活中遇到各种突发情况时灵活处置，维护自身权益，体现了法律以人为本的宗旨。”中华全国律师协会副会长吕红兵委员认为，维护自身权益必须以不损害他人的权益为前提，草案吸收各方面意见，对这项制度增加设置了必要条件，引导大家依法行使权利、承担义务，防止这项制度被滥用。
此外，草案还完善了生产者、销售者召回缺陷产品的责任规定，完善网络侵权责任制度，并加强了医疗机构及其医务人员对患者隐私和个人信息的保护。
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