抢房再现！这座一线城市房价要涨了？

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北京楼市，最近起了一点新变化。
如果你逛过上周末的售楼部，一定会感到焦虑。 西五环外的石景山，7万/m的楼盘，240套房源，开盘不到15分钟，被一抢而空。 北五环外的海淀，369套155-180㎡大四居，单价5.8万/m，也瞬间沽清。 热闹的楼市，无独有偶。 千里之外的杭州，也在见证一个历史性时刻。 一个星期前，6万杭州市民红着眼眶熬着夜，等待着摇号结果。 摇号的目的，是希望自己能抽到960套房子中的一套购买资格。 按照概率学，中签率只有1.6%。 事情的表面，都是大城市的市民，疯狂抢购房子。 但如果作为购房者的你，从这两件事中得出全国楼市到了上涨时刻，那就大错特错了。 因为这两个市场热度，都不是房价上涨的前兆。 杭州的「六万人抢房事件」，本质上，是一种无损抽奖的心理。 摇号楼盘西溪公馆，和周边的均价相比，足足便宜了1万/m。 这意味着，摇号中签了100m的房子，就挣了100万，摇中150m的户型，就赚了150万。这种「无本万利」的生意，自然全城人民都摩拳擦掌，跃跃欲试。 而北京的周末抢房的原因，也不是因为房价即将上涨。 北京楼市，在过去4年跌跌不休，基本没有新晋房主，从里面挣到过一枚铜板 甚至我跟一个刚买完房的朋友聊天，他的心态震惊到我，不奢求房子能涨，还能坦然接受房价下跌。 他唯一的期望是，房价不要跌超过10%。这种心态不是个例，而是代表了一大波北京楼市里的刚需。 作为首都，北京在楼市调控上也是全国模范生。 当下的北京楼市，已经失去了赚钱效应。 既然如此，为什么还会有这么多人一个周末就把售楼部的房子抢购一空。

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火爆的原因，跟北京上半年的经历有关。
回顾一下，从疫情开始，北京就一直是处于高级戒备状态。 最开始的挑战，是春节后的返工潮里，作为一个2000万人口的一线城市，人口密集程度极高，日常防疫非常严格。 本土好不容易控制住了，国外疫情爆发之后，由于很多市民在国际往来，又需要严防境外输入。 当杭州深圳的楼市火热时，成都长沙人民摘掉口罩上街吃宵夜时，北京还处于一级戒备的状态。 餐厅不开放堂食，海底捞不允许三个人以上的聚餐，甚至大家都不敢乘坐地铁。 因此，北京的整个城市，经历了最长时间的防疫周期。很长一段时间里，北京的售楼部，和所有的休闲娱乐场所一样，是不允许开放的。 买房作为一笔家庭重要开销，很难像买菜买生活用品一样，网购解决。买房一定要去现场实地看。 然而这些行为，都是上半年所不允许的，直接导致楼市几乎停摆。 因此，整个上半年的北京楼市，被按下暂停键，和往年比，前四个月里新房成交量少了5000多套。按照套均500万计算，销售额少了250亿。 除了疫情，有一场「重要的会议」，也让很多开发商拿不到预售证。 因此，直到最近，北京压抑已久的刚需才有了一次集中释放的机会。

购房者的需求是五花八门的，结婚的小夫妻需要一套婚房，人口众多的家庭需要购买一套面积更大的改善住宅，家里孩子眼看到了上学的年纪，需要买一套带学区的房子...

这些需求集中爆发，才是北京楼市上周楼市热卖的真实原因。

所以，看似热闹的楼市，不一定会等来房价的大幅上涨。

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那么作为购房者，应该如何去判断楼市的行情呢。 最重要的，是从供需关系入手，去做理性的数据分析。 需求很好理解，就是想要买房的数量。 按照最新的统计数据，5月份北京均价是61894/ m。在各行各业都受到疫情影响之下，其实收入和就业机会，都在萎缩。譬如影视行业，遭遇的重创，是断崖式的。

