前些年，对于小区会所、公共游泳池、医疗用房、管理用房、信报箱的产权问题，开发商和业主争议不断，媒体也给予了广泛关注，不乏诉诸法律者。
由于当时我国的物权法尚未出台，即使《物权法》已颁布实施，由于其规定仍不明确，理论界和司法实践还是见仁见智：有人认为这些配套物业，未出售，应当归开发商所有；有人认为，这些物业的建设成本全部平摊到了可售的物业中，属于公共配套物业，其所有权应当归全体业主；还有人认为，即使称其为公共配套物业，要看这些配套物业的建筑面积是否作为公用面积分摊到业主的专有面积中，如果进行了分摊，则其产权属于业主共有，如果没有进行分摊，则产权仍属于开发商所有。
本期房地产法系列讲座，北京瀛和律师事务所毛和文律师将为大家讲述关于小区会所、道路、车位、信报箱等配套设施的产权归属等系列法律问题。
毛和文律师曾担任大型上市房地产集团及国资背景房地产集团高管，现主要从事房地产领域的并购与重组业务，业绩斐然。还曾参与众多重大房地产诉讼案件的审理，还参与许多商标知识产权案件审理，为所服务的企业及当事人挽回了巨大损失。
毛律师有话说
对于学校、幼儿园、居委会、文化站、图书室、派出所、卫生所、医院、邮电所、粮油店、管理用房、变电站、垃圾压缩站、道路等的产权问题，要按《土地使用权出让合同》的约定和修建性详细规划批文或者规划部门批准的“设计要点”进行确定。
对于会所、游泳池和其他文化娱乐设施，架空层、车位要按开发商与购房人的约定进行确定。
首先是关于学校、幼儿园、居委会、文化站、图书室、派出所、变电站、垃圾压缩站的产权问题。按理说，这些纯属于为城市居民提供公共服务的配套设施，应当由政府建设，但不少地方政府将这些义务交给了房地产开发商，开发商完成建设并验收后，移交给相关的主管部门（如教育局），政府再从开发商所交纳的该项目土地使用权出让金中将该公共配套用房的建设成本费用返还给开发商，本质而言，建设费用属于政府支出，产权当然属于相关的政府主管部门。
其次，关于卫生所、医院、邮电所、粮油店、管理用房的产权问题。通常，对于这些配套用房的建设，政府不会以某种形式返还其建设费用，在这种情况下，一般的做法是由相关单位以建设成本价或略高于成本的价格购买并取得产权。对于粮油店的产权问题，实践中出现了麻烦，因为我国从计划体制过渡到了市场经济体制，当时为城市居民按定量提供购粮指标的粮油供应站已名存实亡，粮油主管部门也不愿意花资金从开发商手中购买产权，开发商便将此类浪油供应用房对外进行出售，值得注意的是，由于规划功能属于配套物业，房管部门不允许将此类用房的产权进行过户，购买者无法取得其合法产权。而对于小区管理用房的问题，虽然有开发商取得产权，再以产权作抵押向银行贷款，存在无法偿还贷款本息而被司法查封的案例，但这是少数现象，正常情况是，小区管理用房是作为为小区业主提供服务的配套设施，建筑面积应按比例全部分摊到业主的“公摊面积”中，其产权当然归属于全体业主。而对于小区会所、舞蹈室、室内网球场、健身房、活动室、棋牌室、茶艺室、公共游泳池等经营性物业和设施，应当看开发商售房时与购房人的具体约定而定。如果会所不独立，其面积也已分摊并约定为购房人所有，产权问题不应当存在争议。如果属于独立的会所，面积没有分摊给购房人，则应当认定其产权仍属于开发商。
再次，道路、绿化面积的产权属于全体业主所有，一般不会产生纠纷。但也有一种意见认为，道路、绿化面积应当属于国家和政府所有。此类争议不是没有依据，因为有些城市的道路和绿化面积被从小区的土地使用权面积中剔除，有的城市本来就将“建设净用地”和“代征道路面积”及“代征绿化面积”分开，道路和绿化面积归国家和政府所有，而不能认为是属于本小区的全体业主共有。
《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第二条作了相关规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。” 以上法律和司法解释都没有明确规定小区会所的所有权归属问题。因此，我们应当作此理解：除非开发商在规划报建时将会所确定为业主共有或通过商品房买卖合同约定为业主共有，否则会所属开发商所有。
