房地产价格：费解的现象之谜

我国的房地产价格处于胶着的阶段，任志强认为：今年中国一些城市房价会跌。潘石屹则认为：中国的市场处在大的泡沫中间。中国首富王健林以631.68亿元出售万达76间酒店、13个文旅项目91%股权给融创中国和富力地产，不知道是万达逃离房地产，还是真的要轻资产？但潘石屹、李嘉诚却是真真切切在远离地产，近几年李嘉诚一直在出售地产，而6月26日到7月4日不到10天， SOHO中国割肉出售物业回笼资金将超过百亿。

但是也有大举进入者。11月，绿地以86亿元拍下位于石景山、北京史上总价第二高的地块。而10月以来，绿城在北京、杭州、宁波土地市场已经投入了约184.54亿元。目前绿城新增土储规模超过了500亿元，其中需由绿城出资的权益金额约250亿元。绿城在多个城市为增加土储积极做准备，按年初700亿的拿地计划，接下来的一个多月，绿城还有望在土地市场再投入100多亿元的资金。

万科提出房地产是白银时代，认为2014年以后中国的房地产行业结束高增长而走向衰退期，与黄金相比已经成色不足。但融创中国董事长孙宏斌却说：说房地产进入白银时代太扯了，孙宏斌认为目前的房地产是钻石时代。

而房地产价格的统计走势到底如何呢？

国家统计局发布的2017年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，二手房房价上涨的城市有49个，环比减少5个，房价停涨的城市有8个，环比增加3个，房价下跌的城市有13个，环比增加2个。一线城市二手住宅价格环比下降0.2%，二线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市二手住宅价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告》认为，多数城市房价已趋于平稳，预计未来一年房价以稳中有降为主， 2017年9月样本城市房价环比平均上涨1.2%，强一线城市率先总体进入房价调整阶段，北京、上海、深圳3个强一线城市环比平均下跌0.46%。

但是，任何事情只要一说但是就有可能是逆转的现象：

上述结果的取得固然可喜，但还没有到可贺的程度，因为这样的结果是多方全力调控的效果，以北京为例，最近一年本轮调控潮，北京发布约30次调控政策，楼市成交跌38.9%，北京整体二手房价格调整非常明显，从今年4月到现在累计跌幅在12%-15%左右，部分区域房源价格超过了15%，目前价格大约回到了春节前后水平。

与此同时，多地房贷利率一再上浮， 8月全国首套房贷款平均利率为5.12%，相当于基准利率的1.04倍，环比上升了2.47%，连续8个月上升。郑州多家银行首套房贷利率普遍上涨10%~20%，其中，中信银行上浮达到30%，浦发银行则在今年3月份就已经停贷。房贷利率上升加大了购房者的成本，而停贷则直接卡住了购房者的资金来源，因此说，目前的房价下跌是以一种十分不讲理的方式调控实现的。而潜在的房地产形势并不如想像的那样美好。

数据显示，今年31家房企10个月卖房超3万亿 ，比去年同期涨41%。今年前10个月，已经公布业绩的31家房企合计销售额达到了31335亿，同比2016年同期的22284亿上涨了41%。说明房地产去库存任务已经初步完成，很多城市去化周期均在12个月以下，而主要房企的销售收入出现41%的大幅度上扬，说明了市场仍然处于旺季。

与此同时出现的是土地出让收入的大幅增长，以北京为例，2017年11月7日，北京土地市场成功出让3宗住宅用地，分别位于大兴、昌平和石景山区域，三宗地块出让金合计142亿元。截至当日，年内北京土地出让金已经达到2374.5亿元，超过历史纪录。业内分析认为，综合估算，全年北京市土地收入有望达到3000亿规模。

而国家统计局公布的1-10月全国房地产开发投资和销售情况显示， 1-10月份全国房地产开发投资90544亿元，同比增长7.8%，增速比1-9月份仅回落0.3个百分点；10月末，全国商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米。国家统计局新闻发言人表示，目前房地产去库存确实取得了比较大的成果。说明投资的热情并没有受到多大的抑制，而房地产消费的热情却仍然没有熄灭。

    11月16日上海又传出爆炸的消息，上海汤臣一品A栋35楼于10月31日网签，总价2.05亿，面积597平方米，单价达34.3万元/平方米，再破上海房价纪录。如此创纪录的单价在如此严格的调控大环境下，还不能说明问题吗？

房地产价格是一个现象级的迷，不管是钻石时代，还是白银时代都不重要，重要的是在这一系列的错综繁复、逻辑混乱的数据中，找到符合逻辑的结论。

中国的房地产价格问题，已经不再是迷。那就是政策效应的持续能力和土地财政的解套能力。

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