▲ 扫描上方二维码， 查看更多 几天前，博纳影业副总裁，资深电影人黄巍，选择了结束了自己的生命，贾樟柯转发并表示“行业之悲”。 不止影视行业，受到影响的行业非常多。 前一段时间，二手交易平台上，「离京甩卖」出售闲置家当的人，突然变多了。 当你搜索“离开北京”关键词的时候，会发现非常多的年轻人，或是因为失业，或是因为房租或者压力，而选择离开北京，去一个新城市生活。 再加上严控人口红线，从2017年开始，北京的常住人口数量，就没有继续增长了。人口数量，作为支撑起的北京楼市的中流砥柱，也在慢慢稀释。 越来越多的年轻人，开始选择分流到新一线城市，或者回到家乡去工作。从某种角度上，这也是北京楼市的负面消息。 楼市里的购房需求，在减少。而供给，却在增多。 今年上半年，北京土地市场风云涌动。前五个月里，足足卖了1129亿的土地，稳稳排在前二的位置。出让的住宅用地达到31块之多，快赶上去年整年的出让数量了。 当不久的将来，这些住宅地块都变成新晋楼盘上市之后，供应量也会井喷。 因此，在供给越来越多，需求却在减少的市场里， 这是大步走进买方市场的征兆。

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在北京，很多人买房不仅仅是为了自住，多多少少都带有房产升值的想法。这时候对于北京买房的人群来说，最大的问题，就是如何挑选出一个潜力板块。 和过去不同，北京近年来的城市规划和经济发展，从环线摊大饼的发展模式，变成了热门区域的重点发展。 三环的房价不一定不四环贵，四环外的海淀上地板块，房价甚至比东城区高。北五环外的望京，西五环外的亦庄，都是一个个外环逆袭板块的代表。但目前来看，这些区域的价格，也到了高位，价格对首套刚需不友好。 不过我们可以从它们的发展轨迹上，找到潜力板块的特征。这些板块里，最重要的共性，就是「产业」。 产业意味着就业机会，在大城市交通堵塞的通病之下，当代年轻人，都希望缩短通勤距离。 在韩国企业办事处慢慢退出望京后，望京曾有一段落寞的时期，但当望京SOHO和旁边的绿地中心，开始入驻大量互联网公司之后，望京板块的价格，开始飞涨。 同样，海淀中关村和西二旗，亦庄商务区，都是在网易腾讯京东小米等等头部公司进驻后，楼市开始起飞。 所以，高薪产业最发达的板块附近，更受青睐，是楼市里的共识。 那么我们现在去追寻北京楼市剩下的价值洼地，就变得有迹可循了。 哪里有更多的高附加值产业，哪里就有机会。 第一个答案，是未来科学城 这个早就写进北京总规的大型产业基地，已经喜迎了一大波的央企总部的入驻，在最近的一次2035年北京总规了，未来科学城的范围，又扩大的面积，横跨昌平。 热钱流入之后，未来科学城的基础设施，在越来越好，当人口进一步变得丰腴之后，楼市的价值，就到了兑现时刻。 第二个价值板块，是通州副中心区域 去年北京最大的规划事件，就是北京市政府的迁移，从东西城腾退，正式入驻通州城市副中心。 在地方上，大家喜欢在市政府的所在板块买房，这是有科学依据的。 城市的行政水平，基本就体现在所在板块的建设水平上，无论在哪，行政中心的规划建设等级，都是当地最高的。而且市政府会吸引大量教育、医疗等资源集聚。 通州城市副中心，也是一样。 如果前面两个板块，还是偏贵，那么北京楼市里性价比最高的上车板块，在哪？答案是南中轴区域。 在随着北京首都机场的疏解，南城大兴机场的正式投入使用，南城整体发展也越来越步入正轨。 北京的北中轴，从景山公园，到鸟巢水立方，奥体森林公园，旁边的国奥村，房价一直是板块内的塔尖。而相对来说，南中轴的价格，还是比较友好的。 最近，大家最关注的地铁线，是八号线。这条沿着南中轴，南北向的地铁线的修建速度和旁边的建设进展，都是优先级最高的。 总结来说，北京楼市目前的供需关系，是明显的僧少粥多，下半年会有大量的新房进入市场，如果你想买新房，可以好好挑一挑了，当然，最重要的，还是要选择一个有潜力的优质板块。