最后是关于小区车位和信报箱的产权问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”对于计算建设面积的车位（如地面或以上计算容积率的面积并不属于公共部位的面积部分），产权当然可以由开发商作为商品物业出售；对于地面属于不计算容积率的车位，属于全体业主共有已无争议。但是，对于规划为人防、消防设施的地下车位，有不少城市在实际操作中存在允许开发商出售并可办理产权证的情况。对于这一现象，本书作者认为很值得研究。因为地下建筑面积一般不在计算容积率的范围（规划为商业用途的地下室或者半地下室除外），特别是规划为人防、消防设施的地下室，功能就是人防和消防设施，属于整个城市的公共配套设施，不应当允许开发商作为商业物权进行出售，尽管有批文批复“平时可作为车位使用，战时作为人防设施”，但无论如何也不应当将整个城市的配套人防、消防设施作为商业物权出售，房管部门更不应当允许办理产权证，起码不计算容积率的地下建筑面积开发商没有为此交纳土地使用权出让金，开发商出售人防设施的产权，属于不当得利。
但以下几种情形值得我们注意。其一，不少城市，几年前已开始要求房地产开发公司补交地下空间的土地使用权出让金，这就意味着地下空间的使用权属于开发商所有，因而有消防、人防空间建设的车位，也应当属于开发商所有。其二，如果按“谁投资谁收益”的原则确定开发商对消防、人防车位享有所有权，那么，有的楼盘没有建设人防设施，而是交了一笔异地建设费，在这种情况下，在异地建设的人防设施，交费的开发商是否享有收益权？答案当然是否定的。其三，关于地面无产权的车位归全体业主所有，也不完全正确，如开发商经批准建设，未占用公共绿地，合同约定由开发商享有收益权的地面车位，或者在地面建设的立体车位和机械车位，只要未约定属于业主，收益权应归开发商。因此，应具体情况具体分析。
早在1979年，国家建委、邮电部就以（1979）邮邮字524号发布了《关于在城市住宅楼房增设信报箱的联合通知》，对住宅楼房的信报箱设置问题作了规定。1991年邮电部和建设部发布《关于在城市住宅楼房设置信报箱、信报间（或信报收发室）的联合通知》，其第二条规定：“今后除继续在住宅楼房推行安装信报箱外，在城市住宅小区及高层楼房也可采用组建信报箱群、信报间（或信报收发室）的办法解决通邮问题。信报箱以及信报箱群、信报间（或信报收发室）都是住宅建筑的组成部分，各设计单位应纳入设计内容，所需材料和资金，应和其它配套工程一起在基建项目内统一解决，凡未纳入设计内容的，城市规划部门不予审批。”2009年10月1日起施行的《中华人民共和国邮政法》第八条第三款规定：“建设城市新区、独立工矿区、开发区、住宅区或者对旧城区进行改建，应当同时建设配套的提供邮政普遍服务的邮政设施。”第十条第二款规定：“建设城镇居民楼应当设置接收邮件的信报箱，并按照国家规定的标准验收。建设单位未按照国家规定的标准设置信报箱的，由邮政管理部门责令限期改正；逾期未改正的，由邮政管理部门指定其他单位设置信报箱，所需费用由该居民楼的建设单位承担。”《中华人民共和国邮政法实施细则》第十六条规定：“接收邮件的信报箱是居民楼房的配套设施，设计单位应当将其纳入民用住宅建筑设计标准。”“居民楼房每一单元的地面层应当安装与住户房号相适应的信报箱或者在楼房集中处设置信报箱间（群），供住户接收邮件使用。”“信报箱由居民楼房的产权所有者或者管理单位负责维修、更换，也可以委托当地邮政企业或者其分支机构维修、更换，所需工料费由委托单位支付。”
对于小区信报箱的产权问题，作者认为不应当列入不动产之列进行讨论，因为信报箱不属于建筑物的一部分，也不属于建筑物的附属设施。但是，从以上法律法规可以看出，小区的信报箱或者由开发商统一出资建设，或者由物业公司收取业主资金统一建设。由于小区信报箱一般是一个整体，不能按每户单独拆分，无论是开发商出资建设还是业主集资建设，产权都应当归属于全体业主共同所有。
但是，学校、幼儿园、居委会、文化站、图书室、派出所是否应当由开发商建设，存在争议，由于开发商都想将建设商业物业的面积尽可能增加，而用于建设学校、幼儿园、居委会、文化站、图书室、派出所的用地面积尽可能减少，这就出现了人们所称的无数不成规模的“麻雀学校”和“麻雀医院”等。而对于是否必须规划和建设小区会所，也是一个存在争议的问题，成规模的会所可能会给业主带来便利，但是，如果不伦不类，则可能出现比较尴尬的情形，即效益不佳，连续亏损，最终被迫关闭，甚至拍卖、变卖也无人问津。因此，今后，应当从整个城市的总体规划上考虑公共配套设施的建设问题。