集齐这三个政策的城市，楼市基本上只涨不跌 | 房产周周评

刘德科老师新开的视频节目《德科地产频道live》，在890新商学App上线了。每个工作日，他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容，以文字的形式分享给大家。

口述 /刘德科（微信公众号：吴晓波频道）
南宁发文规范房屋租赁

南宁市于近日印发《南宁市人民政府关于规范房屋租赁行为有关事项的通知》，通知规定，出租用于居住的房屋，承租人人均使用面积不得低于5㎡（不含过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室）。（财经网）

｜DK点评｜ 5㎡这个数字，来自2012年8月1日起实施的《住宅设计规范》新版本，其中明确规定，单人卧室使用面积不应小于5㎡。国家规范不仅规定了卧室的最小面积，也规定了住宅的最小户型面积不应小于22㎡。
当然，在现实的商品房世界中，22㎡的房子非常少见，很多开发商是不做的，因为做出来也没人买——我说的是住宅性质用地的楼盘。
这是个奇妙心理：大家都在嫌房价贵，但是户型如果实在太小，又没人要。
回到国家规范。北京和上海这样的一线城市，在这方面的规范比国家规范更严格。北京和上海规定，单人卧室的使用面积不应小于6㎡——国家规范是5㎡，它们多了1㎡。北京和上海的规范还说，最小的住宅户型使用面积不应小于24㎡，国家规范是22㎡，北京和上海的规范又多了2㎡。

在最小面积的问题上，无论是住宅最小户型面积，还是卧室最小面积， 城市越发达，最小面积标准应该越低而不是越高。 既然住房很紧张，就应该把房子的户型做得更小，才能让更多人有可能买得起。
然而北京和上海，它们在方方面面都要高于国家标准，包括在住房问题上，它们是以高于国家标准为荣的。恐怕这不是最恰当的做法。
2016年，有个“6㎡‘鸽子房’事件”。当时，深圳有一个楼盘出现了6㎡的房子，很多媒体都发了谴责性的报道，他们认为，6㎡的“鸽子房”是在泯灭人性。
舆论压力很大，深圳官方只能出来处理。但是他们不是出来处理舆论的焦虑，而是用了另外一个处罚理由：6㎡的房子，占用了公摊面积，涉嫌违法改建销售，房子得恢复原状。于是，这件事情就撤回去了。
所以我们可以看到，其实整个舆论场对于太小的房子是存在焦虑的——他们喜欢用道德进行评价。可是对没有房子的人来讲， 能在这座城市拥有一套房子，不管大还是小，“拥有”更重要。
你说6㎡有没有人性？它当然不符合国家规范标准，但“有没有人性”是道德审判，不是一个符合市场经济逻辑的表达。 在住房问题上，尽量少一些道德审判。

南京土拍实行“双限”

6月5日，南京挂牌的8幅地块，采取了“限房价、竞地价”的出让方式，8幅地块所建普通商品住宅（毛坯）销售均价限制在20000元/㎡-42000元/㎡。（澎湃新闻）

｜DK点评｜ 南京的这些地拍出来之后，未来的房价会很清楚。我们把它叫做“新新房的价格”，也就是对新挂牌土地，政府给出的新房售价。
现在，整个南京的新新房毛坯均价标得事无巨细，城南的两桥卖32000元/㎡，江宁软件园卖20600元/㎡等等。这是南京第一次实行“双限”政策，接下来每一块地应该也会“双限”，每一个地方价格多少，政府说了算，事先告诉你——会把这张地图标得非常满。

现在南京已经集齐了三个政策。新房限价，是从2016年10月开始，住建部要求几乎所有城市都要做的，南京当然也不例外；公证摇号，这是南京首创的；最后就是新新房限价，也就是我们讲的新挂牌土地给出的新房售价。

这三个政策的出台都是为了让楼市更健康，是为了抑制投机客，但是它们都拥有巨大的副作用。 新房限价，在南京这种发展势头非常迅猛的头部城市，从限价起就产生了一个副作用——制造了一二手房的价差，一手房的价格卖得远远低于二手房。
这么多人抢房，容易滋生各种腐败、茶水费等等，就干脆公证摇号。公证摇号更公平，但是它的巨大副作用是助推了楼市的抢房氛围，形成了一种浓烈的“我该买房”的市场心理预期暗示。
现在，对接下来挂的每一块地都要给出新房售价，副作用就是导致红盘将源源不断。我们讲的红盘，是指拥有一二手房价差的楼盘，很多人会抢的楼盘。
只要有城市集齐了这三个政策，楼市基本上就会长久地保持只涨不跌。所以，我们把这三个政策叫做“只涨不跌三件套”。谁集齐了这三件套？南京、杭州，如果接下来苏州的每一块地也是新新房限价，苏州也算。
导致“只涨不跌”的复杂逻辑，我们在过去的节目里面已经解释过了，价格传导机制像齿轮一样紧紧咬合，相互传动，将会导致红盘源源不断，这里就不展开了。这些政策全部废掉，楼市才会又回到有涨有跌的情况。

有涨有跌才是健康的楼市。行政之手制造的只涨不跌，只会扭曲楼市。不对，不是扭曲楼市，是彻底扭曲楼市。

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