卖地13000亿，楼市会不会被唤醒？

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▲截至5月26日，北京2020年已总计卖出了价值1130亿元的土地，平均每天卖地7亿。（IC photo/图）

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• 卖地火爆，不少城市近期出让的土地都取消了原本为杜绝地王而设的“限价”门槛。

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• 以北京为例，总计1130亿的土地出让金收入中，有高达702亿都是央企和国企埋单，另外还有174亿也是由国企参与的联合体竞得。

  
  

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文 | 南方周末记者 刘诗洋

责任编辑 | 顾策

2020年5月以来，一线城市已消失许久的地王争夺战，火热开打。
5月10日，曾经的地产航母合生创展以107.4亿拿下北京丰台区分钟寺两幅地块。其中一宗以高达7.6万/平米的楼面价，创下2016年以来北京土地的单价新高。在深圳，龙光地产5月16日花费116亿拿下前海一宗住宅用地，可售部分的楼面价更是达到8.67万/平米，一举刷新深圳新的单价“地王”。
两天后的广州，政府在同一天内一口气出让了11宗商、住地块，32家房企蜂拥土拍现场，仅保证金就缴纳了160亿。当天，广州卖地收入240亿元，其中有6宗溢价成交。
在上海，卖地热潮来得更早，在2020年2月份，香港置地就曾以310.5亿元高价拿下上海徐汇滨江地块，一举超越2014年中民投创造的董家渡地王，刷新上海土拍总价纪录。
一线城市如今的土地盛况并非偶然，在许多人仍专注于疫情时，一场轰轰烈烈的卖地热潮早已席卷了全国每一个城市。据中国指数研究院统计的全国300城土地出让报告显示，2020年4月，全国300城土地出让总额高达5369亿元，比没有疫情的2019年同期还要高出25%。
在疫情严重影响地方经济的背景下，高涨的卖地热情似乎正预示着政府心态的转变。眼下几乎所有城市都在加快供地计划，4月全国住宅类用地供应达到954宗，同比增加15%。此外，为了加快卖地节奏，以北京为代表的不少城市，近期出让的土地都取消了原本为杜绝地王而设的“限价”门槛。
推地节奏的加快，限价门槛的取消，以及楼面地价的水涨船高，似乎预示着，在未来一到两年项目入市期内，中国楼市或将迎来久违的“盛夏”。
事实上，眼下的楼市已经出现明显复苏迹象，国家统计局数据显示，截至2020年4月，全国70个城市房价已呈普遍上涨态势，其中一线城市新建商品住宅同比上涨2.9%，二线城市则涨到了5.6%。而在过去两年里政府强调控的基调下，这些数字基本都呈下降趋势。
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埋单的主要是国企央企

很多人可能想不到，在疫情影响下，全国卖地的热潮，却已几乎达到近两年的顶峰。
一线城市在此轮卖地热潮中表现最猛，北上广深4月份的土地供应面积同比大涨了95%，吸金648亿，同比大涨207%。而在成交楼面价方面，原本就已房价高企的一线城市“面粉”价格也空前高涨，成交楼面均价10842元/平方米，比2019年同期增加了158%。
然而统计数字还不足以体现一线城市的卖地热情。住建委的数据显示，截至5月26日，北京2020年已总计卖出了价值1130亿元的土地，平均每天卖地7亿。在总计成交的37宗土地中，有30块都是住宅，成交楼面价高达3.4万元/平米，比2019年同期的成交单价高了六成。
自2017年调控以来，北京施行“控地价、限房价”的调控手段，不仅缩减了纯住宅地块供应，还给几乎所有土地都挂上了限价、自持的枷锁。而自2020年以来，大量宅地，甚至稀缺地块的供应加速，且不再对价格进行限制。
这让过去对北京望而生畏的不少地产商重新找回热情，已远离北京土地市场多年的合生创展，就是最佳例证，其在5月19日斥资107.4亿买下北京南三环分钟寺地块的10天前，该公司还曾以72.2亿的代价拿下该区域另一块相邻宅地。
在10天内花费180亿重仓北京，这家昔日的“地产航母”可谓豪赌。要知道，从2017年至今合生创展在全国买地总共才花了64亿。
一位接近该公司的人士告诉南方周末记者，最终的成交价虽然高于预期，但仍在意料之内。合生此前曾参与过该地块的棚改，因此对这块地志在必得，而且地块本身非常优质，南三环附近也已经多年没有宅地推出。
合生创展拿下的这三块地完全没有限价和自持的枷锁。这也引得5月19日当天有包括融创、中海、平安在内的8家头部房企激烈争夺，仅首宗土地就经历了56轮报价。
合生创展的豪赌，背后也揭示了房企对当下一线城市土地市场的敏锐嗅觉。事实上，为加速土地供应，政府放开土拍门槛的迹象已经非常明显。除了北京近来推出的多宗“不限价”宅地外，包括上海、深圳等多个城市也都给新推出的地块卸掉了“枷锁”。
一家国内前十房企的投拓部门负责人告诉南方周末记者，对有实力的公司来说眼下确实是入场的机会，尤其是一线城市和房价仍有空间的二线城市。因为就长期调控的基调来看，这种松绑可能是暂时的，如果这个时候不扩充优质土地储备，就可能丧失后市的机会。
眼下，这场卖地热潮正向全国蔓延，哪怕二三线城市也是如此。中指院数据显示，二线城市的土地供应面积，与2019年相比也增长了36%。近期二线城市的土地出让规模远超一线城市。南京4月卖出土地439.2亿，位列全国第一，是北京当月成交两倍多。
此外，杭州、佛山、苏州也均迎来卖地高潮，单月土地出让收入超过所有一线城市，均在230亿以上。截至2020年4月，全国300城市土地出让金总额为13190亿元，同比增长约3%。
不过，虽然政府推地热情高涨，但眼下为地方政府埋单的仍以国企、央企为主。中指院数据显示，2020年1-4月，全国TOP50房企的拿地总面积与2019年同期相比仍大幅下降31.2%，与此同时，以北京为例，总计1130亿的土地出让金收入中，有高达702亿都是央企和国企埋单，另外还有174亿也是由国企参与的联合体竞得。
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“房住不炒”背景下的复苏

