在房价下行的时候，经常会出现房地产开发企业资金断裂、急需套现的情况，那么新的房地产开发企业接盘后继续开发、销售的，该如何纳税呢？
观点一：项目是买来的，应以取得的全部价款和价外费用，扣除接盘时的买价为计税基础。
观点二：项目虽然是买来的，但应以取得的全部价款和价外费用为计税基础，不得扣减接盘时的购买支出。
哪个观点对呢？我们看一下，营改增之后，税法是怎么规定的。
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
根据《关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）
第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。
本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。
可见，房地产开发企业接盘后继续开发、销售的，不适用于2016年第14号公告规定的差额计税，而适用于2016年第18号公告规定的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的计税方法（前提是必须符合18号公告所称的“以自己的名义立项销售”）
1、如果接盘的是老项目，可以选择适用简易计税方法（也可选用一般计税方法，一经选定，36个月不得变更）
销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）
2、如果接盘的是新项目，适用一般计税方法
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
这里需要说明一下，由于是接盘项目，不是向政府或土地管理部门直接支付的土地款，更无法取得省级以上财政票据，不符合2016年18号公告规定的土地价款的扣除条件，所以该公式中“当期允许扣除的土地价款”为零，但接盘时取得的增值税专用发票中载明的进项税额可以抵扣。
财税专家简介：
周爱华，注册税务师，中级会计师，河北长河税务师事务所有限公司项目经理，具有10年以上财税审计工作经验，担任多家大中型企业的财税顾问，专注于企业所得税汇算清缴及房地产项目的土地增值税清算，尤其擅长房地产企业拿地、开发、销售及清算各节点的税收政策。