成交量急剧下滑！疫情又起，楼市要凉？

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疫情恶化，成交量急剧下滑 最近一周，由于疫情再次爆发，北京楼市出现了突然的降温，很多朋友问我，北京楼市是不是刚热就又要凉了，今天我们来讨论一下这个问题。 首先我们必须承认，自从疫情再次爆发以来，因为受到严格管控和恐慌情绪的影响，北京楼市的成交量出现了急剧下滑。 二手房方面，6月15日，北京市住建委下发通知，要求加强北京房屋租赁中介机构疫情防控，位于疫情中、高风险区域的门店应暂停各类聚集活动。位于中风险地区的小区，必须实施更为严格的出入管理制度，房源上线和带看等工作均被暂停，高风险地区的小区直接封闭。 新房方面，按照疫情防控的要求，丰台区的部分在售新房项目已经关闭售楼处，转为线上销售。不少销售人员表示：即使未关闭售楼处，近几天来看房的人数也明显减少， 大家都不敢来南城了 。 数据方面的表现也是立竿见影。根据贝壳研究院的数据，6月15日到6月18日，北京链家的成交量相比前一周同期下滑了45%，其中丰台区下滑更为严重，达到了66%。本月截至6月19日，北京市二手房实际签约数量大约在1万套左右，其中本周实际成交不到2000套，而此前两周的平均成交量都在4000套左右。

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北京楼市会凉吗？ 从数据看，疫情后北京楼市成交量出现腰斩已经成为事实。但这是不是意味着北京楼市又要凉凉了呢？北哥并不这么认为。 第一、北京楼市的数据表现依然强劲 刚才我们看了，虽然最近一周楼市成交量出现了腰斩，但是截至19日，本月的二手房成交量已经达到了1万，这个月还有10天时间，二手房月成交量达到13000甚至更高是没有问题的，这样的数据放在哪年也不能算差。 回顾一下今年以来北京楼市的表现，除了2月全国楼市冰封之外，从3月末开始，北京楼市就开始迅速升温，在此之前北哥此前也明确提示过北京楼市即将迎来一小阳春。果然，5月份北京市商品房成交量突破2万套，达到了2017年“317新政”之后的最高点。其中，5月29日当天北京二手房单日成交量突破千套。 而从本周国家统计局发布的最新数据看， 5月份北京市二手房的价格环比上涨1.8%，涨幅位居全国第一。按照一套房均价600万计算，1.8%的涨幅意味着每套房成交价较4月涨了10万 ，何况统计局的数据，通常都是打了折的。 一个月能挣10万的人，在北京应该不多。 第二、北京楼市的购买需求依然刚性 北京楼市需求有多旺盛，其实上面的数据已经很能说明问题了。就算是在五一之前，北京的疫情还处在一级防控时，北京楼市就已经开始了强劲的反弹，支持大家不畏疫情出去买房的动力是什么，只能是刚性的需求。 北京的住房需求人群主要包括三大类。 第一类是刚需。 这部分人群具体有多少呢，我们没有直接数据，但是我们可以看看租房人群的数据。从各大机构的统计数据看，北京市的租房人口占比大概在40%左右，对于一个2000万常住人口的大城市，这意味着有800万人目前是没有房子的。当然这只是一个基数，因为限购政策和购买力等原因，这其中并不是每个人都会买房。但是，这部分人想在北京及其周边买房的心情，相信大家应该可以理解。 第二类是改善人群。 随着住宅存量时代的逐渐到来，这一部分人群将成为未来北京楼市最为重要的需求群体。自从北京市执行认房又认贷的贷款政策以来，改善型购房需求遭遇了史上最严厉的打压。这几年即使是先卖房再买房，首付也要提高到8成，这让大部分想改善住房条件的人望而却步。人们对美好生活的向往和追求是不会停止的，现在有房的人，未来都可能成为改善型需求群体。不信的话，大家可以去问问身边有房的朋友们，看看他们想不想换更大更好的房子。 除了以上两个大类，北京楼市还有一类不可忽视的需求群体，那就是学区房需求人群 。5月份西城的二手房成交量暴涨基本就是被学区房购买人群硬生生拉上去的，因为西城的学区房新政规定今年7月31日之后买房将统一进行多校划片。关于这一点，我在之前的文章《北京，上涨在即？》做过明确的预判，大家可以去看当天的文章。 除了以上三类，还有投资和投机性需求。这部分需求确实也不小，特别是在北京，有钱人实在太多了，不过在房住不炒的大背景下，我们暂时不作讨论，光是上面提到的这三类需求，已经足以支撑北京楼市现在和未来的向上趋势了，投资和投机只是楼市向上的一个附属产品。

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政策利好在路上 今天我们说的利好不是指要取消限购，这个短期来看可能性几乎没有。但是就北京楼市调控政策的力度来看，目前已经极其严格，未来不可能比现在更严，确实存在小范围精准松绑的可能性。今天我们说的利好，主要还是货币环境的宽松，比如降准降息。 虽然本周一的MLF没有降息，但是周四早间，央行开展1200亿元逆回购操作，其中14天期逆回购操作中标利率2.35%，较之前下调了20个基点。 6月17日召开的国务院常务会议再次强调，要综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，加大力度解决融资难，缓解企业资金压力，全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年。 从此前的经验判断，国常会先发声“降准”，随后央行在数周内执行落地的情况，在近年来颇为常见。 因此市场普遍预期，未来几周之内央行再次降准的可能性非常之大。 另外，据媒体报道，近期国有四大行已经开始下调长期限大额存单的利率，引导实际存款利率下行。在保经济的压力下，未来继续降息的可能性依然非常大。 总之，在部分地区疫情出现反复，下半年“稳增长”“保就业”的压力仍然巨大的背景下，货币政策未来大概率仍将保持宽松，流动性将继续保持充裕，这对楼市来说自然也是好事。

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疫情控制显著，不必过于担心 既然北京楼市本轮降温是由于疫情引起，那么未来楼市复苏也必然与疫情息息相关。从目前的情况来看，北京市对这一轮疫情控制的效果是非常显著的，未来疫情进一步恶化的可能性很小，民众的恐慌情绪也会随着疫情的缓解而慢慢消散。 6月15日，中国疾病预防控制中心流行病学首席专家吴尊友曾表示，“未来三天将决定疫情走向”。三天之后的6月18日，北京市召开新型冠状病毒肺炎疫情防控工作第125场新闻发布会，吴尊友明确表示：“北京的疫情已经控制住了”。 当然，吴尊友曾也表示，他说的控制住了，不是说马上感染人数就变成零了，这个曲线还会延续一段时间，但病例数会越来越少。从这两天的数据来看，感染人数确实是控制住了，没有出现大爆发的趋势。北哥作为一名丰台区群众，也非常坚信这一次疫情一定会很快得到有效控制，不会出现武汉那样大规模扩散的情况。 待到疫情稳定之后，北京庞大的购房需求又会再次爆发，北京楼市大概率又会重复4-5月份的行情热度。不过在此之前，我们还是要经历一段短暂的降温期。毕竟正如专家所说，即使疫情控制住了，也不可能短短几天就完全清零， 从基本控制住到全部清零中间需要经历的时间，也就是北京楼市这一轮复苏还需要经历的冷静期。 至于这个过程会持续多久，现在还不好判断，但是我们都希望能够快一点，毕竟抛开房地产市场不说，谁也不想一直生活在封闭和恐惧之中。 热干面都已经好了，炸酱面也一定会挺过去的！