尽管调控并未松绑，但土地出让政策的宽松已经显而易见。根据贝壳研究院的统计，以北京为例，2020年推出的不限价地块占供应总量的67%，其数量比2019年下半年不限价地块已经多了两成。
在接下来的一年，这些潜在新建商品房可能进一步推高房价，并引发传导作用。2020年4月全国住宅楼用地的成交楼面价已达到5503元/平方米，同比增长22%，而这些涨幅给房企带来的成本压力，只能在未来的房价中化解。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，近期北京一些优质地块的溢价成交，未来入市必然会带动二级市场价格的抬升。而且不限价地块的出让对市场信心有提振作用。将进一步带动一二级市场热度的上升，推动成交量上涨。
此外，尽管全国各地的限购政策仍在发挥作用，但近期房价已经出现明显的回暖势头。在国家统计局5月19日公布的4月70城新房价格里，只有天津、济南、泸州、安庆、宜昌、岳阳、韶关七个城市同比2019年出现了下跌，其他63个城市基本都维持了上涨态势。全国同比2019年涨幅最高的是呼和浩特，上涨13.7%。而在一线城市中，深圳以4.8%的涨幅领跑。
主要城市二手房市场的回暖相比新房更加明显。根据贝壳研究院的统计数据显示，4月份系统监测的18城市当月二手房成交量环比增加43.1%，同比增加17.6%。而在价格方面，南方周末记者近期走访比对发现，5月以来，北京大多数新上二手房源价格相比同小区一两个月前，也普遍有5万-10万的涨幅。
不过，在主要城市调控政策未放开之前，不少业内人士认为，楼市眼下的复苏仍是疫情期间的消费释放。在58安居客房产研究院分院院长张波看来，房住不炒依然是2020年楼市调控的主基调。
在5月22日国务院总理李克强作的政府工作报告中，与房地产相关的内容仅81个字，除了重提“房住不炒”以外，此前频繁出现的“长效机制”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等表述均未出现。
一位不愿具名的券商分析师告诉南方周末记者，考虑到房地产目前仍然是大多数地方财政的支柱产业，在疫情全面影响经济的背景下，房地产可能也会发生变化。不过他也强调，在调控基调下，快速的房价上涨不太可能出现，但房企融资、拿地的政策可能会出现放松。
事实上，虽然金融政策的当下仍在防止资金过度流入房地产，但相比2019年甚至更早时候，房企融资利率2020年以来正持续下行。不少公司的短期融资利率都已降至2%左右，以万科A（ 000002.SZ ）近期公告的一笔25亿债券为例，其品种一票面利率询价区间为2.2%-3.2%，品种二票面利率询价区间为2.7%-3.7%。而央企葛洲坝近期发行的一笔15亿超短融资券，其票面利率已降至1.4%。
在此情况下，房企融资近期也有提速迹象。据贝壳研究院统计，5月16日-22日房企共发行境内外债券18笔，融资（ 含计划 ）金额约170.4亿，环比上升137%。
受疫情影响，在近期公布的政府工作报告中，中央并未提及2020年的经济增速目标，这或许意味着，今年中央不会再对地方政府追求GDP增速施加压力。此外，报告还称，要综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于2019年。
上述券商人士认为，2020年可能会迎来较往年更宽松的货币环境。过往调控最有效的手段，就是信贷。虽然近期出现土地热潮和楼市回暖，但会不会持续发酵，还要看金融政策是否会向房地产重开大门。毕竟，房地产也是受疫情影响较大的产业之一，一些中小开发商此前已到了资金链的危险边缘。
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